土地売却で損をしない方法とは?賢く売る方法をお伝えします

もしあなたが土地の売却を考えているのでしたら、損しないためにも必ず行って頂きたいことがあります。

それは、、、

“不動産一括査定”です。


比較すると500万円以上の差がでることも・・・

土地売却する際、一社だけに査定をお願いするのは、大変もったいないです。

なぜなら、提示された金額が高いのか安いのか素人では判断つかないからです。

例えば、「大手だから安心」とか「近所で信頼できるから」などといった理由だけで査定額を比較せずに、売却してしまう方が多く存在します。

しかし、その結果、売却価格に100万円以上の差が出る事はよくある事です。
中には、500万円以上の差が出ることも・・・
土地売却査定を比較
ですので、一社だけに査定をお願いするのではなく、何社にも査定をお願いして、その中から一番高い査定額の業者にお願いすることが、損をしない土地売却の方法です。

そこで、必要となってくるのが、不動産一括査定サービスです。

日本最大級の不動産売却の専門サイト『ホームフォーユー』を利用すると、あなたの土地の売却価格を、一括査定で診断してくれます。
もちろん、査定は完全無料です。
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また、『ホームフォーユー』と提携している不動産業者は、厳選された優良企業ばかりで、安心して一括査定を受けることができますよ。

土地売却業者

是非、あなたも損をしないで、賢く土地売却を行って下さい。

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不動産一括査定体験談

「業者の対応が驚く程早かった」

今から数年前、私は所有していた土地を売却したいと考えました。
土地を持っていたとしても利用する事は無く、税金だけを払っていくのはやはり勿体ないと考えたからです。
最初は地元の不動産会社の方に相談してみたのですが、なかなか思った様な答えがでて来ませんでした。
もう少し高く土地を売却したい、そう思った時にふと思いうかんだのが土地の一括査定でした。
複数の会社に行って土地の査定を申し込むのは面倒ですが、インターネットを利用する方法であれば簡単に入力してクリックするだけで済みます。
ネット上で全ての事を終える事が出来るので、夜間でも十分行えるというのは私にとって魅力的でした。

早速ネット上にあった利用者の多そうなサイトを見つけ、そこで土地の一括査定を依頼してみる事にしました。
選んだ業者は確か4社だったと思います。
まずは名前を知っている所を選びました。
色々な会社が掲載されていましたが、やはり自分が名前を知っている所の方が私としては申込やすいかな、と思ったからです。

さて、こうして土地の一括査定をしてみて驚いた事がありました。
それは業者の対応が驚く程早かったという事です。
確かに私が入力した内容と言うのは簡単に業者側に送る事が出来るようになっています。
郵便の様に時間がかかってしまうのではなく、もっとスピーディーに送る事が出来ます。
ただ、業者側から連絡が来るのがこんなに早いだなんて私は全く思っていませんでした。
だから、あんなにスピーディーに対応してもらう事が出来て驚いてしまった、と言うのが実は正直なところです。

しかし私としてはこのようにスピーディーに対応してもらう事が出来たのは本当にありがたい事でした。
私自身は出来るだけ早い段階で所有している土地を売却してしまいたいと思っていたからです。
勿論適当に土地売却をするつもりは一切ありませんでした。
しかし、仕事をしながらの土地売却と言う事もあって、この土地売却だけに時間を費やす事は出来ません。
だから、より手軽に、そして楽に土地を売却したいと考えていたので、こうしてすぐに連絡をくれたのは本当に良かったと思っています。

とりあえず業者さんに土地を見てもらう日を別々にすると私としても仕事を何回か休まなければいけなくなると思ったので、同じ日に全ての所と対応する事にしました。
そして土地の様子を見てもらい、土地の査定してもらった所、やはり各社によって差が出ていました。
以前地元の不動産屋さんに行った時に比べると、土地の査定価格はどこも高かったのは覚えています。
どうしてその様な金額になったのかと言う事は私には分かりませんが、利用者の側としてはやはり高く土地を買い取ってくれるのは本当にありがたい事です。
私は早速最も高額な売却査定をしてくれた業者に連絡をし、そのまま土地の売却の手続きを進めました。

土地と言うのは簡単に売却する事が出来る訳ではなく、登録する為に諸手続きが必要となります。
その手続きに関しては時間がたくさんかかってしまう場合もあり、私も仕事の空き時間を利用したり、数日休みをもらって対処する事になりました。
インターネットを利用する方法というのはその時が初めてで、私は他のジャンルでも一括で依頼するという事は一度も利用したことが有りませんでした。
だから本当に大丈夫なのかな、安全かなと実は少し心配していた所もあったのですが。実際に土地の一括査定を依頼してみた所、利用したサイトも非常に分かりやすく、さらに業者の対応も良かったです。
分からない事については色々と質問に答えてくれたし、私としては自分が所有していた土地の売却の為に土地の一括査定を利用したことは、ただ単に土地を高額売却が出来るようになったというだけでなく、スムーズに土地売却が出来たという点からも満足しています。

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不動産一括査定体験談

「無料でリスクのない一括査定」

祖父が残した土地があり、最初はその土地にマイホームを建てようかと思っていましたが他に良い土地が見つかりそこにマイホームを建てる予定はなくなりました。
最初はどうにかできないかなと考え維持していましたが、維持費もかかるし管理を続けていくことも難しいなと思い、土地の売却することを決意しました。
でも土地を売却したことは今まで一度もなかったので何から始めれば良いかもわからなかったし、どれくらいで土地を売却するのかが適しているのかもわかりませんでした。

その時に利用したのが、インターネットの土地の一括査定です。
無料で利用することができたので、リスクはないし土地の一括査定ならその分手間もかからないなという気軽な気持ちから利用することにしました。
本当に簡単な内容を入力するだけでよかったし、面倒に感じることもなかったのでよかったです。
良いと感じた不動産業者を選び土地の査定してもらうことにし、その後はメールや電話が来るのを待つだけだったので気軽だったし、土地の査定を希望した業者以外からは連絡がくることもなかったので安心しました。
同じ土地だし、正直そんなに金額に違いは発生しないだろうなと思っていましたが、実際には業者によってかなりの金額の違いがあったので本当にびっくりしました。

土地の査定価格が高いところにしようと思っていましたが、連絡をすぐくれる業者もあれば数日後で忘れた頃に連絡をして来る業者もあり、迅速な対応をしてもらえないと土地の売却時に困ることになるんじゃないかなと思いました。
これも土地の一括査定をしていなかったらわからなかったことだったし一括で土地の査定を申し込んで正解だったなと思っています。
実際に現地に来て土地の調査しないと、正確な土地の査定価格はわからないということもあったので、四社に実際に現地に来て土地の査定してもらうことに決めました。
同じ日で時間ずらして土地の査定しに来てもらいましたが、どの業者のスタッフの方も丁寧な対応で時間もきちんと守って来てもらえたので、土地の一括査定に登録している業者はどれも信頼できるんだろうなと思うことができてよかったです。

土地の一括査定のサイトでは、どのようにすれば高額で土地を売却することができるのかというポイントや、本当に土地を売却する場合の流れ、土地の売却に必要となる費用も細かく掲載されていたので、事前にある程度把握しておくことができたのもありがたかったです。

最初は土地を購入するならお金が必要なのは当たり前だけど土地を売却するんだから必要となる費用が発生するということは全く考えていなくて、土地売却に費用が必要となると知った時にはびっくりしました。
でも知らないままで後々びっくりすることにならなかったのでよかったです。
高額が動くことだし、後々他の業者にお願いした方が得だったということにはならないようにしたいということばかり考えていましたが、信頼できる業者に依頼しないと後々予期せぬトラブルに発展してしまうことがあるということも知ることができたし、利用して本当に良かったなと思っています。

今すぐに土地を売却したいというほど、切羽詰まっているわけではなかったのでとりあえず土地の査定してもらってゆっくり考えようかなと思っていましたが、土地を高額で売却するためにはタイミングも重要になってくるとの事だったので、この際良いきっかけだと思って土地を売却することを決意しました。
最終的に土地の一括査定をした中から二社に絞り込んでどちらか選ぶことにしていますが、どちらも土地の査定価格には大差はないし決め手となるものが今の所ないのでまだ悩んでいます。
スタッフの対応も良いし、早く土地を売却してくれそうな業者を選びたいと思っています。
土地の一括査定を利用していなかったら、今頃近場という理由だけで業者を選んでいたんじゃないかなと思うし利用して本当に良かったです。

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不動産一括査定体験談

「友人に教えてもらったインターネットの土地売却一括査定」

不要になった土地を何とかしたいと思い、近場の不動産会社に土地売却の話に行きました。
土地を査定もしてもらうことにしましたが、数日かかるというので出直しました。
連絡がきて、土地の査定額を聞きに行くと思ってたよりも低い査定額にかなり落ち込みました。
もっと早くに土地を手放してけば良かったと後悔することばかりでした。
自分も体力に自信がないので、早くに土地の売却の話を進めたいという気持ちでした。
他の不動産会社にも回りましたが、同じような返事で精神的にも体力的にも疲れてしまったというのが本音でした。

この価格でしか土地が売れないのかなと諦めかけていた頃、自分と同じように土地を持つ友人と話す機会がありました。
最近、土地の売却の話が思うようにいかなくて困っていると話をするとインターネットの土地売却一括査定のことを教えてくれました。
インターネットでそんなことまでできるのかとビックリしましたが、家に戻りさっそく試してみることにしました。

自分の土地の相場を知りたいというのもありました。
土地の相場を知っていれば、損をすることなく土地を売却もできると思いました。
一件目に行った不動産会社の担当者は、対応も悪く聞く耳を持たないで一方的でした。
もっと良い担当者だったらと思うこともありました。
売るのは土地ですが、取引するのは人間同士なので真剣に考えてくれる不動産会社でないと嫌だという気持ちにもなりました。
土地を高く売る為には、自分でも努力が必要なんだと思いました。

