土地売却で損をしない方法とは?賢く売る方法をお伝えします

土地売却関連

土地売却するときにかかる手数料

土地や不動産などの売却では、所有者と買い手の間に仲介業者の存在がある場合が多く、手数料の負担が発生することが知られています。
事前に手数料の種類を知ったり、幾らの費用が発生するか把握することができますから、違いを理解して土地などの売却の検討を始めることが肝心です。
売却で負担が発生する機会の多い土地ですが、物件の売却でも負担が発生することがあるので、土地と合わせて理解を深める必要があるでしょう。
一般的に、不動産売却で大きな費用の負担となるのが、仲介を行う不動産会社に支払う手数料です。
手数料の目安は、売却金額の3%前後といわれていますから、例えば5千万円の売買契約が成立すると、150万円は不動産会社に支払う結果になります。
ただ、これは予め契約内容で確認できますし、平均的な相場が知られているので、納得してから任せたり支払えるのは間違いありません。
しかし、後から高額な手数料を請求する悪質な不動産会社もありますから、そういった存在には注意しておくことをおすすめします。
不当な請求の恐れに不安を覚えるかもしれませんが、幸い法律では手数料の上限が決められているので、この数字を覚えておけば安心です。
200万円までの売買価格に対して5%、400万円までの部分には4%、400万円以降には3%と上限が定められ、それぞれの部分に消費税の課税が行われます。
このように、法律でルールが定められていますから、不当な不動産売買仲介手数料は簡単に見抜けますし、実際は安全で納得できる金額に収まるでしょう。
また、不動産会社が付加価値や優位性をアピールする意味で、手数料を割り引いているケースもあります。
半額に割り引かれているケースもありますし、一切無料で提供されている場合も珍しくありません。
ただし、大幅な割り引きは不動産会社の収入減に結び付くので、薄利多売が成立する都市部を中心に限定される傾向です。
土地や物件の売却を考える上で、費用から外して考えることができないのは、大きな負担が発生し得る相続税です。
厳密に分類すると税金に該当しますが、最大で55%の負担が発生するので、手数料の一部と考えても差し支えないでしょう。
他にも、譲渡所得税や印紙税、それに登録免許税などの名目の負担もあります。
譲渡所得税は、不動産売買で得た譲渡収入を元に、譲渡費用と取得費を引いて金額が導き出せます。
譲渡収入とは、売却金額に固定資産税精算金を加算して出る数字です。
仲介手数料に測量費、印紙税を足したものが譲渡費用に該当します。
取得費は、土地と建物、つまり物件を分けて計算を行う必要があるので、間違って一緒に計算しないように注意しましょう。
土地の取得費を導き出すには、譲渡収入に5%を掛けるだけと簡単です。
物件部分は、取得費から減価償却に相当する金額を差し引くと、建物の取得費が計算できます。
ここで注意が必要なのは、減価償却費の相当額を綿密に割り出して、正確な計算を心がけることです。
計算を曖昧に行ったり、いい加減な数値に基づいて計算を進めてしまうと、最終的に導き出される譲渡所得税は、実態と大きくかけ離れてしまいかねません。
これでは、計画的な土地や物件の売却はできませんから、正しく計算して正確な数字を導き出しましょう。
譲渡所得税の計算に必要な印紙税ですが、こちらは売買契約書類に記載される金額で決まります。
10万円までは印紙税が200円で済みますが、1千万円から5千万円までは2万円、そして50億円以上は60万円までと大きな幅があります。
平成30年の3月一杯までは、軽減措置による負担の軽減が受けられましたが、それ以降は本則に記載される内容の印紙税が発生します。
不動産売買で発生する負担の中では、決して大きくはありませんが、出費が避けられない手数料ですし、譲渡所得税の計算にも欠かせないので、なるべく早めに計算して出しておいた方が良いでしょう。
一方、登録免許税は存在感がやや希薄で、計算中に見落としやすい手数料の一つですから、忘れないように覚えておくことが大切です。
登録免許税とは、所有権移転登記の際に発生する負担のことで、通常は買手が負担するケースが一般的です。
例外的に、売主が負担するケースもありますが、それは住所変更登記や抵当権抹消登記が行われる場合に限られます。
住所変更登記や抵当権抹消登記では、不動産一件につき、土地と物件で1千円ずつ、合計2千円が必要となります。
消費税は、土地だけの不動産売買なら課税されないことになっていますが、仲介手数料自体には課税されるので、そこは間違えないように気を付けましょう。
計算が若干煩雑なので後回しにしがちですが、簡単に導き出せる速算式が用意されていますから、これを覚えればもう面倒な計算から解放されます。
仲介手数料とその消費税、譲渡所得税や登録免許税、それから相続税も、計算から外せない費用算出の要素となります。
不動産売買に関わる計算は、何時も難しい印象を与えたり面倒だと感じさせますが、実際には印象ほど難しくはありませんし、土地の売却に不可欠なので、項目を一つずつ確認しながら計算を行ってみましょう。

