土地売却で損をしない方法とは?賢く売る方法をお伝えします

土地お役立ちコラム

土地収用法とは?

『土地収用法』聞き慣れない言葉ですね。
土地収用法は、『土地収用制度』に基づくものです。

これは、公共事業(道路・学校・公園・河川・下水道などの建設)を行う場合の土地について、関わる制度です。
建設予定地となっているところに、個人の土地や建物があった場合、国に土地を売ってもらえるようにお願いをします。
しかし、場合によっては、それを拒否する方もいます。
その場合、1軒の拒否によって、撤退することはまずあり得ません。
このとき『土地収用制度』が活用されます。

一般的には、事業を行う側と土地の持ち主が話しし、補償金額等の金銭面の折り合いをつけ、任意で契約することになります。
土地の持ち主がそれを拒んだ場合、事業を行う側は『土地収用法』で手続きをとることができるのです。
つまり、土地の持ち主の了解を得られなくても、事業を行う側は土地の所有権を得ることができるのです。
ずいぶん強引なやり方だと感じる方もいらっしゃるかもしれませんね。
もちろん、保証を行った上でのことです。
この制度を『土地収用制度』と言い、この手続きや補償などに関して定められた法を『土地収用法』と言います。

具体的には。
・土地の所有者が、土地を手放すことを拒否した場合
・事業を行う側と地の所有者の間で、補償金額等で話し合いがまとまらず、折り合いが付かない場合
・土地の所有権が特定できず、事業を行う側とは関係なく、土地の所有権に関して争っている場合

上記のような理由で、土地の所有権を取得できない場合は、事業を進めることができません。
こうして、任意で契約できない場合は、『土地収用法』を用います。

事業を行う起業者が、『土地収用法』の手続きをします。
手続きが完了すれば、土地の所有者の了承がなくても土地の所有権を得ることができます。
そういう法律なのです。

公共の事業を推進させるために、土地の所有権を譲るなどした場合には、『土地収用法』で損失がないように補償されるように定めています。
あくまでも公共の事業に関する法律です。

土地売却をしたら確定申告が必要なの?

達売却をした時には基本的には年度末になったら確定申告を行うことになります。
行う義務が発生するかどうかは譲渡所得があるかどうかに依存するので注意が必要です。
譲渡所得がある場合には確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡所得は不動産の売却を行ったことによって得た金額から取得費と譲渡費用を引いたものです。
取得費は実績法と概算法の二種類のうちで高い方を選ぶことができます。
実績法とは土地の購入時にかかった代金とその際にかかった諸費用を合計したものですが、その証拠となる書類が全て整っていなければ計算できません。
一方、概算法は土地売却により得られた金額の5%として概算するものです。
この課税所得から特例による特別控除を差し引いた金額が課税譲渡所得であり、課税譲渡所得がプラスになっている場合には譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡所得税の税額は不動産の所有期間によって変動します。
不動産の所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得とされ、所得税が30.63%、住民税が9%かかりますが、所有期間が5年を超えている場合には長期譲渡所得とされて所得税が15.315%、住民税が5%に軽減されるのです。
このため、土地売却のタイミングを見計らった方が得をする場合もあります。
四年しか持っていない土地であればもう一年持っているだけで売却のときにかかる譲渡所得税が大幅に少なくなるからです。
地価がこれから大きく変動するkとが予想されている状況でない限りは長期譲渡所得になるようにあえて売却を遅らせるのも良い考え方です。
ただし、その期間も固定資産税を払わなければならないことを考慮してどちらが利益を生むかを検討した上で売るタイミングを決めることが必要になります。

一方、譲渡所得がマイナスになっている場合には土地の売買によって損失が生じたと解釈されます。そのため、譲渡損失についての特例を適用するために確定申告をするとメリットが生まれる場合があります。
居住用不動産に買い換える場合には譲渡損失について損益通算及び繰越控除の特例を適用することが可能なケースがあります。
また、住宅ローンが10年以上残っていて所有期間が5年以上の居住用財産を一緒に売却したというときにも曽根気通算や繰越控除を申請することが可能です。
このような特例を適用できるケースでは確定申告を行った方が税負担を減らすことができるようになっています。

土地売却の際の必要書類は?

