土地売却で損をしない方法とは?賢く売る方法をお伝えします

土地お役立ちコラム

抵当権消滅請求について

抵当権とは、住宅ローンなどの借り入れの際、万が一返済が滞ってしまった場合などの保証となる担保のことです。
住宅ローンを借り入れるとき、必ず金融機関との間で契約が結ばれます。

第379条に、抵当権消滅請求の存在、および抵当権消滅請求権を有する者を定めた規定があります。

抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をすることができます。(第383条)

かつては『てき除』という制度があり、ずいぶん悪用され、弱者が泣き寝入りすることも多くありました。
この『てき除』が改正されてできたのが、『抵当権消滅請求』です。

改正されたのは、2003年。
実は、少し複雑な制度です。

『抵当不動産の第三取得者』(抵当不動産について所有権を取得した者)を、抵当権消滅請求権者として認めています。
抵当権消滅請求権は、抵当権の第三取得者の方に主導権があります。

抵当権消滅請求は、抵当権を消滅させるという効果があります。
強制的に抵当権を抹消させ、不動産の有効利用するための制度となっています。
任意で売却を求める任意売却が上手くいかなかった場合に行われることがあります。

・抵当物件の買い主に抵当権消滅請求手続を理解してもらう。
・民法378条により、買い主への所有権移転登記を行う。
・民法383条により、全ての抵当権者に、抵当権消滅請求通知内容証明の発送をする。
・民法384条により、2ヶ月以内の競売申立がなければ、抵当権の効力が消滅する。
・抵当不動産の評価額を抵当権者に支払う。(受け取り拒否をした際は、法務局に供託)
・登記抹消のため、抵当権者に理解しておらうか、あるいは抵当権抹消登記請求訴訟を提起する。
・買い主の所有権取得。

という流れになります。

土地売却の仕訳について

消費税は消費行為に係る税金です。所得税や法人税は事業の所得への課税ですし、固定資産税などは資産の所有への課税です。

消費税の課税方法には、大きく分類して、課税取引、非課税取引、不課税取引という税区分があります。
不課税取引は課税対象外取引と言う場合もあります。
課税取引の定義は、事業者から対価を得て商品を購入したり、サービスの提供を受けたりしたとき負担する性質のことです。
不課税取引は、この定義に当てはまらない場合に課税されないという意味です。
例えば、事業者が補助金を受け取った場合などが考えられます。
非課税取引は、課税の定義には該当しますが、政策的に課税するのは問題があるという場合です。
官公庁に書類をもらいに行く場合の手数料や保険診療などです。

ところが、いわゆる資産の取引でも、建物や機械、備品などの有形固定資産の譲渡は課税取引ですが、例外的に土地の譲渡は非課税取引となっています。

所得税や法人税では、土地であるかないかの区分に関係なく、売却の場合、一般的に、譲渡価格から簿価を差し引き、譲渡に係る経費を差し引くことで所得金額を認識します。
しかし、消費税は、業者が消費者から預かった税金から、その業者が支払った税金の差額を税務署に納めるしくみとなっていますので所得金額という考え方が全く通用しません。
例えば、分譲住宅を不動産業者が売却した場合、税区分は、土地は非課税、住宅は課税と処理されます。
つまり、土地に関しては、土地売却のための原価や経費が預かった税金から差し引けなくなります。
土地売却に係った原価や経費か住宅に係った原価や経費かが区分しにくい場合、この課税売上と非課税売上の割合で原価や経費を一括で按分する方法が認められる場合がありますが、この方法は一括比例方式と言って例外的と考えた方が分かりやすでしょう。

建物などの課税取引はの仕訳は次のとおりです。借方は現預金、貸方は売上と仮受税金となります。
土地の場合は次のとおりです。
借方は現預金、貸方は売上です。
原価や経費は、課税取引の場合、借方は原価または経費と仮払税金、貸方は現預金です。
土地のような非課税取引では、借方は原価または経費、貸方は現預金だけです。
課税取引の場合の仮払税金が、課税売上とはっきりひも付きである場合は問題ありませんが、課税取引と非課税取引に区分できない間接費や一般管理費などの場合、課税売上と非課税売り上げの割合に按分する必要があるわけです。

注意が必要なのは、不課税売上があった場合です。
不課税は消費税とは全く関係ない取引ですから、課税取引と非課税取引の割合を算出する場合の算式に含めないことが重要です。