土地を売却する理由で多いのは?

土地を売却する時には様々な理由があります。
土地を購入する者はなぜ前の地主が土地を売却したのかを知る必要がありますが、おおむねいくつかの種類に分かれているので、そのどれかに該当することが多くなります。
土地売却の理由を知りたい場合には不動産会社に聞いてみる必要があります。

まず考えられるのは、建物を売却するついでに土地を売却する場合です。
建物だけ売却して借地権にすることもできますが、特にそのような目的がない限りは、家と一緒に土地を売却するのが普通になるでしょう。
土地と家を一緒に売却した方が土査定額が高くなりやすいといったメリットもあります。
ただしケースバイケースになりますので、必ずしも査定額が高くなるわけではありませんが、土地と家を同時に売るメリットは大きいと言えるでしょう。

二つ目は、固定資産税を払うことができないためです。
この理由は、物件にだれも住んでいない場合が条件になります。
固定資産税は通常住居に利用している建物や土地に関してはそれほどかかりませんが、空き家になるとそれまでの6倍の税金になってしまいます。
わざわざこのように税金を増やした理由は、国が空き家を減らしたいからでしょう。
高い税金をかけることで空き物件をなくす方針です。
例えば両親などが亡くなくなって両親が住んでいたところが空き物件になってしまうこともあります。
この場合は高い税金を払い続けて物件を維持するよりも、思い切って売却した方が無駄なお金を支払わずにすむでしょう。

もちろん、自分の周りにその物件をほしがっている人がいれば別です。
いくら空き物件になったとしても、すぐに固定資産税が6倍になるわけではありません。
そのため、事前に周りの者に聞いてみて、売却できそうであれば、その相手と売買契約をしてもよいです。
いずれにしても、だれも住んでいないから土地を売却するといった理由はとても多いです。

不景気になってから多い土地の売却理由は、住宅ローンの支払いができないことです。
住宅を購入した時、あるいは建築した時には多くの人が住宅ローンを組みます。
住宅ローンを組むことで今まで住宅を手に入れることができなかった人が気軽に住宅を手に入れることができるようになりました。
住宅ローンの制度が整ったのは1970年代ですので、まだ景気が良かったころです。
日本の景気が悪くなるのが1991年からですが、景気が悪くなってからは住宅ローンの支払いができなくなり、土地を売却する人も増えてきました。
ローンを組むことができる家主は、返済能力があると判断された者です。
そのため本来であればその人は返済できるはずですが、ローンの期間も20年以上35年未満であることが多く、3年後から5年後は予想できても、10年後から先はその借り主がどのような状態になっているか確実に予想することは不可能です。
ですので、おおむね現在の状態で問題なさそうであればお金を貸してくれます。

ちなみに、ローンが払えなくなった理由はいくつかありますが、一つは病気になった場合です。
今まで父が大黒柱として働いていたのに、病気になってしまい給料が半減してしまった場合などはそれまでどおりにローンの返済ができなくなってしまいます。

次に、無理をしてローンを組んだ場合も途中で破たんしてしまうことが考えられます。
特に多かったのは、ボーナスを当てにしている場合です。
毎月の支払い額は多いけども、ボーナスで支払うのでそれほど問題ないと考えている人は、ボーナスがカットされてからはかなり苦しい返済になるでしょう。
やがて出費が重なり、期限までに返済することができなくなり土地を売却をすることになります。
特に自分の意志で土地を売却しなければ競売になるため、競売で落札されることになります。