土地の一括査定は思っていたりも簡単で、正直ビックリしました。
手間と時間をかけて苦労して何社も不動産会社を回りましたが、インターネットならそういった手間が省けるのがすごいと思いました。
信頼できる不動産会社を選びたいというのもありました。
土地の一括査定で、自分でじっくりと土地売却価格の比較検討ができました。
担当者の顔色をうかがうこともなく、気を使ったり面倒なこともなく今の時代に合っている土地の査定方法だと思いました。
もっと早くに知っていればと思ったくらいです。
土地の相場額も知ることができたので、とても強みになりました。
情報を知っているというのは自分を優位にさせてくれるのでありがたいと思います。

土地の一括査定の中から、信頼できる不動産会社を選びました。
土地の査定額も500万円以上の差がありました。
自分が知っておかないと、500万円も損をしていたことになるのかと思うと怖くなりました。
担当者の方も、とても誠実で仕事のできる人で安心できました。
親身になってくれて、足の悪い私のことを気遣ってくれて自宅まで何度も訪問をしてくれました。
とても助かり、スムーズに話も進んでいき丁寧に対応してくれました。
細かい所までじっくりと耳も傾けてくれました。
そういう姿勢に、信頼できる不動産会社に任せられて良かったと改めて感じました。
私の質問にも明確に答えてくれるので、安心して土地を売却することができると思いました。

ずっと悩んできたことが、インターネットの土地一括査定でビックリするくらい早く話が進んで一段落することができました。
書類なども揃えるのに面倒なことがないか不安でしたが、分かりやすい説明だったので自分でも負担なく準備することができました。
売却した土地意外にもいくつか不動産を保有しているので、信頼できる不動産会社でまたお願いしようと思っています。
担当者の人柄も良くて、こういう担当者がいる所は会社もしっかりと教育をしているんだと感じました。

土地売却の取引後の、入金もスムーズだったので安心しました。
気持ちの整理もできて、どうしようかと思っていた事も無事に取引ができたのでホッとしています。
インターネットの土地一括査定を教えてくれた友人には感謝しています。
知らなかったら、納得できない価格で土地を売って損をしていたと思います。

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◆土地売却関連記事◆

土地の売却の前に知っておくこと

土地を売却する際、専門家として不動産業者を思い浮かべますね。
しかし、専門家だからと言って、土地売却を全て任せてしまってはいけません。
ご自身が土地の売り手であることを忘れてはいけませんよ。
もちろん、信頼できる担当者がいるから大丈夫!という信頼関係は絶対に必要なことだと思います。
しかし、多額の金額が動き、また担当者や不動産会社によって土地の売却金額にも大きく差が出るので、しっかりと見極める必要があります。

まず、土地の売却方法として、2つの方法があります。
ひとつは『仲介』もうひとつは『買い取り』です。

『仲介』というのは、売り手と買い手との間に仲介する不動産会社がおり、不動産会社に仲介手数料を別途払わなくてはいけません。
また、土地の買い手が見つかるまで探す作業がありますし、すぐに土地の買い手がつくとも限りません。

その点では、『買い取り』のほうが確実に早く売却することができます。
『買い取り』は不動産会社が土地を買い取ってくれる方法です。
すぐに現金が入るので、待つ時間がほとんどありません。
また、仲介手数料もかかりません。

土地を買い取った不動産会社は、当然この土地を転売することになります。
しかし、いつどのくらいの金額で土地を売却できるか分からないものを買い取る訳ですから、土地の金額は非常に安くなってしまいます。

要約すると、時間がかかってもできるだけ高く土地を売却したい方は『仲介』が良いでしょう。
ただし、確実に土地を売却できるという保障はありませんし、土地の価格を下げる提案をされることもあります。

時間がなく、多少安くてもすぐに土地を売却してしまいたい方には『買い取り』が良いですね。
ただし、場合によっては、土地の売却価格は半額近くになってしまうこともあります。

また、土地を売却するときに覚えておかなくてはいけないのは、税金のことです。
土地を売却して得た利益に対して、一定の税率で所得税や住民税が課せらるのですが、正確には売却益から取得費+費用を引いた金額に対して税金がかかります。
さらに、長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率が違います。
売却する土地を所有していた期間が5年を超えている場合『長期譲渡所得』とし、5年以下であれば『短期譲渡所得』となります。

『長期譲渡所得』の方が、税率は安くなり、特別控除もあるので有利です。
ですから、5年を超えてから土地を売却した方が税金が安く済み、得ですね。
『短期譲渡所得』のほうが税率が高いのは、土地の転売で荒稼ぎをすることを防ぐためです。

様々なことを考慮し、土地の売却時期や方法を決めると良いですね。

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不動産売却の仲介手数料の相場はいくら?

不動産を売却するときの仲介手数料は上限が決められています。
相場とは別のことになります。
上限は売買代金の金額区分ごとに決められていますので、少し分かりにくい点がありますが、それほど難しいものではありません。

依頼者の一方から受け取れるのは、取引額が200万円以下の場合はその金額の5%以内、取引額が200万円を超えて400万円以下の場合はその金額の4%以内、取引額が400万円を超える場合はその金額の3%以内となっています。
そして、少し分かりにくいというのは、それぞれの範疇での計算を積み上げる方式になっているということです。

500万円の取引金額の場合であれば、いきなり500万円x0.03=15万円ではないのです。200万円x0.05=10万円、プラス200万円x0.04=8万円、プラス100万円x0.03=3万円で、合計21万円になるということです。
これに消費税が上乗せされた金額が仲介手数料の上限額ということになります。
ただ、速算方式ということもあって、400万円を超える物件であれば、取引価格x0.03+6万円ということでも大丈夫です。500万円の場合は、500万円x0.03+6万円=21万円というわけです。これに消費税が加わります。

この上限のことから、また不動産の場合は400万円を超えることが多いことから、「3%プラス6万円」というのがポピュラーなもので相場を形成しているというわけです。
その範囲内であれば問題がないわけですから、6万円を割り引くような感じで商いをする不動産会社もあります。

これに関係して覚えておくことは、一つには成功報酬ということです。
取引が成立しなければ支払う義務は発生しないということです。
次に、売買契約成立時には手数料全額でなく、半額くらいを支払うのが通例であるということです。
物件引き渡しで取引完了ということからのことと言えます。
そして、不動産会社は取引成立のために、広告を出したり、現地への案内をしたりということで様々な費用が発生しますが、これを依頼者に費用請求はできないことになっています。
仲介手数料に含まれているという位置付けで、特別なケーズ以外は必要とされているということです。

最後に会社や個人事業主の方が処理するときの勘定科目のことですが、不動産会社へ支払った仲介手数料は、支払手数料という費目で処理することになります。
購入した場合は、土地や建物の取得価格に含めて計上することになります。

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不動産売却をした時の所得税について知りたい

不動産を売却したときには大きな金額が懐に入ってきます。
ただし、その金額が丸々自分のものになるわけではありません。
その中から税金を納めないといけません。
売却の際に税金には大きく3つのものがあります。
不動産譲渡所得税と印紙税、抵当権抹消登記の免許税です。

まずは印紙税について。
印紙税は売買契約書を作る際に添付しなければならないものです。
一般的な物件の場合は10万円以下で収めることが可能です。
売り主と買い主2つの売買契約書が必要なため2倍必要になってきますが、売り主に関しては原本を所有している必要はないので、コピーすることで印紙税を節税することが可能です。

次は、抵当権抹消登記の免許税です。
銀行などから融資を受けたときは担保としてその不動産が設定されてしまうことが多いです。
その設定を解除するために必要なものです。
自分で手続を行うことが出来ますが、とても複雑な作業が必要となるので、一般的には司法書士を利用したほうが時間の節約になります。

最後に不動産譲渡所得税です。
この所得税はその不動産を購入した時の金額より高値で売れた場合にのみ発生する税金となっています。
計算方法としては、売却した時の売値から購入した時の金額と売却した祭の諸経費、購入した時の諸経費を引きます。
この計算で出たものが譲渡所得税となるわけです。

諸経費というのは様々なものが適用されます。
例えば、購入に関していえば、不動産所得税・登録免許税・登記手数料・先ほど述べた印紙代・仲介手数料などがそれにあたります。
売却に関して言えば、売却するための広告費・仲介手数料・印紙代などがそれにあたります。
幅広いものが適用されますので、きちんと領収書などを残しておくことで節税になります。

また、不動産譲渡所得税に関しては特別控除と呼ばれるものがあります。
自分が住んでいた不動産に限定されますが、ある一定の条件を満たせば所有期間に関係なく最大3000万円の控除を受けることが出来ます。
さらに、その不動産の所有期間が10年を超えている場合は軽減税率の特例を受けることができます。
この両者はどちらかしか申請出来ないというわけではなく、併用が可能です。
また、場合によっては購入金額よりも売却金額の方が下がってしまうことがあります。
この場合も控除を利用することで節税になる可能性があることを覚えておきましょう。

このように、不動産売却には所得税をはじめさまざまな税金がかかってきます。
特に所得税に関しては大きく節税することが出来るので、きちんと申請をして損がないようにすることをおすすめします。
知っているのと知っていないのでは大きな違いがあるわけです。

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不動産売却時の固定資産税の精算について

不動産を所持してると課税される固定資産税は、1月1日時点での不動産の所有者に対して課税されるもので1年分をまとめて支払うことになります。
不動産の売買を行った時にはこの固定資産税は売主と買主とで日割り計算をし、売買契約が成立した日を境にして、税金を支払う割合を決定して負担するようになっています。
そして、この税金を支払う方法は特別な契約以外では、ほとんどの取引でこの税金の精算を行っています。
ただ、注意することはこの税金の精算には法的な義務がなく、不動産取引においての慣例や慣習となっているものです。
しかし、売主と買主のどちらかがこの税金の精算方法を拒んでしまった場合、不動産の取引自体が成立しなくなる可能性が出てきてしまいます。