土地売却をするときにはただ土地を相手に譲ったと話をするだけでできるものではありません。
売買契約書を買主と売主の間で交わし、この土地がいつどのようにして引き渡すのかについての合意を得た上で取引が行われます。
不動産は国の財産でもあるため、国による管理が行われています。
そのため、売買契約書を取り交わすことに加えて重要書類の引き渡しも行わなければなりません。

土地売却の際の必要書類は多岐に渡ります。
登記済権利書または登記識別情報を次の所有者に提供しなければなりません。
これは登記されている名義人がその物件の所有者であることを示す書類であり、確かにこの取引が所有者が売主となって行われたものだと確認することができます。
そして、買主はこれを経て自分が正しい所有者だと示せるようになるのです。

土地測量図や境界確認書も通常は土地売却のときに求められる書類です。
これは土地の面積が正しいか、売却するのはどの部分か、隣の土地との境界線がどこにあるかといった情報の根拠になるものです。
特鬼問題になりがちなのが古い土地の売却を行う場合であり、既に以前に土地を測量したときの状況から変化が起こってしまっていて境界線が不明瞭になっていることがよくあります。
境界標が動いたりなくなったりしてしまっていることもあるため、場合によっては直前に土地測量を依頼して新しいものを手に入れておくことが必要です。
基本的には買主からそれを求められない限りは古いものであっても問題はありません。
なお、これらの書類は通常は土地を購入したときに引き渡されているので購入時に書類をまとめて保管してあれば見つけることは難しくないでしょう。

固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書も必要となる書類です。
これは登記を行うために必要になるものとして位置付けられていますが、実際には固定資産税の精算にも用いられます。
固定資産税は1月1日時点での所有者が納めるものと定められているので、売却の際には買主にも負担してもらうために精算を行うことがよくあります。
その精算額の根拠となる書類としても重要です。

この他にも建物がある場合にはそれに関連する書類が必要になります。
また、売買契約をする上での本人確認書類も揃えなければなりません。
公的な身分証明書、印鑑証明書、実印を揃えるのが一般的です。
もし登記上の住所と現住所が異なっている場合には住民票も用意する必要があります。

土地売却における住民税とは

土地売却を行ったことにより課税譲渡所得が発生したときには住民税を納めなければなりません。
売買価格から譲渡費用として売買にかかった諸費用を差し引き、さらにその土地の取得費を引いたものが譲渡所得です。
これに対して特別控除を適用した金額がプラスになっている場合には確定申告をして住民税を納付することになります。
特別控除については国によって定められている特例が該当する場合に適用できるものであり、条件を満たしていない場合には適用できません。
公共事業や特定定住宅地造成事業などのように公共の利益を得るための売却のアバイには適用できる場合があります。
また、土地だけでなくマイホームも売却した場合には特別控除を適用可能です。
特例についてはしばしば内容が変更されるので土地売却を行うときには直前に確認をしておくのが賢明です。

不動産の譲渡による住民税については不動産の所有期間によって違いがあります。
長期譲渡所得、短期譲渡所得の二種類に分かれていて、不動産の所有期間が五年を超えている場合には長期譲渡所得、五年未満の場合には短期譲渡所得になります。
これによって異なるのが税率であり、短期譲渡所得の場合には都道府県民税が3.6%、市町村民税が5.4%で合計すると9%です。
一方、長期譲渡所得になると軽減され、都道府県民税が2%、市町村民税が3%となり、合計すると5%になります。
所有期間によって大きく税額が変わることから五年を超えるか超えないかで売却時期を考えることも重要です。
譲渡所得が1000万円あったとすると長期譲渡所得と短期譲渡所得の差はその4%に相当する40万円にもなります。
このことを考慮して少し土地を持ったままにしておくのも賢い考え方です。
土地のみであれば大きな地下変動がない限りは経年による価値の低下はあまりないため、譲渡所得による税金を減らすという考え方を持った方が利益が増えることはよくあります。