競売で売却される場合は、高い金額で土地を売却されませんので、住宅を失っただけでなく借金まで残っている状態になり、もはや自己破産するのは時間の問題でしょう。
もしそのような状態になりたくなければ、任意売却をした方がよいでしょう。
任意売却であれば、自分の意志で土地を売却することになりますので、相手と交渉することもできます。
また債権者と交渉し、都合のいい時期に引っ越しをすることや、場合によっては引っ越し料金を出してもらう契約にこぎつけることも可能です。

このように、不動産を売却する理由もさまざまになります。
一般的に多いのはローンの返済ができなかったことと空き家になった場合でしょう。

不動産を売却する場合には、譲渡所得税がかかることがあります。
普通に土地を売却をして譲渡所得税がとられることもありませんが、購入した金額よりも土地を売却した金額の方が高い場合には譲渡所得税を支払う可能性が高いです。
例えば、3000万円で購入した不動産を5000万円で売却したとすれば、2000万円利益が出ています。
この場合は譲渡所得税を支払うことになるでしょう。
ですが、普通に購入し売却をしたら、価値が落ち値段も下がるはずですので、特殊な場合を除き売却した方が高くなることはめったにありません。

 

住宅ローンが残ってても土地売却をすることはできるの?

家や土地売却を考えている時に問題になってくるのが住宅ローンの残債になります。
ローンは何十年かけて支払い続ける大きな借金になりまして、返済をし続けても利息の比率がとても多いので元本の金額はなかなか減りません。
その上で家や土地を売却する場合ですが、住宅の価値は新築の時がほぼピークであり、年々価値が減少し続けていき、価値と残債の価格が乖離していく事が普通です。
住宅のみの場合だと厳しいかもしれませんが、土地と一緒であればオーバーローンの状態を防ぎやすいです。

このオーバーローンであるかどうかは物件や土地を売却するために重要な部分になってきます。
ローンが残っている状態の家や土地を売却する時の条件としてあるのがローンが完済している必要があるからです。
売却する前にローンを完済していなくても売却で出来た資金で完済できれば良いので大丈夫なのですが、オーバーローンの状態だと売却資金のみで完済が出来ませんので自己資金を用意したり、どこからかの借り入れが必要だったりします。

何故ローンの完済が条件になるかと言いますと、家や土地の買主が困るからです。
住宅ローンを組む時に抵当権が登記されまして、抵当権はもし万が一の時にローンが返されなかったら家を処分してしまっても良いという権利になりまして、所有権がローンの名義人であったとしても抵当権がある限り、ローンを組んでいる金融機関が抑えている上記用になります。

抵当権は基本的にローンを完済しない限り外す事ができないので、ローンが残ったまま持ち主が変わったとしても完全な所有者ではないという事になります。
ローンが残るという事は抵当権が残るという意味になりまして、前の所有者がもしローンをそのまま放置していたら買主である新しい所有者が差し押さえされてしまうといった事態になりますので、ローンが残ったまま家や土地を売却するという事はありえないのです。

このように土地売却できるかどうかはローンが完済できるかどうかが重要になりますが、土地売却できた資金全てがそのまま手に入る訳ではなく手数料や諸費用が発生しますので、それらも含めて計算しなければなりません。
正しい額を出すためには買主との売買契約をするまで分からない事が多いのも事実でローンが多く残っていると難しいです。
こういった状況を防ぐために売却相場を把握しておく事がとても大事となりますが、土地だけではなく住宅もある場合は築年数等で大きく変化しますので正しい数字を導くのは難しく、多くの不動産会社に査定の依頼をしまして、平均した査定価格を出して貰うのが良いでしょう。

また売れる価格と売れそうな価格は違うという事を把握しておく必要があり、できるだけ多くの不動産会社に依頼をする事が大切です。
査定方法もざっくりしたものではなく家や土地の調査訪問といった精度の高い方が信頼できまして、その上で仲介手数料等がいくらかかるのかを計算して家や土地の売却価格を導いていきます。

家や土地の売却は簡単に行えますが、諸費用は意外と発生しまして手元に残る資金はこんなにも少なかったという事が意外にあります。
例えば印紙税、抵当権抹消登記費用、司法書士報酬、ローンの繰り上げ返済手数料、不動産会社に支払う仲介手数料といったものが諸費用となります。