不動産取引の売買契約書の中には、固定資産税などの費用の分担などに関しての会計処理の条項が必ずと言って良いほど記載されているので、買主が引き渡しの時にこれらの支払いを拒んでしまった場合、契約不履行となる可能性があります。
個人で不動産取引を行う場合は、これらの費用の分担について書面等でしっかり取り決めをして食い違いなどが起こらないようにする必要があります。
この税金の精算には2種類の計算方法があり、1つ目は1月1日を起算日として計算する方法と、2つ目は4月1日を起算日として計算する方法です。
この2種類の起算日についての法的な決まりなどはなく、1月1日を起算日として計算するのは関東の不動産会社が多くあり、4月1日は関西の不動産会社に多く見られます。
不動産の売買では、どちらかの起算日の計算方法で税金を精算し、一般的には売買契約成立時に買主が売主に負担分を支払い、売主が納税することが多くなっています。

また、不動産会社が双方から負担分を預かって納税をすることもあります。
売買契約が成立し引き渡し当日分の負担は、ほとんどの場合で買主側が負担することが多くなっています。
4月1日を起算日として設定した場合、引き渡し日が5月に入ってからで行う時は、買主側が1年分に税金の負担をしなければならなくなります。
起算日を1月1日にするか4月1日にするかは、不動産売買を依頼されている媒介業者によって決まってくることがほとんどで、買主などの都合によって変更することはほとんどありません。
不動産売却時の固定資産税の費用の負担は、法的な決まりはありませんが、売主と買主の双方が税金の負担を公平にするといったことで行われているものです。

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不動産売却をしたときの確定申告の書類の書き方

不動産を売却する経験は、人生で一度か二度あるかどうかという程度だと思いますが、そうした経験がないと売却に係る確定申告などが途端に難しく感じてしまいます。
そこで、不動産を売却した場合の確定申告のやり方や必要な書類などを、できるだけ簡単に紹介しましょう。

不動産の売却は、税法上、資産の譲渡に該当します。
その為、売却によって利益が生じた場合は譲渡所得を計算して申告しなければいけません。
その譲渡所得は、売却価格から不動産を取得した際に掛かった費用と売却する為に直接必要となった譲渡費用を差し引いて計算します。
この時、特別控除の特例に該当する場合は、譲渡所得からさらに特例ごとに定められた特別控除額を差し引く事ができます。
代表的な特例は、居住用財産の譲渡に係る3,000万円の特別控除であり、節税効果の高い特例として有名です。

次に譲渡所得に税率を掛けますが、税率は不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下なら39%(内住民税9%)、5年を超えていれば20%(内住民税5%)、軽減税率の特例を適用する場合は14%(内住民税4%)となります。

こうした計算を確定申告書に記載して申告をしますが、それに必要な書類は申告書の第一表と第二表、第三表、譲渡所得の内訳書です。
申告書の書き方は、まず第一表に譲渡所得以外の所得や扶養控除などの所得控除を、それぞれ該当する項目に記入します。
合わせて第二表に所得や所得控除の内訳も記入しておきましょう。

次に譲渡所得の内訳書に、不動産の所在地や面積、売却先、持分などの情報と、譲渡価格、取得費、譲渡費用のほか、該当する特別控除額を記入して譲渡所得を計算します。
そして第三表の収入金額の短期譲渡または長期譲渡の項目に譲渡価格を、同じく所得金額に短期譲渡または長期譲渡の項目に譲渡所得を、総合課税の合計額と所得控除の項目に第一表の総所得金額と所得控除をそれぞれ記入します。

そして、総合課税の税額と譲渡所得の税額を計算し、それを税金の計算の該当する項目に記入して、税額の合計額を計算します。
それを第一表の税額の項目に転記して、住宅ローン控除などの税額控除を差し引きます。
最後に税額に対応した復興特別所得税額と、それを加算した所得税額を記入します。
源泉徴収税額がある場合は、所得税額から差し引いて納付する税額または還付される税額を計算する事を忘れないで下さい。

なお、確定申告時には不動産の取得時と売却時の売買契約書の写しや、全部事項証明書(登記簿謄本)などの添付書類が必要となりますし、特例などを適用する場合も住民票やローン残高証明書など、特例に応じた書類が必要となります。

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不動産売却時の消費税について理解しておきたいこと

持っている不動産を売却する時には、消費税がかかる場合とかからない場合があります。
どのような場合なのか見ていきましょう。

一般的に土地の売却に対しては非課税となり、建物の売却に対しては個人の自宅の場合は非課税ですが、国内においての賃貸用や店舗用の建物の売却となると、事業者が事業として行うため課税の対象になります。
また、売り主が個人であっても、投資用賃貸物件であったりした場合は、課税対象となり、逆に、事業者であっても、その法人が免税事業者に該当する場合には、非課税となります。

課税事業者や個人でも課税対象となる物件の売却の場合、原則課税か簡易課税制度の計算方法により消費税を算出しますが、どちらの選択をするかによって課税額も大きく変わります。

原則課税の場合、預かった消費税から、支払った税を引いて計算します。
通常はすべての業者がこの計算方法で算出しています。
一方、簡易課税は、支払った税の計算を一切せず、課税売上に一定率のみなし仕入れ率をかけて計算したものをとします。
このみなし仕入率は事業の種類に応じて段階別に分かれていて掛け率がそれぞれ違い、法令により、事業者が自己において使用していた固定資産である不動産の売却は、第四種事業とされ、みなし仕入れ率は60パーセントとして仕入控除税額を計算することができます。
その結果、簡易課税制度により消費税額を計算した方が有利とな利ます。

ただし、簡易課税の事業区分の判定は、その事業者が行う課税資産の譲渡等ごとに行うことになっていて、業者が建築した不動産を購入しそのまま他の業者に売却した場合は第一種事業、消費者等に売却した場合は第二種事業となるなど、不動産売却でも内容によって区分に違いがあります。

不動産業者を仲介して不動産を売買する際に発生する「不動産仲介料」においても、不動産の売却価格の非課税価格を基準として算出された仲介手数料に、消費税が課税されます。この際、仲介手数料限度額に課税された額が上限額となります。

その他、不動産売却時に課税されるものとしては、銀行などの金融機関から融資を受けて購入し、まだローンが残っている不動産を売却しようとしている場合、融資を受けた金融機関に対しては、一括返済をしなければなりません。
この時に一括繰上げ返済手数料が発生し、この手数料に対して課税されます。また、ローンを利用している場合は、その不動産に抵当権がついているため、不動産を売却する際には、司法書士に依頼をして抵当権抹消の手続きを行うことになります。
司法書士に支払う報酬に対しても課税されることになります。

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不動産売却の仕訳はどうなる?

会社が保有する不動産を売却した時、売却した収入金額を経理処理の仕訳に変換する必要があります。

不動産に課税される固定資産税は、毎年1月1日の所有者に課税されるので、引渡し日を坂に日割りでの清算が一般的に行われます。
固定資産税の清算は取引慣行として行われていますが、税法のうえでは、1月1日の所有者が1年分支払う義務があるので、日割の清算金を受け取った場合は、支払った租税公課から減算するのではなく、売却代金の調整があったものとして処理します。

また、現在、食料品などの生活必需品に対して消費税を軽減する複数税率が議論されていますが、平成2年の導入以来、一定の取引は非課税とされています。
不動産に関連する取引の中では、土地の売買および賃貸借、住宅の賃貸借などが非課税と定められています。

土地と建物を一括して売却した場合、契約書の中にそれぞれの取引金額を明記している場合や、それぞれの金額が明記していなくても、売買価格のうち、消費税の金額が記載されていれば、8%で逆算することで建物の価格を計算することができます。

取引価格を土地と建物に分類したら、それぞれの帳簿価格と売却価額の差額を、固定資産譲渡益(または固定資産譲渡損)に計上します。

建物の売却額(帳簿価格と譲渡損益の合計)は消費税の課税対象に計算しますが、土地の売却額を非課税売上げに計算するのを漏らさないように注意します。

土地の取引価額を非課税売上げに計上した場合、一般的に土地の価値は大きいので、課税売上割合が低下することが考えられます。

課税売上割合とは、売上に対する課税売上の割合を計算したもので、95%以上あれば、仕入れに対する税額を全額控除することができますが、95%を下回った場合は、非課税売上げに対する消費税額は控除対象から除外する必要があります。

非課税売上げに対する税額を計算する方法には個別対応方式と一括比例配分方式があり、個別対応方式では仕入れの取引ごとに、課税売上に対応するものか、非課税売上げに体操するものかを区分し、区分できないものについては、売上の割合で按分計算します。

一括比例配分方式では、すべての仕入れ取引に対して、売上で按分計算して控除対象を計算します。

一方、この計算で控除することができなくなった仕入れ税額は、費用に処理することができるので、法人税にとっては節税要因になります。たとえば10万円の控除対象外税額が生じた場合、納めるべき消費税額は10万円増加しますが、一方で、所得金額が10万円減るので、法人税額はそれに対応して少なくなる効果があります。

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媒介契約ってなに?