抵当権抹消について

抵当権とは、お金を借りた際に、万が一返済ができなくなった場合の保証として、借り入れの担保のことを言います。
金融機関で住宅ローンを組んだ際には、抵当権設定登記をします。

この抵当権、借り入れを完済してしまえば、効力はなくなります。
しかし、抵当権の抹消をしなければ、後々その建物を担保にお金の借り入れをしたいときや、建物の売却や、また住宅ローンを組みたいときなど、手続きができなくなってしまいます。
ですから、抵当権の抹消は、必ず行ってください。
また、万が一、分からずにそのままにしていた場合、新たにローンを組んだり家屋の売却などの際、改めて抹消する手続きが必要となります。
そのとき、年数が経過していることで、書類の紛失をしていたり、家屋の相続がされている場合、素人では処理しきれなくなってしまいます。
ですから、早めに抹消するようにしてください。
金融機関がやってくれるということは、有り得ません。

抵当権付きの借り入れが完済すると、債権者から抵当権を抹消するために必要な書類が交付されます。
・弁済証書
・借り入れした当初の契約書
など、専門的な書類ばかりで、ほとんどの人は見ても分からない場合が多いでしょう。

この書類が手元に来ただけでは、もちろん抵当権の抹消とはなりません。
抵当権を抹消するためには、抵当権抹消登記を申請する必要があります。
それらの書類は全て添付することになるので、紛失しないように気を付けましょう。
書類を添付の上、法務局へ申請してください。

抵当権抹消登記にかかる費用は、登録免許税として、不動産1件あたり1000円です。
手数料などはかかりません。
土地2筆・家屋1棟であれば、3000円ですね。
また、20件を超える場合は、一律2万円となります。

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼すればやってもらえます。
5000円~1万円程度の費用なので、手間や時間がかけられない方は、依頼すると良いでしょう。

ご自身でできないほど難しいわけではありませんので、法務局の方に相談しながら行うと良いですよ。

抵当権とは?

抵当権という言葉を聞いたことがありますか。
抵当権とは、お金を借りるときの担保物件のことを言います。
担保物件とは、お金を借りる際、もし万が一返済ができなかった場合の保証をするもののことですね。

住宅ローンを利用するときは、『抵当権』が設定されます。
覚えておきましょう。

住宅ローンは大きな借り入れです。
お金を貸す側の金融機関は、もちろん返済されなければ大変困ります。
もちろん、そんなことがないのが一番良いのですが、万が一そうなった場合の保証として抵当権を設定するのです。

この、抵当権を設定する手続きである『抵当権設定契約』は、一般的に司法書士に依頼することが多いです。

では、抵当権と似た言葉で『根抵当権』という言葉を聞いたことがありますか。
『根抵当権』とは、上限額を定めて、その範囲で不特定の債権を担保とする抵当権のことを言います。
上限額の範囲内であれば、借りたり返したりを何度でも繰り返すことが可能です。
『抵当権』との違いは、『根抵当権』は、ローン完済後も消滅することがありません。
本来、『抵当権』は、ローンが完済すれば消滅します。
それは、借り入れをした側からすると、安心なことですが、これが事業等で取り引きが引き続き行われる場合になりますと、抵当権が消滅すると改めて抵当権の設定をしなくてはいけません。
そこで、根抵当権を利用して、事業用の運用資金融資などに使われます。
これが『根抵当権』です。

次に抵当権の実行についてです。
抵当権の実行とは、つまり、ローンを組んだ人が、債務不履行やなんらかの事情で返済ができなくなった場合に、行われることです。
お金を貸している側の金融機関が、抵当権の優先順位で担保になっている不動産を競売に掛けます。
競売に掛けて売買が成立した段階で、債権回収となりますが、決して額面通りとはいかず、金融機関にとって損になるケースは少なく

不動産取得税について

一戸建て・マンション・土地などの不動産を取得すると、不動産取得税がかかります。
(相続による取得は対象外)

不動産取得税は、都道府県による管轄となり、不動産を取得すると数ヶ月後に都道府県税事務所から納税通知書が郵送されてきます。
納税通知書を使用し、期限内に金融機関などで納付します。