これだけで安心してはいけないのが税金の問題になりまして、売却利益による譲渡所得税です。
減価償却の分がありますが、ローンが完済できている状態であれば手元にお金が残っているはずなので売却益は発生しており、翌年の確定申告で支払わないといけないケースがあります。
しかし、売却するのがマイホームであり売却益が3000万円までであれば控除されますので、どういったケースで売却されるかが重要です。
譲渡所得税の税率は意外と高いので翌年の支払いを忘れないようにしておかないと後で大変な目に遭う可能性があります。

基本的にローンが完済できればローンが残っていたとしても家や土地の売却は可能となりますが、売却だけでローンを補えない場合のために住み替えローンがあります。
多くの金融機関が住宅ローンが残っている状態の家や土地を売却する事を想定して住み替えローンという商品を用意しており、以前のローンの不足分を補いながら新しく買い替えするためのローンとなります。
買い替えが前提となっているために売却のみしたい人は利用できない商品となっているのが盲点です。

住み替えローンが利用できない人は無担保ローン等を利用したり、どこからか資金を用意したりしなければなりません。
ローンも返済できない場合はケースによっては任意売却になってしまう場合もありまして、ブラックになってしまいクレジットカード等が作れなくなってしまいます。

ローンが返されるか返せないかが最大の問題点になりまして、そこがクリアできるのであればローンが残っていたとしても問題なく土地を売却する事は可能となっていますので、現在のローン状況がどうなっているのか、よく調べておく事が重要です。

土地や家を売る時に知っておきたいこと

土地や家等の物件を売却する時には取引する前に不動産物件の契約状況を把握する必要があります。
取引時に一番複雑に契約が入り組んでいる事例が相続物件についてです。
不動産物件を相続した場合名義変更を行わないと自分の不動産とはならないため、売買契約を結ぶことすらできない状態になっています。
なのでまずは法務局で不動産物件の名義変更を行い、自分の所有物である事を法令上からも証明するようにしてください。
この相続による不動産物件の販売で重要なのは名義変更を迅速に行う事で、名義変更を長期間行わなかった場合長期期間不動産物件が放置されていたとみなされ不動産価値が下がってしまうので物件の名義変更は早めに行うようにしましょう。
また相続と似たような事例として譲渡という事例が存在しており、この場合も相続と同じように物件の名義変更を行わなければ売買契約を結ぶことはできません。
さらに名義変更を行い物件を利用して収入を獲得した場合は譲渡所得と見なされ税金を納めなくてはならないので、相続した際の相続税と併せて物件の取得には税金がかかりその負担も決して軽い物ではない点を留意した上で販売するようにしてください。
これらの事例では条件を満たさない限り物件を販売する事ができないようになっていますが、もう一つ売買契約のできない事例として抵当権の存在があります。
これはローン等の債務によって土地の所有権が成り立っている事例の事を指し、ローンや債務を完済できる状況でなければその物件を販売する事はできません。
なので最近住宅をローンで購入している方が増えていますが、ローン完済前に別の家に引っ越したいからといって今住んでいる住宅や土地を売却し新しい家や土地のローンと合算して返済していくという事ができないようになっています。
ただしローンや債務を完済できる事が売買契約を結ぶ条件であるため、物件の販売価格をローンや債務の残高に合わせる事で販売する事が可能になっています。
これらの事例を確認し土地や建造物の所有権がはっきりしたら次に不動産物件を販売する事になるのですが、販売する前に自分の所有物件がどの程度の価値を有しているのかを確認する作業を行う様にしてください。
方法はいくつか存在しており一つ目は不動産会社に査定を行ってもらう方法です。
不動産会社では過去の取引事例に基づいて物件の価格を決定するため、相場の把握とそれに対する家や土地の価値の両方を確認できるようになっています。
ただし注意しなければならないのは必ず複数の不動産会社に査定依頼を申し込むようにしてください。
不動産業者一件だけに依頼した場合、家や土地の査定価格を提示した不動産業者が正しい査定で価格を決定したかどうかが分からないため判断基準を設ける処置として複数の不動産業者に査定の依頼をする事をお勧めします。
そしてもう一点複数の不動産業者に査定を依頼する理由として挙げられるのが、仲介手数料の違いです。
不動産業者の主な収入源は物件の販売者と買い取り主から摂取する仲介手数料になっており、その費用は各社大きく違う事もあるので複数の業者に家や土地の査定を依頼しできるだけ仲介手数料の安い業者と契約する事をお勧めします。
しかし上記の様に不動産会社が家や土地の価格を査定したとしてもすぐに家や土地が売れる可能性は極めて低い事を留意しておきましょう。
不動産物件の取引は多くの場合大金を支払う事になるため、買い手としてはより安く購入しようとします。
そのため自分が高く販売しようとする思想と真っ向から対立する事になるため、決して高すぎない価格で売れそうな価格を提示する必要があります。
そのためにも査定価格の提示を複数の業者に依頼して、適正な不動産物件の価格を把握するように努めてください。
最後に家や土地の販売時に気を付けなければならない点として欠陥確認があげられます。
法令上では不動産会社等の専門業者に家や土地を販売する時を除いて、家や土地を購入した相手が害虫や耐久性の問題で損害が発生してしまった場合売り手としてその損害の責任を負う必要があります。
これは売買契契約を結ぶ時に購入時からどの程度の期間までに発生した損害の責任を負うかを決める事になるため、販売前には家や土地の欠陥がないかどうかを専門業者に確認してもらう事をお勧めします。
特にシロアリ等の害虫の存在は素人目線で確認しても外からは一切確認できない現象なので、古い物件を販売する場合は細心の注意を払うようにしてください。
この様に家や土地の所有において発生した損害の責任を負う事が法令上でも決められていますが、この事を考慮して販売前に新築同然に補修する必要はありません。
土地の査定価格は変わらない事が多くなっていますが、物件の価格は築年数の経過とともにさがる傾向が強くどんなに新しく補修したとしてもそれが査定価格に影響する事はほとんどありません。
以上の事から物件の販売には販売できる権利の確認と適正な査定価格の確認、そして物件の欠陥を確認した上で販売するようにし、譲渡所得や相続によって物件の売買契約を結ぶ場合は税金の支払いが追加で発生する事を留意した上で売買契約を結んでください。