一戸建てやマンションなどの不動産を売却や購入する場合、地域の不動産仲介会社や大手不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。
契約を締結することによって、不動産の売却なら買主、購入なら売主を探してくれます。

不動産取引の媒介契約には、大きく分けると3種類あります。
それぞれの種類で義務や権利は違ってくるので、理解してから決めなければいけません。

専属専任媒介契約は、一つの不動産仲介会社と仲介契約を結ぶ方法です。
他の不動産仲介会社と仲介契約を結ぶことはできず、最初に契約した会社とお付き合いすることになります。
専属専任媒介契約を締結した場合は、他の不動産仲介会社に依頼できないだけでなく、自らが買主や売主を見つけることはできません。
ですから、専属専任媒介契約を締結した後に、親類や知人に不動産を売却したい、反対に購入したいと思っても、契約上できないことになっています。
ただし、自分で買主や売主を探さない場合には、特にデメリットにはなりません。
むしろ、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告義務を不動産仲介業者には課せられるので、進捗状況を常に把握できるメリットがあります。
指定流通機構への登録義務もあるので、メリットは大きいでしょう。

専属専任媒介契約とは違い、自分で買主や売主を見つけられるのが専任媒介契約です。
不動産仲介会社と専任媒介契約を交わしたら、親類や知人と取引をしても問題ありません。
報告義務は2週間に1回以上と頻度は下がりますが、指定流通機構への登録義務は同じです。
一社のみにお任せする仲介契約だと、不動産仲介業者は熱心に宣伝・営業活動をすると言われているので、不動産の売却や購入がスムーズになるでしょう。

一般媒介契約は、専任媒介契約などとは違い複数の不動産仲介業者と契約を結べます。
比較的自由度の高い仲介契約と言えますが、依頼主への報告義務、指定流通機構への登録義務はありません。
一般媒介契約だと不動産仲介業者は疎かになると言われており、不利になることもあります。
仲介契約を結び不動産の取引が成立したら、不動産仲介手数料を支払います。
しかし、最近では不動産仲介手数料を無料や半額にする会社も多く、必ずしも支払う必要はありません。
不動産仲介手数料を支払う必要があるのかは、契約書にサインする前に確認しておきましょう。
不動産取引をこれから始めるなら、知っておきたい契約の種類とそれぞれの違いです。

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譲渡税について知っておきたいこと

土地売却や建物売却をする際に知っておきたいのは、売却によって得たお金の一部を所得税として納めなければならないということです。
通常、所得税は、1暦年の間に得た所得を、給与所得や一時所得など10種類ある所得のいずれかに分類し、その上で所得金額や納税額を計算しますが、土地や建物の売却によって得た所得は、他の所得とは合算させずにその所得のみで金額計算を行う必要があります。
不動産売却によって得られる所得は、法令上では譲渡所得に分類されることから、その所得に対してかかる税金のことを譲渡所得税と呼ぶ人もいます。

譲渡所得税を計算する際の注意点はたくさんあります。
まず、課税譲渡所得金額は、収入から取得費と譲渡にかかった費用を差し引いた後、特別控除額を引いて計算しますが、それぞれの費用にどのようなものを算入させられるかはきちんと把握しておく必要があります。
例えば、譲渡収入金額には、譲渡価額だけでなく固定資産税や都市計画税の精算金も含まれます。
取得費には、譲渡収入額の5%をあてる方法と、売却した不動産の購入当時にかかった費用や購入後のリフォーム費用など、実際にかかった費用をもとに計算する方法がありますが、後者を選んだ場合は対象の不動産が建物であれば減価償却費を差し引く必要があります。譲渡費用は、仲介手数料や登記費用、印紙税の売主負担分など、売却手続きの中で直接かかった費用のみを算入できます。
特別控除額は、どのような特例制度を適用するかで異なるので、制度をよく理解してから計算をしましょう。

譲渡所得税は、基本的には売却によって利益がでていれば納めなければならず、損失が生じた場合は所得税自体がゼロとなるので確定申告をする必要はありません。
ただし、特別控除額を差し引かないと課税譲渡所得金額がゼロにならない場合は、特例を適用するために確定申告をする必要があります。

一方で、譲渡損失が生じている状態であっても確定申告をした方がお得なケースもあります。
例えば、売却した不動産が住宅であり、売却した年の元日の時点における所有期間が5年を超えている場合は、住まなくなってから3年以内に売却をするか、建物を取り壊してから1年以内に土地の売却についての契約が結ばれていれば、一定のルールのもとで譲渡損失額を他の所得と損益通算することができ、控除しきれない額があれば翌年から3年間は繰越控除が可能となります。
確定申告は、この特例を適用するための要件の一つとなっており、手続きをとることで課税対象所得が減少し、所得税の節税が可能となります。

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土地売却するときにかかる手数料

土地や不動産などの売却では、所有者と買い手の間に仲介業者の存在がある場合が多く、手数料の負担が発生することが知られています。
事前に手数料の種類を知ったり、幾らの費用が発生するか把握することができますから、違いを理解して土地などの売却の検討を始めることが肝心です。
売却で負担が発生する機会の多い土地ですが、物件の売却でも負担が発生することがあるので、土地と合わせて理解を深める必要があるでしょう。
一般的に、不動産売却で大きな費用の負担となるのが、仲介を行う不動産会社に支払う手数料です。
手数料の目安は、売却金額の3%前後といわれていますから、例えば5千万円の売買契約が成立すると、150万円は不動産会社に支払う結果になります。
ただ、これは予め契約内容で確認できますし、平均的な相場が知られているので、納得してから任せたり支払えるのは間違いありません。
しかし、後から高額な手数料を請求する悪質な不動産会社もありますから、そういった存在には注意しておくことをおすすめします。
不当な請求の恐れに不安を覚えるかもしれませんが、幸い法律では手数料の上限が決められているので、この数字を覚えておけば安心です。
200万円までの売買価格に対して5%、400万円までの部分には4%、400万円以降には3%と上限が定められ、それぞれの部分に消費税の課税が行われます。
このように、法律でルールが定められていますから、不当な不動産売買仲介手数料は簡単に見抜けますし、実際は安全で納得できる金額に収まるでしょう。
また、不動産会社が付加価値や優位性をアピールする意味で、手数料を割り引いているケースもあります。
半額に割り引かれているケースもありますし、一切無料で提供されている場合も珍しくありません。
ただし、大幅な割り引きは不動産会社の収入減に結び付くので、薄利多売が成立する都市部を中心に限定される傾向です。
土地や物件の売却を考える上で、費用から外して考えることができないのは、大きな負担が発生し得る相続税です。
厳密に分類すると税金に該当しますが、最大で55%の負担が発生するので、手数料の一部と考えても差し支えないでしょう。
他にも、譲渡所得税や印紙税、それに登録免許税などの名目の負担もあります。
譲渡所得税は、不動産売買で得た譲渡収入を元に、譲渡費用と取得費を引いて金額が導き出せます。
譲渡収入とは、売却金額に固定資産税精算金を加算して出る数字です。
仲介手数料に測量費、印紙税を足したものが譲渡費用に該当します。
取得費は、土地と建物、つまり物件を分けて計算を行う必要があるので、間違って一緒に計算しないように注意しましょう。
土地の取得費を導き出すには、譲渡収入に5%を掛けるだけと簡単です。
物件部分は、取得費から減価償却に相当する金額を差し引くと、建物の取得費が計算できます。
ここで注意が必要なのは、減価償却費の相当額を綿密に割り出して、正確な計算を心がけることです。
計算を曖昧に行ったり、いい加減な数値に基づいて計算を進めてしまうと、最終的に導き出される譲渡所得税は、実態と大きくかけ離れてしまいかねません。
これでは、計画的な土地や物件の売却はできませんから、正しく計算して正確な数字を導き出しましょう。
譲渡所得税の計算に必要な印紙税ですが、こちらは売買契約書類に記載される金額で決まります。
10万円までは印紙税が200円で済みますが、1千万円から5千万円までは2万円、そして50億円以上は60万円までと大きな幅があります。
平成30年の3月一杯までは、軽減措置による負担の軽減が受けられましたが、それ以降は本則に記載される内容の印紙税が発生します。
不動産売買で発生する負担の中では、決して大きくはありませんが、出費が避けられない手数料ですし、譲渡所得税の計算にも欠かせないので、なるべく早めに計算して出しておいた方が良いでしょう。
一方、登録免許税は存在感がやや希薄で、計算中に見落としやすい手数料の一つですから、忘れないように覚えておくことが大切です。
登録免許税とは、所有権移転登記の際に発生する負担のことで、通常は買手が負担するケースが一般的です。
例外的に、売主が負担するケースもありますが、それは住所変更登記や抵当権抹消登記が行われる場合に限られます。
住所変更登記や抵当権抹消登記では、不動産一件につき、土地と物件で1千円ずつ、合計2千円が必要となります。
消費税は、土地だけの不動産売買なら課税されないことになっていますが、仲介手数料自体には課税されるので、そこは間違えないように気を付けましょう。
計算が若干煩雑なので後回しにしがちですが、簡単に導き出せる速算式が用意されていますから、これを覚えればもう面倒な計算から解放されます。
仲介手数料とその消費税、譲渡所得税や登録免許税、それから相続税も、計算から外せない費用算出の要素となります。
不動産売買に関わる計算は、何時も難しい印象を与えたり面倒だと感じさせますが、実際には印象ほど難しくはありませんし、土地の売却に不可欠なので、項目を一つずつ確認しながら計算を行ってみましょう。

土地を売却する理由で多いのは?