税額は、『固定資産税評価額 × 税率』 です。
基本の税率4%ですが、税率の軽減や固定資産税評価額の減額による不動産取得税の減額など、期間限定で行われる措置があります。
これは、なにもしなくても減税になりますが、申告手続きをすることで、さらに軽減することができます。

申告書については、各都道府県の県税事務所やHPで入手しましょう。
不動産取得税減額手続きの期限は、各都道府県によって異なりますが、不動産を取得してから○日以内という規定がありますので、各都道府県で問い合わせてください。
場合によっては、税金がゼロになることもありますので、必ず申告しましょう。

◎建物に対する軽減処置

・床面積が実測面積で50㎡以上240㎡以下とする
(未使用の住宅であれば、築年数は関係なし)

上記の条件で、固定資産税評価額から1200万円の控除が可能

『(固定資産税評価額 - 1200万円)× 3%』

ですから、建物の固定資産税評価額が1200万円以下であれば、申告手続きを行うことで無税となります。

◎土地に対する軽減処置

・未使用の新築住宅とその土地を購入した場合であれば、築年数は関係なし
・土地を取得日より3年以内に住宅を新築

上記のどちらかの条件で、固定資産税評価額から下記AかBの控除額の高いほうを税額から控除することが可能

A(1㎡の土地評価額 × 1/2)×(建物の床面積 × 2)× 3%
B 45000円

◎中古住宅の不動産取得税の軽減措置

a)平成17年4月1日以後に、個人の居住用として取得
b)平成17年3月31日までに、人の居住用だった家屋を個人が居住用に取得

*上記、a)またはb)のいずれかに当てはまること。

*床面積が50㎡以上240㎡以下の建物であること。

・木造でない場合、新築後25年以内、木造あるいは軽量鉄骨の場合、新築後20年以内
・平成17年4月1日以後の取得、昭和57年1月1日以後に新築
・平成17年4月1日以後の取得で、上記の条件に当てはまらない住宅で、建築士等による耐震診断で新耐震基準に適合していることが証明されたもの
(調査は住宅の取得日の2年以内であることが必要)

また、中古住宅に関しては、各都道府県で控除額が異なるので、問い合わせると良いでしょう。

不動産取得税減税について

マンション・一戸建て住宅・土地など、不動産を購入すると、様々な税金の課税があります。
不動産取得税は、不動産の新築・増築や購入や贈与で取得したときに、都道府県より課税される税金です。
納税の方法としては、取得後半年~1年半くらいの間に都道府県から『納税通知書」』が届き、それを使用して金融機関を通して納付します。
納期に関しては、各都道府県によって異なります。

課税対象となる方

不動産の、売買・新築・増改築・贈与・交換などをされた方。
ただし、相続に関しては非課税となります。

不動産取得税の税額の計算法

固定資産税評価額 × 4% = 不動産取得税の税額
ただし、標準税率とする。

特例による税率の軽減

・平成27年3月31日まで 土地及び住宅 3%
ただし、住宅以外の家屋 4%

・宅地の課税標準が2分の1になる特例(平成27年3月31日まで)

固定資産税評価額 × 1/2 = 宅地の課税標準額

・新築住宅とその敷地の税額の軽減

(固定資産税評価額 - 1200万円)× 3% =  不動産取得税 (特例の税額)

 軽減の要件
 増改築含む、住宅全般に適用

 課税床面積
 50㎡以上240㎡以下とし、一戸建以外の貸家住宅(賃貸マンションなど)は40㎡以上240㎡以下とする

・土地の特例税額

 (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)- 控除額(下記AまたはB多いほうの金額)

A = 45000円
B =(土地1㎡ の固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200㎡までとする)) × 3%

*上記の要件を満たすこと
 取得から3年以内に建物を新築(平成26年3月31日までの特例)
 賃貸土地に住宅を新築した場合は、新築1年以内にその土地を取得すること

・認定長期優良住宅の税額の軽減

 新築住宅の1200万円控除を1300万円とする。(平成26年3月31日までの特例)

*中古住宅とその敷地の税額の軽減については、各都道府県で定めた控除額により、減額されます。

土地の査定方法

土地の査定方法が、利用用途によって違うことをご存知でしたか?
ここでは、『一戸建て用地』の査定方法について、お話ししましょう。

『一戸建て用地』という言い方は、日常ではしませんね。
簡単に言うと、一戸建てを建築するための『宅地』のことです。
『一戸建て用地』には、一戸建てが建ち並んでいます。
行政で、一戸建てを建てるための土地であることを定めた、用途地域です。
ですから、背の高いビルやマンション、規模の大きな建築物などの建築は規制されており、一戸建て住宅が中心となっています。