土地売却の一括見積もりサイトってなに?

所有している土地を売却するときは近くにある不動産会社に頼めばいいと思ってしまう方もいるでしょう。
確かに不動産会社に依頼すれば買い手を探してくれますが、そのような方法では土地の売却額で損をする可能性があるので気を付けなければなりません。
大切な財産である土地を売却するなら、一番高く売却してくれる不動産業者に依頼することポイントになります。

しかし土地を高く売却してくれる不動産業者を自分で探そうと思っても、実際には簡単なことではないでしょう。
複数の不動産業者を自分で見つけて一つ一つの業者に土地査定を依頼するとなれば、かなりの時間と労力がかかります。
もっと簡単に土地査定を受けたいと思ったら土地の一括見積もりサイトを利用するといいでしょう。

不動産物件を専門的に取り扱っている一括見積もりサイトなら、物件に関する情報を一度入力するだけで複数の業者に不動産査定を依頼することができます。
自分が知らない業者にも査定依頼ができるため、想定した以上の土地の査定額を提示される可能性もあるでしょう。
土地の一括査定サイトの利用方法を確認してみましょう。

土地の一括査定サイトでは、土地だけでなくマンションや一戸建てなどさまざまな物件を取り扱っています。
初めに種別を選択する項目があるので、土地を設定してから所在地を入力しましょう。
さらに土地の面積と状態を入力する項目があるので、更地の状態になっているか、その土地に建物が残っているかを選択します。
最後に依頼者の連絡先などを入力したら送信して依頼が完了となります。
土地の一括査定サイトの入力項目は決して多くはありませんから、わずか数分程度で全ての項目に答えられるでしょう。
また電話を使った土地の査定依頼と違ってインターネットで土地査定の依頼ができるので、不動産会社の営業時間を気にすることなく手軽に利用できます。

土地の一括査定を利用して土地の査定依頼を行うことのメリットは、1社や2社だけでなく多くの業者に一度に土地査定が頼めることです。
提携している業者はサイトごとで異なりますが、最大で6社程度の業者に依頼できる場合もあります。
全国的に名前が知られている大手の不動産会社もあれば、地元で有名な地域密着型の会社もあるでしょう。
どちらの方が高い土地の査定価格を提示してくれるかは実際に土地査定を受けてみないと分かりませんが、両方から出された土地の査定価格を比較すれば土地の売却を頼む会社が決めやすくなるはずです。
土地の一括査定サイトを利用せずに1社だけで土地の査定を受けると、相場より安い価格で土地の売買契約が成立してしまうことも考えられます。
いくつかの業者から一度に土地の査定価格が提示される土地の一括査定サイトなら、安く土地を売却してしまったと後から後悔することもありません。