住民税は給与所得に対してもかかりますが、給与所得の場合には通常は勤務先で天引きされていて確定申告のときに支払いをする必要はありません。
しかし、譲渡所得に由来する場合は自分で納めることになります。
確定申告書類を整えて提出すると、その後に税務署から住民税の納付書が送付されてくるので、これを持って金融機関等で手続きをすることにより支払いができます。
確定申告を行った時点では納める必要はないのでまずは書類を整えて提出することが大事です。

土地の権利証って?

『不動産の権利証』と聞くと、かつてのドラマなどで遺産相続を巡る場面ではよく使われていましたね。
しかし、その権利証も『登記識別情報』として、平成17年の法の改正によりコンピュータでの管理に代わりました。
もちろん改正以前に登記された不動産に関しても、登記識別情報への切り替えは完了しておりますが、権利証自体はやはり重要な書類であることに変わりはありません。

では、権利証とはどんな書類なのでしょうか。

『登記識別情報へと切り替えになって経緯ですが。
平成15年、『権利証の文字が消えてしまった』という記事が新聞に載りました。
これは、絶対に起こってはいけないことですよね。
しかし、どうしてそんなことが起こってしまったのでしょう。

権利証とは、不動産を登記する際に『登記申請書』と同じ内容の副本を法務局に提出し、登記完了のもとに『登記済』 の押印をして手元に戻ったもののことを言います。
登記済証とも言いますね。
法改正以前の不動産登記法では、売買契約書や売渡証書などの登記原因証書か申請書副本を添付書類として提出し、押印して手元に戻った登記済証が権利証となりました。
実際には、そのほとんどが申請書副本によるものであったようです。
この副本は、用紙に関して決まりがなかったため、上記にある『権利証の文字が消えた』ということもまた、有り得たのです。
原因としては、副本にワープロ用の感熱紙を用いたためであり、当時の感熱紙では数年で変色・文字のぼやけが多かったのです。

非常に重要な書類であるにも関わらず、用紙の規定もなく、保護について十分の配慮がなかったと考えられますね。
また、権利証自体が登記手続きの完了を示すものであり、不動産の所有者の証明書のはならないという点の改善も必要とされました。

このような経緯があり、法務省では平成17年に『登記識別情報』というシステムに改正したのです。

登記識別情報というのは、平成17年3月7日新不動産登記法が施行され、切り替えされたシステムです。
法務局により、権利証制度から登記識別情報制度への切り替えが順次行なわれました。

登記識別情報とは。
アラビア数字・アルファベットなどの組み合わせで12文字で作成された情報です。
パスワードのようなものだと捉えれば良いでしょう。
不動産登記が完了した時点で、法務局から『登記識別情報通知』と記載されたA4サイズの紙が発行されます。
12文字の部分には、安全性を考慮して目隠しシールが貼られていますので、安心してください。
登記識別情報のほかに『登記完了証』というものが、登記が完了したときに法務局から交付されます。
これは登記が完了したことを示すもので、従来の権利証に代わるものではありません。

◎権利証や登記識別情報の紛失について

権利に関する登記(不動産の売却による所有権移転や抵当権の設定)を申請する際、『権利証』か『登記識別情報』の提供の必要があります。
しかし、『権利証』を紛失・焼失した場合、『登記識別情報』を失念した場合など、再発行はできません。
ですから、それに代わる手続きが必要となります。
以前は、権利証を紛失して、新たな登記をするときは『保証書』が必要でした。
『保証書』とは、同じ法務局管内に登記した不動産を所有する二十歳以上の者が2名以上、その権利証を紛失した所有者で間違いないことを保証した書面のことです。
非常に面倒で、簡単に手続きできるものではありませんでした。

新不動産登記法では、権利証や登記識別情報の提供ができない場合
・事前通知制度
・弁護士、司法書士、土地家屋調査士など資格者代理人による本人確認情報の提供
・公証人による認証