『一戸建て用地』の査定に関しては、一戸建てを建築した場合の価格となります。
査定方法としては、『取引事例比較法』と『積算法』の組み合わせとなります。

◎取引事例比較法

近隣の土地の取引価格を参考にした査定方法で、周辺の条件が同じ土地や新築一戸建ての取引事例を参考にして金額を出します。

◎積算法

土地価格と建物価格を別々に出す方法で、土地価格は上記の取引事例比較法で出し、国土交通省の公示地価を参考にします。
建物価格は、建築費用を想定して出します。

一戸建て用地の場合、土地査定において建築できる建物規模が非常に重要です。
建築に関しては、行政が様々な制限を設けています。
容積率(建築出来る面積)の制限が地域や土地によって決まっており、土地面積が広くても建てられる建物が小さく制限されていたり、土地面積が狭くても建物の延べ面積を広く取れる場合には3階建ての一戸建てを建築できるなど、それぞれの制限があります。

その土地に建築できる建物の大きさを把握しておく必要があります。
ですから、具体的にどの程度の建物を建築できるのかしっかり調査をすることで、正確に査定を行うことができます。

だいたいの方が、売りたい土地があれば、近隣の土地の値段を参考にするでしょう。
坪単価を知ることができれば、土地の面積を乗じて土地の価格を想定できると思いがちです。

しかし、上記のような条件も絡んでくるので、仲介会社に査定をしてもらうと、想定していた金額よりも低い査定額を言われることはよくあります。

土地の査定を依頼するときには、『利用用途・予算』『この土地に建築できる建物』を知っておくと良いですね。
土地の利用用途と言えば、家屋を建築することを思い浮かべるかもしれませんが、その用途は様々です。

・駐車場や農地として、土地としての利用
・居住を目的として、一戸建てを建築
・販売を目的として、一戸建てを建築して分譲
・投資のために、ビルやマンションを建築して貸し出す
・自社ビルとして、ビルを建築し使う
・販売するために、マンションを建築し分譲

土地の活用用途としては、色々想定できます。

土地売却にかかる消費税について

まず消費税は、事業者が行う商品の販売、サービスの提供などを課税対象としています。消費税を負担するのは事業者ではなく、商品やサービスの価格に上乗せされて次々と転嫁され、最終的には消費者が負担することになっています。
今回の土地売却にかかる消費税についてですが、土地の譲渡や貸付けなどは原則非課税とされています。従って、不動産業者が売買する事業用の土地であっても消費税がかかることはありません。ただし、1か月未満の土地の貸付けや駐車場、テニスコート等の施設の利用に伴って土地が使用される場合は、課税の対象となります。
また、土地のみの売買の場合は仲介手数料を取ることはできません。

次に簡易課税制度について
基準期間の課税売上高が、5,000万円以下(事業所得を含む)の事業者で、「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出している課税事業者は、課税売上に係る消費税額にみなし仕入率を乗じた金額を「仕入れに係る消費税額」とみなして課税標準に対する消費税額から控除することができます。簡易課税制度の選択届出書・申請書は、原則として、その課税期間の初日の前日までに提出しなければなりません。また、適用をやめる場合は、同じく課税期間開始の日の前日までに「消費税簡易課税制度選択不適用届出書」を所轄税務署長に提出、申請する必要があります。

課税売上高が5億円以下の事業者の仕入税額控除について
仕入税額控除は、課税売上割合が95%以上の場合に課税仕入れ等の税額の金額を「仕入税額控除」として控除できる制度です。その課税期間の課税売上高が5億円以下の事業者に限り適用できます。

※消費税の仕入税額控除の求め方
納税額は課税売上に係る消費税からそれに対応する課税仕入れに係る消費税を控除して求めます。従って、課税売上の中に非課税売上がある場合は非課税売上に対応する課税仕入れは仕入税額控除できないのが原則です。しかし、売上のほとんどが課税売上の場合は、すべて課税仕入れについて全額控除を認めています。これを95%ルールとも呼びます。

課税売上割合=課税期間の課税売上高÷課税期間の総売上高
上記の課税売上割合が95%以上の場合の納税額は
⇒消費税の納付税額=課税売上に係る消費税額-課税仕入れに係る消費税額

課税売上割合が95%未満の場合や、その課税期間の課税売上高が5億円を超える場合は、個別対応方式または一括比例配分方式の2つの方法から納税額を計算することができます。

土地改良法とは?