このような土地の一括サイトは誰でも無料で利用できるため、料金を請求されることはなく安心です。
また土地査定を依頼したからと言って必ず土地を売却しなければならないということでもありませんから、提示された土地の査定価格に納得できなかった場合は無理に土地を売却する必要もないでしょう。

所有している土地を有効活用しようと思ったら、売却する以外に賃貸するという方法も選択肢の一つです。
不動産会社にコンタクトを取ることで土地の活用方法についてのアドバイスがもらえますし、売却と賃貸の両方のメリットとデメリットが分かるでしょう。
不動産会社ではさまざまな相談を受け付けており、土地活用や売却の方法なども気軽に相談できます。

土地の一括査定を受けて初めて価格が提示されたときは、その金額が高いか安いかを土地の所有者が判断することは難しいはずです。
そのまま土地を売却するかどうか判断に迷わないためにも、事前に相場を確認しておくといいでしょう。
大体の相場を把握しておくと判断しやすくなるので土地の売却がスムーズに進みます。
土地の相場を知りたいときは、インターネット上で確認できる不動産ポータルサイトを利用しましょう。

ポータルサイトを開くと物件の所在地が指定できますから、初めに所有している土地の所在地を選択します。
土地の情報には面積と価格だけでなく坪単価も表示されている場合が多いため、近隣の坪単価を確認してみましょう。
ただ土地の場合は地勢や地目、周辺環境などによっても価格が左右されるので、できるだけ多くの情報に目を通すことがポイントになります。
所有している土地の条件により近い物件を見つけ出し、表示されている土地の売却価格を確認しましょう。

土地のような不動産物件を売却する際は、不動産業者と売主との間で媒介契約を締結します。
媒介契約には種類があるので、どの方法が自分にとってメリットが多いかを確認することも大切です。
また土地が更地になっていればすぐにでも土地売却を成立させることができますが、古い建物が残ったままになっていると処分することが先になってしまう場合もあるでしょう。
ただ古い建物でも十分に住める状態の住宅なら建物と土地をセットで売却できるため、査定額がアップする可能性もあります。
処分してから土地査定を受けるか迷ったときは、不動産のプロである業者に相談することをおすすめします。

土地売却の流れや手順は?