のいずれかがあれば可能です。

土地の贈与税について

不動産の贈与と聞くと、贈与税の心配をしてしまいますね。
しかし、相続時精算課税という制度(贈与者が65歳以上・受贈者が20歳以上でなければ受けられません)を利用することで、一旦支払った贈与税が、相続時に相続税と合わせて計算し直されて、過払い分は税金の還付が受けられます。

また、2500万円以下の贈与に関しては、特別控除により贈与税がかかりません。
金額が満了になるまで、数年間は利用することが可能で、2500万円を超えた分には一律20%の贈与税がかかります。

しかし、相続時精算課税を利用しても、不動産の贈与については別の税金が課税されます。
それは登録免許税と不動産取得税というもので、固定資産税評価額に対して課税されます。

登録免許税は、国税で不動産の移転登記の際に課税されるものです。
税率は、課税標準の2%とされまています。(贈与の場合)
不動産取得税は、都道府県税で不動産を取得した際、理由や有償・無償に関わらず、不動産を取得した人に課税されます。
移転登記が完了してから、半年前後で通知が来ます。
税率は、不動産の種類によって違いはありますが、3~4%とされています。
そのほか、贈与契約書の作成や移転登記手数料などで、10万円以上の費用がかかります。
「不動産の贈与で、税金や諸費用だけで100万円も払った」という話はよく聞きますね。

例を挙げて考えてみましょう。

固定資産税評価額2000万円の土地を贈与する場合。

68歳の父親が、40歳の息子に贈与。
相続時精算課税を選択。

◎想定される税金

・贈与税・・・・・・ 0円(特別控除枠内)
・登録免許税・・・・40万円(2%)
・不動産取得税・・・60万円(3%)

合計で100万円となります。

しかし、不動産の贈与に関して、できるだけ費用を抑える方法があります。
それは、遺言書を作成することです。
遺言で、『父親が死亡した際には、不動産を○○に相続する』と明記して、公正証書としておけば良いのです。

遺言書があれば、確実に権利が移転します。将来的に、父親の気持ちが変われば、遺言書の書き換えも可能です。

こちらも例を挙げて考えてみましょう。

上記の例と同じ条件で、固定資産税評価額2000万円の土地を贈与する場合。

◎遺言書作成にかかる費用

・公証役場費用・・・4万円程度
・当事務所費用・・12万6000円(遺言執行人請負・証人日当含む)

合計16万6000円

◎相続にかかる費用

・登録免許税・・・・8万円(0.4%)
・不動産取得税・・・0万円(相続による不動産取得は非課税)
・移転登記手数料・・5万2000円~

合計13万2000円程度

合わせて30万円程度ですね。
遺言書がない場合と比較すると、80万円の違いがあります。
さらに、所有する不動産の評価額が高くなれば、この差はまずます広がります。

このように計算してみると、不動産の贈与に関しては、生前に焦って進める必要はありませんね。

土地を購入する際の注意点

家を建てるとき、様々なことを考えると思います。
予算、資金繰り、立地条件、ハウスメーカーや工務店、等々。

土地を決めるのも、ひとつ大変な作業と言えるでしょう。
どんなに良いと勧められる土地があっても、なんとなくピンと来なくて決めかねてしまったり、予算が合わなかったり、まだほかに良いところが見つかる気がしたり・・・。
結局、土地探しが長期化してしまい、最後は疲れて妥協して、不動産会社に勧められるまま購入してしまう、といった例は少なくありません。
それで後悔しなければ良いのですが。
一生ものの買い物なので、慎重に決めるべきですが、思い切りも必要です。

ここでは、土地を探す時に注意するべき点を、いくつかご紹介しましょう。

まず、どの辺りの地域に購入するか、場所の特定をします。
また、具体的に駅からの距離や生活圏内における環境の優先順位などに添って、土地を探す範囲を決めていきます。
通勤・通学や、スーパーなどの買い物施設、道路状況、近隣状況、など、様々な条件を具体的に挙げる必要がありますね。