土地を売却する時には様々な理由があります。
土地を購入する者はなぜ前の地主が土地を売却したのかを知る必要がありますが、おおむねいくつかの種類に分かれているので、そのどれかに該当することが多くなります。
土地売却の理由を知りたい場合には不動産会社に聞いてみる必要があります。

まず考えられるのは、建物を売却するついでに土地を売却する場合です。
建物だけ売却して借地権にすることもできますが、特にそのような目的がない限りは、家と一緒に土地を売却するのが普通になるでしょう。
土地と家を一緒に売却した方が土査定額が高くなりやすいといったメリットもあります。
ただしケースバイケースになりますので、必ずしも査定額が高くなるわけではありませんが、土地と家を同時に売るメリットは大きいと言えるでしょう。

二つ目は、固定資産税を払うことができないためです。
この理由は、物件にだれも住んでいない場合が条件になります。
固定資産税は通常住居に利用している建物や土地に関してはそれほどかかりませんが、空き家になるとそれまでの6倍の税金になってしまいます。
わざわざこのように税金を増やした理由は、国が空き家を減らしたいからでしょう。
高い税金をかけることで空き物件をなくす方針です。
例えば両親などが亡くなくなって両親が住んでいたところが空き物件になってしまうこともあります。
この場合は高い税金を払い続けて物件を維持するよりも、思い切って売却した方が無駄なお金を支払わずにすむでしょう。

もちろん、自分の周りにその物件をほしがっている人がいれば別です。
いくら空き物件になったとしても、すぐに固定資産税が6倍になるわけではありません。
そのため、事前に周りの者に聞いてみて、売却できそうであれば、その相手と売買契約をしてもよいです。
いずれにしても、だれも住んでいないから土地を売却するといった理由はとても多いです。

不景気になってから多い土地の売却理由は、住宅ローンの支払いができないことです。
住宅を購入した時、あるいは建築した時には多くの人が住宅ローンを組みます。
住宅ローンを組むことで今まで住宅を手に入れることができなかった人が気軽に住宅を手に入れることができるようになりました。
住宅ローンの制度が整ったのは1970年代ですので、まだ景気が良かったころです。
日本の景気が悪くなるのが1991年からですが、景気が悪くなってからは住宅ローンの支払いができなくなり、土地を売却する人も増えてきました。
ローンを組むことができる家主は、返済能力があると判断された者です。
そのため本来であればその人は返済できるはずですが、ローンの期間も20年以上35年未満であることが多く、3年後から5年後は予想できても、10年後から先はその借り主がどのような状態になっているか確実に予想することは不可能です。
ですので、おおむね現在の状態で問題なさそうであればお金を貸してくれます。

ちなみに、ローンが払えなくなった理由はいくつかありますが、一つは病気になった場合です。
今まで父が大黒柱として働いていたのに、病気になってしまい給料が半減してしまった場合などはそれまでどおりにローンの返済ができなくなってしまいます。

次に、無理をしてローンを組んだ場合も途中で破たんしてしまうことが考えられます。
特に多かったのは、ボーナスを当てにしている場合です。
毎月の支払い額は多いけども、ボーナスで支払うのでそれほど問題ないと考えている人は、ボーナスがカットされてからはかなり苦しい返済になるでしょう。
やがて出費が重なり、期限までに返済することができなくなり土地を売却をすることになります。
特に自分の意志で土地を売却しなければ競売になるため、競売で落札されることになります。

競売で売却される場合は、高い金額で土地を売却されませんので、住宅を失っただけでなく借金まで残っている状態になり、もはや自己破産するのは時間の問題でしょう。
もしそのような状態になりたくなければ、任意売却をした方がよいでしょう。
任意売却であれば、自分の意志で土地を売却することになりますので、相手と交渉することもできます。
また債権者と交渉し、都合のいい時期に引っ越しをすることや、場合によっては引っ越し料金を出してもらう契約にこぎつけることも可能です。

このように、不動産を売却する理由もさまざまになります。
一般的に多いのはローンの返済ができなかったことと空き家になった場合でしょう。

不動産を売却する場合には、譲渡所得税がかかることがあります。
普通に土地を売却をして譲渡所得税がとられることもありませんが、購入した金額よりも土地を売却した金額の方が高い場合には譲渡所得税を支払う可能性が高いです。
例えば、3000万円で購入した不動産を5000万円で売却したとすれば、2000万円利益が出ています。
この場合は譲渡所得税を支払うことになるでしょう。
ですが、普通に購入し売却をしたら、価値が落ち値段も下がるはずですので、特殊な場合を除き売却した方が高くなることはめったにありません。

 

住宅ローンが残ってても土地売却をすることはできるの?

家や土地売却を考えている時に問題になってくるのが住宅ローンの残債になります。
ローンは何十年かけて支払い続ける大きな借金になりまして、返済をし続けても利息の比率がとても多いので元本の金額はなかなか減りません。
その上で家や土地を売却する場合ですが、住宅の価値は新築の時がほぼピークであり、年々価値が減少し続けていき、価値と残債の価格が乖離していく事が普通です。
住宅のみの場合だと厳しいかもしれませんが、土地と一緒であればオーバーローンの状態を防ぎやすいです。

このオーバーローンであるかどうかは物件や土地を売却するために重要な部分になってきます。
ローンが残っている状態の家や土地を売却する時の条件としてあるのがローンが完済している必要があるからです。
売却する前にローンを完済していなくても売却で出来た資金で完済できれば良いので大丈夫なのですが、オーバーローンの状態だと売却資金のみで完済が出来ませんので自己資金を用意したり、どこからかの借り入れが必要だったりします。

何故ローンの完済が条件になるかと言いますと、家や土地の買主が困るからです。
住宅ローンを組む時に抵当権が登記されまして、抵当権はもし万が一の時にローンが返されなかったら家を処分してしまっても良いという権利になりまして、所有権がローンの名義人であったとしても抵当権がある限り、ローンを組んでいる金融機関が抑えている上記用になります。

抵当権は基本的にローンを完済しない限り外す事ができないので、ローンが残ったまま持ち主が変わったとしても完全な所有者ではないという事になります。
ローンが残るという事は抵当権が残るという意味になりまして、前の所有者がもしローンをそのまま放置していたら買主である新しい所有者が差し押さえされてしまうといった事態になりますので、ローンが残ったまま家や土地を売却するという事はありえないのです。

このように土地売却できるかどうかはローンが完済できるかどうかが重要になりますが、土地売却できた資金全てがそのまま手に入る訳ではなく手数料や諸費用が発生しますので、それらも含めて計算しなければなりません。
正しい額を出すためには買主との売買契約をするまで分からない事が多いのも事実でローンが多く残っていると難しいです。
こういった状況を防ぐために売却相場を把握しておく事がとても大事となりますが、土地だけではなく住宅もある場合は築年数等で大きく変化しますので正しい数字を導くのは難しく、多くの不動産会社に査定の依頼をしまして、平均した査定価格を出して貰うのが良いでしょう。

また売れる価格と売れそうな価格は違うという事を把握しておく必要があり、できるだけ多くの不動産会社に依頼をする事が大切です。
査定方法もざっくりしたものではなく家や土地の調査訪問といった精度の高い方が信頼できまして、その上で仲介手数料等がいくらかかるのかを計算して家や土地の売却価格を導いていきます。

家や土地の売却は簡単に行えますが、諸費用は意外と発生しまして手元に残る資金はこんなにも少なかったという事が意外にあります。
例えば印紙税、抵当権抹消登記費用、司法書士報酬、ローンの繰り上げ返済手数料、不動産会社に支払う仲介手数料といったものが諸費用となります。

これだけで安心してはいけないのが税金の問題になりまして、売却利益による譲渡所得税です。
減価償却の分がありますが、ローンが完済できている状態であれば手元にお金が残っているはずなので売却益は発生しており、翌年の確定申告で支払わないといけないケースがあります。
しかし、売却するのがマイホームであり売却益が3000万円までであれば控除されますので、どういったケースで売却されるかが重要です。
譲渡所得税の税率は意外と高いので翌年の支払いを忘れないようにしておかないと後で大変な目に遭う可能性があります。

基本的にローンが完済できればローンが残っていたとしても家や土地の売却は可能となりますが、売却だけでローンを補えない場合のために住み替えローンがあります。
多くの金融機関が住宅ローンが残っている状態の家や土地を売却する事を想定して住み替えローンという商品を用意しており、以前のローンの不足分を補いながら新しく買い替えするためのローンとなります。
買い替えが前提となっているために売却のみしたい人は利用できない商品となっているのが盲点です。

住み替えローンが利用できない人は無担保ローン等を利用したり、どこからか資金を用意したりしなければなりません。
ローンも返済できない場合はケースによっては任意売却になってしまう場合もありまして、ブラックになってしまいクレジットカード等が作れなくなってしまいます。

ローンが返されるか返せないかが最大の問題点になりまして、そこがクリアできるのであればローンが残っていたとしても問題なく土地を売却する事は可能となっていますので、現在のローン状況がどうなっているのか、よく調べておく事が重要です。

土地や家を売る時に知っておきたいこと

土地や家等の物件を売却する時には取引する前に不動産物件の契約状況を把握する必要があります。
取引時に一番複雑に契約が入り組んでいる事例が相続物件についてです。
不動産物件を相続した場合名義変更を行わないと自分の不動産とはならないため、売買契約を結ぶことすらできない状態になっています。
なのでまずは法務局で不動産物件の名義変更を行い、自分の所有物である事を法令上からも証明するようにしてください。
この相続による不動産物件の販売で重要なのは名義変更を迅速に行う事で、名義変更を長期間行わなかった場合長期期間不動産物件が放置されていたとみなされ不動産価値が下がってしまうので物件の名義変更は早めに行うようにしましょう。
また相続と似たような事例として譲渡という事例が存在しており、この場合も相続と同じように物件の名義変更を行わなければ売買契約を結ぶことはできません。
さらに名義変更を行い物件を利用して収入を獲得した場合は譲渡所得と見なされ税金を納めなくてはならないので、相続した際の相続税と併せて物件の取得には税金がかかりその負担も決して軽い物ではない点を留意した上で販売するようにしてください。
これらの事例では条件を満たさない限り物件を販売する事ができないようになっていますが、もう一つ売買契約のできない事例として抵当権の存在があります。
これはローン等の債務によって土地の所有権が成り立っている事例の事を指し、ローンや債務を完済できる状況でなければその物件を販売する事はできません。
なので最近住宅をローンで購入している方が増えていますが、ローン完済前に別の家に引っ越したいからといって今住んでいる住宅や土地を売却し新しい家や土地のローンと合算して返済していくという事ができないようになっています。
ただしローンや債務を完済できる事が売買契約を結ぶ条件であるため、物件の販売価格をローンや債務の残高に合わせる事で販売する事が可能になっています。
これらの事例を確認し土地や建造物の所有権がはっきりしたら次に不動産物件を販売する事になるのですが、販売する前に自分の所有物件がどの程度の価値を有しているのかを確認する作業を行う様にしてください。
方法はいくつか存在しており一つ目は不動産会社に査定を行ってもらう方法です。
不動産会社では過去の取引事例に基づいて物件の価格を決定するため、相場の把握とそれに対する家や土地の価値の両方を確認できるようになっています。
ただし注意しなければならないのは必ず複数の不動産会社に査定依頼を申し込むようにしてください。
不動産業者一件だけに依頼した場合、家や土地の査定価格を提示した不動産業者が正しい査定で価格を決定したかどうかが分からないため判断基準を設ける処置として複数の不動産業者に査定の依頼をする事をお勧めします。
そしてもう一点複数の不動産業者に査定を依頼する理由として挙げられるのが、仲介手数料の違いです。
不動産業者の主な収入源は物件の販売者と買い取り主から摂取する仲介手数料になっており、その費用は各社大きく違う事もあるので複数の業者に家や土地の査定を依頼しできるだけ仲介手数料の安い業者と契約する事をお勧めします。
しかし上記の様に不動産会社が家や土地の価格を査定したとしてもすぐに家や土地が売れる可能性は極めて低い事を留意しておきましょう。
不動産物件の取引は多くの場合大金を支払う事になるため、買い手としてはより安く購入しようとします。
そのため自分が高く販売しようとする思想と真っ向から対立する事になるため、決して高すぎない価格で売れそうな価格を提示する必要があります。
そのためにも査定価格の提示を複数の業者に依頼して、適正な不動産物件の価格を把握するように努めてください。
最後に家や土地の販売時に気を付けなければならない点として欠陥確認があげられます。
法令上では不動産会社等の専門業者に家や土地を販売する時を除いて、家や土地を購入した相手が害虫や耐久性の問題で損害が発生してしまった場合売り手としてその損害の責任を負う必要があります。
これは売買契契約を結ぶ時に購入時からどの程度の期間までに発生した損害の責任を負うかを決める事になるため、販売前には家や土地の欠陥がないかどうかを専門業者に確認してもらう事をお勧めします。
特にシロアリ等の害虫の存在は素人目線で確認しても外からは一切確認できない現象なので、古い物件を販売する場合は細心の注意を払うようにしてください。
この様に家や土地の所有において発生した損害の責任を負う事が法令上でも決められていますが、この事を考慮して販売前に新築同然に補修する必要はありません。
土地の査定価格は変わらない事が多くなっていますが、物件の価格は築年数の経過とともにさがる傾向が強くどんなに新しく補修したとしてもそれが査定価格に影響する事はほとんどありません。
以上の事から物件の販売には販売できる権利の確認と適正な査定価格の確認、そして物件の欠陥を確認した上で販売するようにし、譲渡所得や相続によって物件の売買契約を結ぶ場合は税金の支払いが追加で発生する事を留意した上で売買契約を結んでください。