土地売却を検討している場合は、まずは、売却しようとしている土地の最寄りや、そのエリアを取り扱っている不動産会社へ、土地査定依頼を行う事から始まります。
土地査定とは、不動産会社の担当者が、専門的な見地からその土地についても価格、いわば土地の評価とも言える査定価格を算出する事で、これは土地の形状や道路の接道状況、エリア、周辺環境、交通アクセス等で変動し、ベースとなるのは、今までの近辺での土地を売却された事例、路線価等です。
そして、土地査定で算出してもらった価格を参考に、土地の売却価格を決定します。
これは、売却側に決定権があります。
土地査定については、もちろん1社だけでなく、複数の会社に依頼しても大丈夫ですが、土地の売却価格を決定して販売を開始する際には、会社との間で媒介契約を取り交わす事となっていますので、一般媒介契約であれば、複数の会社に販売活動が依頼でき、1社だけに頑張ってもらうのであれば、専任媒介契約若しくは専属専任媒介契約となります。
それは土地を売却する側が決めれる事ですので、販売活動をしてもらう上で、急ぎの場合は一般媒介、じっくり厳選して購入希望者を見つけてほしいのであれば、専属専任若しくは専任媒介がおすすめです。
そして、媒介契約が終わったら、いよいよ販売活動が開始となります。
会社によって販売活動形態は異なり、物件登録サイトを複数登録している会社であれば、ネット掲載等もやってくれますし、折込チラシや看板等もお願いすればやってくれたりもします。
購入希望者が見つかり、申込みが入ったら、契約になります。
売買契約する時点では、会社に対して報酬、いわゆる仲介手数料を全額支払うという事はあまりありませんが、一部を先に支払うという事は稀にあります。
それは依頼する会社によって異なります。
この仲介手数料の価格は、宅建業法で定めがあり、その方法により算出されています。
最終的に土地を売却する価格によって割合も変わってきます。
また、会社によっては正規金額より割安でやってくれるところもありますが基本的には正規金額であり、それ以上請求されるという事もありません。
契約時は買う側と売る側の都合の申し送りをしてお互い日取りが合う日になります。
契約は銀行融資などを伴わない為、基本的に土日祝日でも可能です。
但し、物件を最終的に受け渡す時は銀行にて買う側がローンを組む場合もありますし、現金購入だとしても高額である為、銀行にて取引が行われます。
その為に平日の午後3時までとなります。
契約の時には買う側から購入代金の一部が支払われます。
だいたい購入金額の1割程度が目安です。
このお金は手付金と呼ばれるもので解約や解除等が起きた場合に返還しなければいけない場合もある為、使わずに受け渡す時までは保管しておきましょう。
契約当日は印鑑と契約書に貼る印紙代、身分証明書、権利書が必要です。
権利書は一旦確認の為のもので、受け渡す時には必ず必要な書類となります。
そして買う側と売る側がそれぞれ準備ができたら受け渡しを行います。
受け渡す時は、権利書はもちろんですが、会社に支払う仲介手数料と登記費用、司法書士に支払う費用等が必要ですが、会社が間に入り見積り等を取ってくれますので個人で動く必要はありません。
個人で動くのが必要となるのは、物件自体に債務等がある場合には抵当権などの抹消手続きを行わなければいけません。
色々難しい事も出てきますが、基本的に不動産会社に依頼して土地売却が決まり契約等を行う場合は、ほとんどの手続きや方法を会社側が教えてくれたり段取りをしてくれますので、わからない事は土地の売却依頼時に全て確認しておきましょう。
流れとしては以上ですが、販売を依頼するにあたり、あると会社側が早めに販売活動を始めれるものは、土地に関する書類、例えば謄本や公図、測量図といったもの。また抵当権などの権利設定があれば残債額等も把握しておき、伝えましょう。
また基礎的な事ではありますが、物件の名義人、いわゆる所有者が複数いる場合、これは共有物となる為、共有者全てが土地売却に賛成している事、媒介契約も全ての人が署名と捺印をする必要があります。
相続をして登記上は名義人が変更されていないなどの場合も、相続対象者全ての人の同意が必要です。
1人でも同意できない場合には土地売却はできません。
あと、最も大事な事としては告知事項です。
知っていながら故意に隠蔽等する事は禁じられており、のちにトラブルとなりますので、万が一、売却する物件にて告知事項があれば売却依頼をする際に必ず伝えておきましょう。
告知事項とは、例えば売却する土地で火事があった、以前は汚水や臭気が出る工場が立っていたというような事も含まれます。
つまり売却する土地で、精神的な瑕疵などに繋がるような内容は告知しなければならないのです。
知らなかった事についてはこの限りではありません。
あとは不動産会社にほぼお任せしておく形となり、忙しいのは契約が決まってから受け渡す時までの間です。
サポートもしっかりしてもらえますので、色々聞きながら進めていきましょう。