良い場所が見つかったら、その土地の用途を調べなくてはいけません。
商業用地や工業専用地域ということもありますし、都市計画区域と都市計画区域外との違いもあります。
また、建築基準法により、接道義務というものがあります。
住宅を建てる際、幅4m以上の道路に2m以上接していなければいけないという決まりになっており、もしも道路が4m未満であった場合は、道路の境界線から2m後退したところが道路境界線を見なされます。
また、その道路は公道でしょうか、私道でしょうか。
私道であった場合は、所有者の確認をしたほうが良いでしょう。
目の前の道路が個人の持ち物だと言うことは、後々トラブルにならないとも限りません。
雪国であれば、除雪の問題などもありますので、しっかりと確認をしてくださいね。

ほかにも、インフラ整備されていない地域や、土地の高低差があり水害の恐れがある場合や、軟弱地盤、境界杭がない、など、トラブルの原因になる要素があるかの確認が必要です。

土地は、簡単に買い替えができるものではありません。
家屋を建てて暮らし始めてしまえば、住宅ローンの関係などもあり、建て替えも買い替えもすぐにできるものではないですよね。
購入する際に、しっかりと見極めて、できれば専門家に相談しながら良い物件を探しましょう。

土地売却における固定資産税とは

土地売却を行ったときには不動産の所有者ではなくなることから固定資産税を払わなくて済むようになります。
しかし、その引き渡しを行ったときに精算をするのが習慣となっているので注意が必要です。
固定資産税は固定資産税評価額に基いて計算されるものであり、標準の税率は1.4%と定められています。
しかし、市町村などの事情によって税率を下げることも認められているものであり、土地に建てられている耐震工事を行ったり、エコ化やバリアフリー化などを行うためのリフォームを実施したりした場合には軽減税率を適用している自治体もあります。
また、住宅が建っている土地の場合には小規模住宅用地または一般住宅用地として認められる部分に関して税率の軽減が行われる仕組みになっています。
200平方メートル以下の部分が小規模住宅用地、200平方メートルを超えて建物の床面積の10倍までが一般住宅用地として認められ、税率がそれぞれ六分の一、三分の一になる軽減税率が適用可能です。
このようにして算出された固定資産税は一月一日の時点の所有者に対して課せられるものになるため、精算を行わなかった場合には実質的に売主が買主の分まで負担していることになります。
所有期間に合わせて均等に納めるのが適切だという考え方から、日割り計算で固定資産税の買主の負担すべき分を売主に対して払うという形がよく取られているのが現状です。
ただし、土地の売買を行うときに精算をするのは義務ではなく、税制に合わせて実質的に売主の負担になってしまっている部分を軽減するために行われている対処です。
そのため、売買契約をするときには予め固定資産税をどのように扱うかについて、売主と買主の間で十分に相談をしておくことが必要になります。

事業に用いている不動産や不動産投資に使っている不動産の場合には必要経費を考えることがよくあります。
固定資産税は租税公課として必要経費に計上することができる税金です。
節税の観点から場合によっては土地売却のときに固定資産税の精算を行わない方が良いということもあり得るので予め計算しておくのが肝心です。
高額の土地を持っている場合には数百万円になる場合もあり、その一部を使ってうまく節税することができる場合もあります。
固定資産税評価額通知書があれば簡単に税率から計算することができるので、売買契約をするときには精算の必要があるかどうかを考えることも大切です。

土地の登記は自分でできる?