土地改良法とは、農業に関する法律の一つです。

その目的は。
・農業生産性の向上
・農業構造の改善
・農業総生産の増幅
・農業生産の選択的拡大

上記を目的とし、農業の生産基盤を整備し、開発することが必要とされています。
農用地の改良・開発・保全・集団化に関わる事業に必要な事項が、適正で円滑に実施されるために、法として規定されています。
一般的な土地改良事業としては、農業用排水施設等の土地改良施設の新設・区画整理・農用地の造成・埋立て・干拓などが挙げられます。

様々な農業農村を整備する事業がありますが、土地改良事業は農業生産基盤の整備を行う事業となっています。

農業農村整備事業
・かんがい排水、ほ場整備、農道整備等の農業生産基盤の整備を行う事業
・農業集落排水、農村生活環境整備等の農村の整備を行う事業

上記のうち、土地改良法の中で手続きが規定され、法律上では土地改良事業という名で定義されているのが、農業生産基盤の整備を行う事業です。
土地改良事業を行うためにいは、法律上の手続きをとるために、換地・指導グループで担当します。

土地改良事業は、公共投資であり社会資本の形となっていますが、農家の方の個人的な財産である農地の利用に関わり、農家の方の費用負担があることから、農家の方の同意の下に行われます。(受益農家の申請)
公共事業と異なる点として、この部分が挙げられます。

また、土地改良事業は、一定の地域内の農地全体を受益地として取得する必要がある事業について、その一定の地域内の農家の方の3分の2以上の同意を得られれば、反対する方も含めて全員を事業に参加させることができます。
これは、地域全体の利益を考えたときに、利益が上がる見込みがあるものを、少数の反対者のために実施できなくなるようなことを防ぐためです。

土地改良事業は、その規模や技術的な難易度などを考慮して、その事業主体を決めます。
・国営    = 国
・都道府県営 = 都道府県
・団体営   = 土地改良区・市町村・土地改良区連合・農業協同組合・及び土地改良法第3条に規定する資格を有する者

この土地改良事業に関する費用負担は、国の負担・補助、都道府県、市町村、受益農家、それに相応の負担をし、行われています。

土地区画整理法とは?

土地区画整理法とは、非常に細かく難しい内容となっています。
ここでは、分かりやすく、簡単簡潔にお話ししたいと思います。

道路・公園・学校・河川などの公共設備に関して、整備・改善を行ったり、土地の区画を整理して宅地の利用を増進させる意図を持った事業が『土地区画整理事業』と言います。
『土地区画整理事業』は、『土地区画整理法』に基づいて行われます。

具体的には、地域によって、公共施設が不十分な場合、その地域の土地の所有者から多少の土地を提供してもらい、この土地を道路・公園・学校などの公共用地として当てられたり、一部を売却して事業資金の一部に当てたりします。
公共用地に当てられることを『公共減歩』、事業資金に充てられることを『保留地減歩』と言います。

事業資金に関しては、保留地処分金の他、都市計画道路や公共施設等の整備費に相当する資金が、公共側から支出されます。
これらを資金にして、公共施設の工事や宅地の整地、家屋の移転補償などが行われます。

土地の所有者にとっては、土地区画整理事業後の土地の面積が狭くなりますが、都市計画道路や公園、学校などの公共施設が整備され、さらに土地の区画が整うことで使い勝手が良く利用価値の高い土地を得られると言えるでしょう。
 
減価補償地区において、土地の利用価値が高くなり、地価は上昇しますが、土地の面積が狭くなり、土地の総価格は減少してしまいます。
これは、施行後の公共用地率が大きい地区などに、当てはまります。
このような地区を『減価補償地区』といい、土地の総価格の減少分を『減価補償金』として土地の所有者に渡されます。

実際には、そうならないように、減価補償金相当額で土地を買収し、公共用地に充て、減価補償金を発生させないようにしています。

« 過去の記事