土地売却の一括見積もりサイトってなに?

所有している土地を売却するときは近くにある不動産会社に頼めばいいと思ってしまう方もいるでしょう。
確かに不動産会社に依頼すれば買い手を探してくれますが、そのような方法では土地の売却額で損をする可能性があるので気を付けなければなりません。
大切な財産である土地を売却するなら、一番高く売却してくれる不動産業者に依頼することポイントになります。

しかし土地を高く売却してくれる不動産業者を自分で探そうと思っても、実際には簡単なことではないでしょう。
複数の不動産業者を自分で見つけて一つ一つの業者に土地査定を依頼するとなれば、かなりの時間と労力がかかります。
もっと簡単に土地査定を受けたいと思ったら土地の一括見積もりサイトを利用するといいでしょう。

不動産物件を専門的に取り扱っている一括見積もりサイトなら、物件に関する情報を一度入力するだけで複数の業者に不動産査定を依頼することができます。
自分が知らない業者にも査定依頼ができるため、想定した以上の土地の査定額を提示される可能性もあるでしょう。
土地の一括査定サイトの利用方法を確認してみましょう。

土地の一括査定サイトでは、土地だけでなくマンションや一戸建てなどさまざまな物件を取り扱っています。
初めに種別を選択する項目があるので、土地を設定してから所在地を入力しましょう。
さらに土地の面積と状態を入力する項目があるので、更地の状態になっているか、その土地に建物が残っているかを選択します。
最後に依頼者の連絡先などを入力したら送信して依頼が完了となります。
土地の一括査定サイトの入力項目は決して多くはありませんから、わずか数分程度で全ての項目に答えられるでしょう。
また電話を使った土地の査定依頼と違ってインターネットで土地査定の依頼ができるので、不動産会社の営業時間を気にすることなく手軽に利用できます。

土地の一括査定を利用して土地の査定依頼を行うことのメリットは、1社や2社だけでなく多くの業者に一度に土地査定が頼めることです。
提携している業者はサイトごとで異なりますが、最大で6社程度の業者に依頼できる場合もあります。
全国的に名前が知られている大手の不動産会社もあれば、地元で有名な地域密着型の会社もあるでしょう。
どちらの方が高い土地の査定価格を提示してくれるかは実際に土地査定を受けてみないと分かりませんが、両方から出された土地の査定価格を比較すれば土地の売却を頼む会社が決めやすくなるはずです。
土地の一括査定サイトを利用せずに1社だけで土地の査定を受けると、相場より安い価格で土地の売買契約が成立してしまうことも考えられます。
いくつかの業者から一度に土地の査定価格が提示される土地の一括査定サイトなら、安く土地を売却してしまったと後から後悔することもありません。

このような土地の一括サイトは誰でも無料で利用できるため、料金を請求されることはなく安心です。
また土地査定を依頼したからと言って必ず土地を売却しなければならないということでもありませんから、提示された土地の査定価格に納得できなかった場合は無理に土地を売却する必要もないでしょう。

所有している土地を有効活用しようと思ったら、売却する以外に賃貸するという方法も選択肢の一つです。
不動産会社にコンタクトを取ることで土地の活用方法についてのアドバイスがもらえますし、売却と賃貸の両方のメリットとデメリットが分かるでしょう。
不動産会社ではさまざまな相談を受け付けており、土地活用や売却の方法なども気軽に相談できます。

土地の一括査定を受けて初めて価格が提示されたときは、その金額が高いか安いかを土地の所有者が判断することは難しいはずです。
そのまま土地を売却するかどうか判断に迷わないためにも、事前に相場を確認しておくといいでしょう。
大体の相場を把握しておくと判断しやすくなるので土地の売却がスムーズに進みます。
土地の相場を知りたいときは、インターネット上で確認できる不動産ポータルサイトを利用しましょう。

ポータルサイトを開くと物件の所在地が指定できますから、初めに所有している土地の所在地を選択します。
土地の情報には面積と価格だけでなく坪単価も表示されている場合が多いため、近隣の坪単価を確認してみましょう。
ただ土地の場合は地勢や地目、周辺環境などによっても価格が左右されるので、できるだけ多くの情報に目を通すことがポイントになります。
所有している土地の条件により近い物件を見つけ出し、表示されている土地の売却価格を確認しましょう。

土地のような不動産物件を売却する際は、不動産業者と売主との間で媒介契約を締結します。
媒介契約には種類があるので、どの方法が自分にとってメリットが多いかを確認することも大切です。
また土地が更地になっていればすぐにでも土地売却を成立させることができますが、古い建物が残ったままになっていると処分することが先になってしまう場合もあるでしょう。
ただ古い建物でも十分に住める状態の住宅なら建物と土地をセットで売却できるため、査定額がアップする可能性もあります。
処分してから土地査定を受けるか迷ったときは、不動産のプロである業者に相談することをおすすめします。

土地売却の流れや手順は?

土地売却を検討している場合は、まずは、売却しようとしている土地の最寄りや、そのエリアを取り扱っている不動産会社へ、土地査定依頼を行う事から始まります。
土地査定とは、不動産会社の担当者が、専門的な見地からその土地についても価格、いわば土地の評価とも言える査定価格を算出する事で、これは土地の形状や道路の接道状況、エリア、周辺環境、交通アクセス等で変動し、ベースとなるのは、今までの近辺での土地を売却された事例、路線価等です。
そして、土地査定で算出してもらった価格を参考に、土地の売却価格を決定します。
これは、売却側に決定権があります。
土地査定については、もちろん1社だけでなく、複数の会社に依頼しても大丈夫ですが、土地の売却価格を決定して販売を開始する際には、会社との間で媒介契約を取り交わす事となっていますので、一般媒介契約であれば、複数の会社に販売活動が依頼でき、1社だけに頑張ってもらうのであれば、専任媒介契約若しくは専属専任媒介契約となります。
それは土地を売却する側が決めれる事ですので、販売活動をしてもらう上で、急ぎの場合は一般媒介、じっくり厳選して購入希望者を見つけてほしいのであれば、専属専任若しくは専任媒介がおすすめです。
そして、媒介契約が終わったら、いよいよ販売活動が開始となります。
会社によって販売活動形態は異なり、物件登録サイトを複数登録している会社であれば、ネット掲載等もやってくれますし、折込チラシや看板等もお願いすればやってくれたりもします。
購入希望者が見つかり、申込みが入ったら、契約になります。
売買契約する時点では、会社に対して報酬、いわゆる仲介手数料を全額支払うという事はあまりありませんが、一部を先に支払うという事は稀にあります。
それは依頼する会社によって異なります。
この仲介手数料の価格は、宅建業法で定めがあり、その方法により算出されています。
最終的に土地を売却する価格によって割合も変わってきます。
また、会社によっては正規金額より割安でやってくれるところもありますが基本的には正規金額であり、それ以上請求されるという事もありません。
契約時は買う側と売る側の都合の申し送りをしてお互い日取りが合う日になります。
契約は銀行融資などを伴わない為、基本的に土日祝日でも可能です。
但し、物件を最終的に受け渡す時は銀行にて買う側がローンを組む場合もありますし、現金購入だとしても高額である為、銀行にて取引が行われます。
その為に平日の午後3時までとなります。
契約の時には買う側から購入代金の一部が支払われます。
だいたい購入金額の1割程度が目安です。
このお金は手付金と呼ばれるもので解約や解除等が起きた場合に返還しなければいけない場合もある為、使わずに受け渡す時までは保管しておきましょう。
契約当日は印鑑と契約書に貼る印紙代、身分証明書、権利書が必要です。
権利書は一旦確認の為のもので、受け渡す時には必ず必要な書類となります。
そして買う側と売る側がそれぞれ準備ができたら受け渡しを行います。
受け渡す時は、権利書はもちろんですが、会社に支払う仲介手数料と登記費用、司法書士に支払う費用等が必要ですが、会社が間に入り見積り等を取ってくれますので個人で動く必要はありません。
個人で動くのが必要となるのは、物件自体に債務等がある場合には抵当権などの抹消手続きを行わなければいけません。
色々難しい事も出てきますが、基本的に不動産会社に依頼して土地売却が決まり契約等を行う場合は、ほとんどの手続きや方法を会社側が教えてくれたり段取りをしてくれますので、わからない事は土地の売却依頼時に全て確認しておきましょう。
流れとしては以上ですが、販売を依頼するにあたり、あると会社側が早めに販売活動を始めれるものは、土地に関する書類、例えば謄本や公図、測量図といったもの。また抵当権などの権利設定があれば残債額等も把握しておき、伝えましょう。
また基礎的な事ではありますが、物件の名義人、いわゆる所有者が複数いる場合、これは共有物となる為、共有者全てが土地売却に賛成している事、媒介契約も全ての人が署名と捺印をする必要があります。
相続をして登記上は名義人が変更されていないなどの場合も、相続対象者全ての人の同意が必要です。
1人でも同意できない場合には土地売却はできません。
あと、最も大事な事としては告知事項です。
知っていながら故意に隠蔽等する事は禁じられており、のちにトラブルとなりますので、万が一、売却する物件にて告知事項があれば売却依頼をする際に必ず伝えておきましょう。
告知事項とは、例えば売却する土地で火事があった、以前は汚水や臭気が出る工場が立っていたというような事も含まれます。
つまり売却する土地で、精神的な瑕疵などに繋がるような内容は告知しなければならないのです。
知らなかった事についてはこの限りではありません。
あとは不動産会社にほぼお任せしておく形となり、忙しいのは契約が決まってから受け渡す時までの間です。
サポートもしっかりしてもらえますので、色々聞きながら進めていきましょう。