土地の登記など、専門的なことは、当然のように司法書士や弁護士に依頼すると言うイメージがありますね。
しかし、実際には、基本的な相続登記であれば、個人で登記することも可能です。
ただし、物件の所有形態や権利などが複雑な場合は、個人ではとても無理です。
時間的にも専門知識の部分においても、やはり司法書士や弁護士などに依頼すると良いでしょう。

相続関係に関しては、実際に戸籍を取り寄せてみなければ分からないケースも多くあります。
戸籍を集め、相続人の特定をすることは、非常にたいへんで骨の折れる作業です。
市役所の相談窓口に相談しながら進めると、どのように手配すれば良いかのアドバイスも頂けるでしょう。

相続登記の手続きの流れ

・登記事項証明書(登記簿謄本)を取得(所有者等の確認)
・戸籍、住民票、評価証明書等を取得(相続人の確定)
・相続登記申請書類の作成(法務省のHPよりダウンロード)
・相続登記を申請する(郵送でも可)

簡単ではありますが、上記の手順となります。

申請する場所は、登記したい不動産を管轄する法務局となります。
原則として、登記したい不動産の相続人が申請してください。
申請する期限は、特にありませんが、遅くなると手続きが面倒になることがあります。
なるべく、早めに行うことをおすすめします。

◎必要書類
・相続登記申請書
(法務省のHPからダウンロードしたものに記入して提出)

・登記原因証明情報
(被相続人の死亡、相続人の特定のため、戸籍謄本・改製原戸籍・ 除籍などを添付。
 相続人の現在の戸籍。
 被相続人の死亡時の住民票の除票の住所と登記簿上の住所とが異なる場合、戸籍の附票や住民票を取得。
 遺産分割協議があった場合は遺産分割協議書と印鑑証明書。遺産分割協議書はコピーを手元に置く。
 遺言書がある場合は遺言書。)

・住所証明情報 (相続人の最新の住民票)

・登記にかかる登録免許税(固定資産評価額の1000分の4)

司法書士や弁護士に依頼すると、5~7万円かかります。
また、『3万円で請け負います』などという広告がときどきありますが、諸々の諸経費が加算されて割高になるケースも少なくないようです。
気を付けましょう。

まずは、ご自身で動いてみてはいかがでしょうか。
万が一、途中で司法書士や弁護士に依頼したとしても、取得した戸籍等の書類は無駄にはなりません。

土地売却にかかる仲介手数料の相場

土地売却を行うときには不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらうことになります。
この仲介は無料で行ってもらえるわけではなく、業務を行って売買契約を成立させた対価として仲介手数料を支払うのが一般的です。
通常の不動産売買の場合には、売買価格の3%に6万円を加えるという簡易計算式で算出された金額が請求されます。
不動産会社はこれを買主、売主のそれぞれに費用として請求することによって仲介業務による利益を得ているのです。

この売買価格の3%と6万円という相場は法律に基づいて許可されている金額の上限です。
法律上では売買価格の200万円以下の金額には5%、200万円を超えて400万円以下の金額には4%、400万円を超える金額については3%と定められています。通常は400万円以上の取引になることから予め400万円以下の部分にかけられる余剰分を計算して6万円として、全体の3%と6万円という形で簡便に計算しています。
400万円以下の物件を売却するときにはこの簡易計算式を使用して得られる金額よりも上限が低くなるため、具体的に計算を行って費用を請求するという形になるのが一般的です。

法律で定められているのは上限額ですが、不動産会社は利益を上げなければ事業を行えないので上限一杯に請求するのが常でした。
現在でもそれが相場となっているものの、中には仲介手数料を引き下げることによって顧客を獲得することを目指している会社もあります。
2%として定めたり、売買価格に依存せずに定額に設定したり、仲介手数料無料としたりして売主に対するメリットを生み出すことで媒介契約を締結できるように工夫しているのです。
利益が減ってしまうのは確かですが、このような場合でも不動産会社は買主から仲介手数料を請求することによって利益を得ることができます。
また、営業活動にかかる費用を節約することによって仲介手数料を減らしても十分に利益を上げられるようにしている傾向もあるのが現状です。
表向きには仲介手数料は相場通りに請求している場合でも、事情に応じて交渉を行えば引き下げられる場合もあります。
決算期で不動産会社側が収入を欲している場合や、借金の返済のために売却をするときなどには交渉を行うと良いでしょう。
不動産売買をするときにかかる諸費用としては仲介手数料が最も高くなることが多いので少しでも安くする努力をすることは利益を増やすために肝心です。

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