土地売却のときの免税について

不動産譲渡所得税とは、土地を売った時にかかる税金のことです。
土地や建物を売った時の譲渡所得は、別に課税されます。そして、土地や建物を売却するときにかかった経費は所得から引くことができるのです。
つまり、建物を買って改築して売却するときに、売れた金額から改築などにかけたお金は保証されるということです。
ただし、建物を管理するために使った費用や建物を維持するために使ったお金は経費としてひくことはできないので注意が必要です。
もし売る予定の建物がマイホームだった場合、3000万円の特別控除という制度が使える場合があります。
これは土地の利益が3000万円に満たない場合、これを保障するというものです。どんな家が特別控除に当たるのかと言うと、端的に言えば所有権があり、現在住んでいる場合ということになります。
しかもこの特別控除は何年間住んでいなければならないという記述はないので、積極的に使っていって大丈夫だと思います。またこの制度と一緒に使える制度があります。
長期譲渡所得の特例と呼ばれるもので、所有した期間が、譲渡した年の一月一日時点で十年越えである場合、所得税を減額することができるというものです。
不動産会社にマイホームの売却などを依頼した場合、会社にもよりますが、大体査定には3000~10000ほどかかるようですが、正確に把握したい場合は依頼したほうが確実でしょう。
家を購入した場合、特例を使える場合があるので、申請しないと損をしてしまうことも注意が必要です。
取得費とは、不動産所得費印紙税特別土地保有税などが含まれます。
譲渡所得を計算する時に、取得費と譲渡費用を差し引いて計算できるのです。
ただ、遺産相続にあたり、相続争いに使った費用は取得費には含まれませんので、注意が必要です。
土地の売却において消費税は非課税になる場合があります。
建物は課税の対象でありますが、土地に関しては非課税なのです。
ただし、これもすこし複雑で、もし、土地を売る側が個人の場合は非課税の対象となるのです。
土地を売却する場合、確定申告をする必要があります。
土地の売却によって出た損失の税金を安く済ませる必要があるからです。
不動産の売却に対して利益が出た場合は確定申告する必要がありますが、損失が出た場合は確定申告する必要はありません。
場合によっては確定することによって税金が戻ってくる可能性があるので、申請はしておいて損はありません。
また、自宅を売却した場合でも確定申告する必要があります。
居住用の不動産でもそれは変わりありません。
不動産を売却した後、新しく不動産を購入した場合、特例を受けることが出来ます。
買い替えの不動産の場合、床面積が五十㎡以上であり、築年数二十五年以内または耐震住居であることと、土地面積がm2以下であること、前の不動産が売却した年の前年から翌年までの三年間に取得した不動産であることが条件となります。
また、買い替えの特例を受ける時に必要な書類があります。
買い替え資産の明細書と、先行取得資産に係る買い替え特例の適用に関する届出書と、代替資産の取得期限延長承認申請書と、前の不動産の登記事項証明書と、新しく購入する不動産の売買契約書などの関連書類です。
新しく購入する不動産の購入価格が前の不動産の価格を上回る場合、譲渡がなされなかったと見なされ、所得税はかかりません。
不動産を売却する場合、早く売れればそれでいいのですが、まずそんなことはないと思っていいでしょう。
基本的には長期戦を覚悟しなければなりません。
競売にかけるという手段もいいでしょう。新たに買う土地を競売で探すのもいいかもしれません。
ネットでの噂を見るに、不動産会社のチラシはそのまま信じてはいけないのだそうで、うっかり電話をかけてしまうと契約しようと促してくるのだそうです。
信じられるのは不動産関係の知り合いか、仕事仲間くらいだと思っていいでしょう。
どうしても、高額な利益が関わってくる以上、自分だけもっとも得しようとする輩がでてきます。
掲示している値段よりも遥かに安く購入しようと値切り交渉をしてくる買主も少なくありません。
少しでも得をしようとするのは当たり前のことです。
つまりは、長期戦覚悟の上で、掲示した値段では売れないことを覚悟したほうがよいということです。
少しだけ小話を挟ませてください。
ローンが残った不動産は売れるのかという疑問を持ったことは誰しもあると思います。
答えは売れてしまうのです。ただし、その場合その不動産の抵当権を外す必要があります。
抵当権とは、万が一ローンが払えなかった時のための担保のようなものです。
売却金額からローン金額をひくことで、抵当権の抹消をすることができます。
誰もローンを被りたいとは思いませんから、当然のことですよね。
もし売却金額でローンが完済できない場合、新しく購入するお家のローンに、さらに上乗せすることができます。
ただし、結局はローンを重ねているだけなので、審査が厳しくなってしまうのは明らかです。
それを考慮したうえで、ローン未完済のまま売却することが本当に自分の利益になるのか、よく考える必要があります。

建物つきの土地売却の注意点は?

土地だけを売却するときに比べると建物つきの土地を売却するときにはやや複雑になります。
土地と建物で扱いが違う項目があることに加えて、建物があることによって受けられる特例にも違いが生じるからです。
土地のみの売却でも建物つきの土地の売却でも不動産会社に仲介を依頼して販売活動を行ってもらうのが一般的な方法であることに変わりはありません。
その際に査定を受けて販売価格を決定して売りに出すという流れも、それによって購入希望者が見つかったら現物を見てもらい、売買交渉を行って最終的には売買契約書を交わすという点でも同じです。
しかし、売買に関して気をつけておきたいのが費用の違いであり、消費税に関して土地と建物では異なる扱いがあります。
土地は非課税として取引できますが、建物は課税対象になるため個人として売却する場合には非課税ですが、事業として使っていたときには課税対象になるのです。
そのため、消費税分の費用を上乗せして販売しなければならなくなります。
個人か事業主かによって消費税が課税されるかどうかが決まりますが、個人の場合でも不動産投資に使用していた建物を売却するという場合には事業用の物件として扱われて課税対象になるので注意が必要です。
たとえ個人事業主にならずにサラリーマンとして賃貸していたマンションを売却するという場合でも消費税がかかります。
この点は仲介手数料にも影響するので気をつけなければなりません。
仲介手数料については課税前の価格に対して上限額が法律によって定められているので、建物が課税対象になっている場合には売却価格を土地と建物で分けて考える必要があります。
それを明記して課税前の建物価格から仲介手数料を計算しないと過払いになってしまうことになるのです。
簡易計算式では課税前の売却価格の3%に6万円を加えた金額が仲介手数料になり、それに消費税を加算したものが請求される上限額になります。
正しく計算されているかに注意を払わなければなりません。

一方、不動産の売却を行ったときに譲渡所得が生じているときには譲渡所得税を納めることになります。
この金額についても建物つきの場合には軽減しやすくなっているので土地のみの売却を行ったことがある人でもよく確認することが大切です。
譲渡所得についての計算方法は同じであり、売却によって得られた譲渡収入から売却にかかった諸費用と取得費を差し引いたものが譲渡所得になります。
土地のみの場合には特例による特別控除を受けられることはほとんどありませんが、建物つき土地の場合には大幅な控除を受けられることが珍しくありません。
マイホームの場合の3000万円の特別控除は代表的なものであり、主として自宅用に利用してきた住宅を売却したときなど、条件を満たしている住宅については3000万円を控除できます。
住宅ローン控除とは合わせて使用できないなどの制限もありますが、所有期間などにも影響されることなく大きな減税が可能です。
これによって計算された譲渡所得が黒字になっている場合には譲渡所得税を納めなければなりません。
しかし、そのときにも軽減税率が適用しやすくなっているのが特徴です。
譲渡税については短期譲渡所得か長期譲渡所得かで異なる税率が適用されます。
不動産の所有期間が5年以内の場合には所得税が30.63%、5年を超えている場合には15.315%です。住民税についても同様に短期譲渡所得の方が長期譲渡所得よりも高くなっています。
税率についてマイホームの売却の場合で、10年を超えて所有していた住宅を売却する場合には特例を適用することが可能です。
条件を満たしている場合には課税譲渡所得が6000万円以下の部分に対して所得税を10.21%にまで軽減することができます。
それ以上の部分については通常の長期譲渡所得と同じ税率になりますが、それほど大きな売却益が得られていないという場合には6000万円以内に収まることが多く、軽減税率で納税すれば良いということになるのです。
この他にもマイホームの買い替えのときには課税の繰り延べを行えるなどの特例もあります。

一方、譲渡所得が赤字になっている場合にもマイホームの買い替えあるいは住宅ローンが残っているマイホームの売却の場合には特例を適用することが可能です。
確定申告をすることによって給与所得や事業所得などと損益通算を行えるという措置を受けることができます。
所得税と住民税の両方に対して適用できるため、マイホームの売却のときには念頭に置いておくと節税できる可能性がある特例です。

建物つきの土地売却における特例は基本的にはマイホームの売却という条件が付いています。それ以外の場合には気をつけなければならないのが消費税の関係であり、これは事業用の場合に限られるのが特徴です。
売却の際には少なくともどちらか一方は影響する可能性が高いため、よく理解した上で不動産会社に仲介を依頼しに行くのが大切です。

土地売却をして無申告のままだったら・・・

土地などの不動産を売却して利益が生じた場合、その売却益に対して譲渡所得税と住民税が課税される為、確定申告をする必要がありますが、その確定申告をせず無申告のままにするとどうなるのでしょうか。

まず、無申告の場合は所得税において追徴課税という罰を受ける事になります。
これは本来納税するべき税額に5%から40%の税率が加算される事を言い、無申告加算税や重加算税などがあります。
無申告加算税とは、申告期限の後に税務署の調査を受け、所得金額の決定を受けた場合、あるいは税務署の調査の前に自ら確定申告をした場合に加算される税金です。

課税される税率は、原則として本来納付すべき税額が50万円までは15%、それを超える部分は20%となりますが、自ら確定申告をした場合は5%となります。
ただし、平成28年分以降の確定申告では、税務署から調査の通知を受けた後に申告書を提出し、かつそれが調査を予知せずに行われたと認められる場合については、加算される税率が10%(税額が50万円を超える場合は15%)に加重されます。
なお、申告期限の後に確定申告を行った場合であっても、法定申告期限から1ヶ月以内に自ら行った場合や正当な理由がある場合は課税されませんが、短期間に繰り返し無申告があった場合はさらに10%の税率が加算されますので注意して下さい。

一方、重加算税とは、納付すべき税額について仮装や隠蔽があった場合に、過少申告加算税や無申告加算税に代えて課税される税金です。
不動産を売却した場合では、売却によって利益が生じたにもかかわらず、その売却益が無かったように見せかけたり、隠すなどして意図的に確定申告しなかった場合などに課税されます。
課税される税率は無申告の場合は40%となりますが、こちらも申告期限の後に確定申告をした日から遡って5年以内に、同一の税金について無申告加算税や重加算税が課されていた場合は、短期間に繰り返し違反を行ったとして10%の税率が加算されます。

また、法定納期限を過ぎた後に納付しなければならない税額がある場合は、追徴課税とは別に、延滞税も合わせて納付しなければいけません。
その税率は納期限から2ヶ月を経過するまでとそれ以後に分類され、毎年税率が異なります。
例えば平成29年であれば納期限から2ヶ月以内であれば年2.7%、それ以後は年9%の税率で延滞税を計算します。
なお、無申告の場合における納期限は、申告期限の後に確定申告をした日または更正通知書が発行された日から1ヶ月後となります。

そして住民税については、納期限までに納付できなかった場合に、所得税と同じ税率で延滞金が課税されます。
しかし、不申告加算金や重加算金は、不動産会社などの法人事業税をはじめとした特定の税金についてのみ課税されますので、個人が不動産を売却した時には課税されません。
その為、住民税は延滞金のみが課税されると覚えておくと良いでしょう。

こうした無申告による罰則を避ける為には、しっかりと確定申告をする必要があります。
不動産の売却に係る確定申告は難しい印象がありますが、意外と難しくないケースが多く、資料を漏れなく揃えておけば自ら申告書を作成する事も可能です。

土地などの不動産の売却に係る税金は、まず売却による収入金額から不動産の取得費と譲渡する為に直接支出した費用、そして該当する特例の特別控除額を差し引いて譲渡所得を計算します。
この時、取得した時期が古く取得費が分からない場合は収入金額の5%を取得費とする事ができますし、相続によって取得した不動産で、取得時に相続税を負担しているなど一定の要件を満たす場合は負担した相続税の一部を取得費に加算する事もできます。
さらに特別控除の特例には、マイホームを売却した場合に係る3,000万円の特別控除や、公共事業などの為に売却した場合に係る5,000万円の特別控除などがあり、譲渡所得を大幅に圧縮できますので忘れずに適用しましょう。

そして算出した譲渡所得に、不動産の所有期間に応じた税率を乗じて税額を計算します。
所有期間は、取得日から不動産を売却した年の1月1日までの期間が5年以内であれば所得税30%、住民税9%であり、5年を超えていれば所得税15%、住民税5%となります。また、所有期間が10年を超えているマイホームやその敷地を売却し、かつ一定の要件を満たす時は、6,000万円までの譲渡所得につき所得税10%、住民税4%の軽減税率が適用されます。
なお、所得税は、他の総合所得から計算した所得税と合算し、その合計額に2.1%の復興特別所得税が加算されますので注意して下さい。

こうして計算した所得や税額は、分離課税用の確定申告書第三表と譲渡所得の内訳書に記載し、売買契約書や固定資産税精算書の写し、不動産に係る全部事項証明書などの他、適用する特例に応じた書類を添付して提出します。
このように申告自体は難しくありませんが、不安がある場合は税理士に依頼すると良いでしょう。

土地売却と納税について

土地売却を行ったときにはいくつかの税金を納めなければなりません。
売買契約書を締結するときに必要な印紙税や、仲介手数料などにかかる消費税なども税金のうちですが、最も大きな悩みの種になるのが譲渡所得税です。
これは土地を売却したことによって得られた譲渡収入全てに対して課税されるわけではありません。
課税譲渡税とも言われる土地の取得にかかった費用と土地の売却によって得られたお金との差による利益に対してかかる税金のみを納めることが必要です。
この仕組みがやや複雑になっているものの、自分で確定申告をして納税しなければならないことから正しく計算できなければなりません。

譲渡所得税は課税譲渡所得に対して税率をかけることによって計算することができます。
課税譲渡所得とは譲渡所得から特別控除を差し引いたものであり、譲渡所得を正しく計算することが出発点です。
譲渡所得とは譲渡収入から取得費と譲渡費用を減算することによって求められる所得として定められています。
譲渡収入とは土地や住宅などを売却したことによって得られた代金です。
もし引き渡しのときに固定資産税や都市計画税の精算も行った場合にはその清算金についても譲渡収入に含まれることになります。
取得費については二通りの計算方法から選ぶことができ、大きい金額になる方を適用することが可能です。
一つは実額法であり、売却した土地や住宅などの購入や建築にかかった代金と取得の際に必要になった仲介手数料や登記費用などの諸費用を合計したものから、建物についての減価償却費を差し引いたものになります。
関連する書類が全て残っていなければ計算することはできませんが、紛失してしまった書類があったとしても取引先についての情報が残っていれば書類を保管してくれていることは少なくありません。
必要書類が足りないときには不動産会社や建築会社、司法書士事務所などに問い合わせてみるのが賢明です。
もう一つの方法は概算法であり、譲渡収入の5%として計算できます。
購入金額に比べて譲渡収入が極めて大きいという場合でなければ実額法の方が高くなりやすいことから、できる限り書類を整えて計算するに越したことはありません。
譲渡費用については土地や住宅などを売却したときにかかった仲介手数料や印紙税などの費用であり、取引直後であることから書類も残っているはずなのでそれに基いて計算を行えば算出できます。

このようにして計算した譲渡所得から特別控除を差し引くことで課税譲渡所得が計算できます。
適用できる特例はケースバイケースであり、適宜国によって内容も変わってきているので注意が必要です。
マイホームの場合の3000万円の控除が代表的なもので、条件を満たしていれば大きな控除を行うことができます。
ただし、土地のみの売却を行うときにはこのような控除は受けることが難しいのが現状です。

課税譲渡所得がプラスになっているときには譲渡益があるので税率をかけて課税譲渡税を計算して納めなければなりません。
税率は不動産の所有期間によって分けられています。
長期譲渡所得と呼ばれる5年を超えて所有している不動産の売却により得られた所得の場合には税率が低く、所得税については15.315%、住民税については5%です。
これに対して短期譲渡所得と呼ばれる5年以下の所有期間のケースでは所得税が30.63%、住民税が9%になっています。居住用のもので10年を超えている不動産の売却についてはさらに軽減税率の特例を適用することが可能です。
所得税が10.21%、住民税が4%という税率を課税譲渡所得の6000万円以下の部分に対して適用できます。
このような税率の違いがあることから、少しの間であればあえて不動産の売却を遅らせた方が税率を減らせる可能性があることは知っておくと便利です。
一方、課税譲渡所得がマイナスになったときには譲渡損失が生じていることになりますが、この場合にも確定申告をすると税金を軽減可能です。
他の不動産も売却したときにはその譲渡所得から控除することができます。
また、マイホームの買い替えなどのように条件を満たしているときには給与所得や事業所得などとの損益通算を行ったり、繰越控除を申請したりすることも認められているので合わせて考慮することが大切です。

一方、相続税の取得皮下産の特例が適用できることも相続した不動産を売却するときには重要です。
相続税の申告期限から三年以内に売却した場合に限り、不動産の取得費に相続税の一部を加算することができます。
相続税額と不動産の資産価値をかけたものを相続税の課税価格で割った分が取得費に加算できる相続税額であり、大まかには資産価値の一割程度を譲渡所得から減額することが可能です。
このような特例を駆使することによって譲渡税は小さくすることができるため、土地売却をするときには特例についての情報収集を予め行っておくことが肝心です。

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