土地売却のときの免税について

不動産譲渡所得税とは、土地を売った時にかかる税金のことです。
土地や建物を売った時の譲渡所得は、別に課税されます。そして、土地や建物を売却するときにかかった経費は所得から引くことができるのです。
つまり、建物を買って改築して売却するときに、売れた金額から改築などにかけたお金は保証されるということです。
ただし、建物を管理するために使った費用や建物を維持するために使ったお金は経費としてひくことはできないので注意が必要です。
もし売る予定の建物がマイホームだった場合、3000万円の特別控除という制度が使える場合があります。
これは土地の利益が3000万円に満たない場合、これを保障するというものです。どんな家が特別控除に当たるのかと言うと、端的に言えば所有権があり、現在住んでいる場合ということになります。
しかもこの特別控除は何年間住んでいなければならないという記述はないので、積極的に使っていって大丈夫だと思います。またこの制度と一緒に使える制度があります。
長期譲渡所得の特例と呼ばれるもので、所有した期間が、譲渡した年の一月一日時点で十年越えである場合、所得税を減額することができるというものです。
不動産会社にマイホームの売却などを依頼した場合、会社にもよりますが、大体査定には3000~10000ほどかかるようですが、正確に把握したい場合は依頼したほうが確実でしょう。
家を購入した場合、特例を使える場合があるので、申請しないと損をしてしまうことも注意が必要です。
取得費とは、不動産所得費印紙税特別土地保有税などが含まれます。
譲渡所得を計算する時に、取得費と譲渡費用を差し引いて計算できるのです。
ただ、遺産相続にあたり、相続争いに使った費用は取得費には含まれませんので、注意が必要です。
土地の売却において消費税は非課税になる場合があります。
建物は課税の対象でありますが、土地に関しては非課税なのです。
ただし、これもすこし複雑で、もし、土地を売る側が個人の場合は非課税の対象となるのです。
土地を売却する場合、確定申告をする必要があります。
土地の売却によって出た損失の税金を安く済ませる必要があるからです。
不動産の売却に対して利益が出た場合は確定申告する必要がありますが、損失が出た場合は確定申告する必要はありません。
場合によっては確定することによって税金が戻ってくる可能性があるので、申請はしておいて損はありません。
また、自宅を売却した場合でも確定申告する必要があります。
居住用の不動産でもそれは変わりありません。
不動産を売却した後、新しく不動産を購入した場合、特例を受けることが出来ます。
買い替えの不動産の場合、床面積が五十㎡以上であり、築年数二十五年以内または耐震住居であることと、土地面積がm2以下であること、前の不動産が売却した年の前年から翌年までの三年間に取得した不動産であることが条件となります。
また、買い替えの特例を受ける時に必要な書類があります。
買い替え資産の明細書と、先行取得資産に係る買い替え特例の適用に関する届出書と、代替資産の取得期限延長承認申請書と、前の不動産の登記事項証明書と、新しく購入する不動産の売買契約書などの関連書類です。
新しく購入する不動産の購入価格が前の不動産の価格を上回る場合、譲渡がなされなかったと見なされ、所得税はかかりません。
不動産を売却する場合、早く売れればそれでいいのですが、まずそんなことはないと思っていいでしょう。
基本的には長期戦を覚悟しなければなりません。
競売にかけるという手段もいいでしょう。新たに買う土地を競売で探すのもいいかもしれません。
ネットでの噂を見るに、不動産会社のチラシはそのまま信じてはいけないのだそうで、うっかり電話をかけてしまうと契約しようと促してくるのだそうです。
信じられるのは不動産関係の知り合いか、仕事仲間くらいだと思っていいでしょう。
どうしても、高額な利益が関わってくる以上、自分だけもっとも得しようとする輩がでてきます。
掲示している値段よりも遥かに安く購入しようと値切り交渉をしてくる買主も少なくありません。
少しでも得をしようとするのは当たり前のことです。
つまりは、長期戦覚悟の上で、掲示した値段では売れないことを覚悟したほうがよいということです。
少しだけ小話を挟ませてください。
ローンが残った不動産は売れるのかという疑問を持ったことは誰しもあると思います。
答えは売れてしまうのです。ただし、その場合その不動産の抵当権を外す必要があります。
抵当権とは、万が一ローンが払えなかった時のための担保のようなものです。
売却金額からローン金額をひくことで、抵当権の抹消をすることができます。
誰もローンを被りたいとは思いませんから、当然のことですよね。
もし売却金額でローンが完済できない場合、新しく購入するお家のローンに、さらに上乗せすることができます。
ただし、結局はローンを重ねているだけなので、審査が厳しくなってしまうのは明らかです。
それを考慮したうえで、ローン未完済のまま売却することが本当に自分の利益になるのか、よく考える必要があります。

建物つきの土地売却の注意点は?

土地だけを売却するときに比べると建物つきの土地を売却するときにはやや複雑になります。
土地と建物で扱いが違う項目があることに加えて、建物があることによって受けられる特例にも違いが生じるからです。
土地のみの売却でも建物つきの土地の売却でも不動産会社に仲介を依頼して販売活動を行ってもらうのが一般的な方法であることに変わりはありません。
その際に査定を受けて販売価格を決定して売りに出すという流れも、それによって購入希望者が見つかったら現物を見てもらい、売買交渉を行って最終的には売買契約書を交わすという点でも同じです。
しかし、売買に関して気をつけておきたいのが費用の違いであり、消費税に関して土地と建物では異なる扱いがあります。
土地は非課税として取引できますが、建物は課税対象になるため個人として売却する場合には非課税ですが、事業として使っていたときには課税対象になるのです。
そのため、消費税分の費用を上乗せして販売しなければならなくなります。
個人か事業主かによって消費税が課税されるかどうかが決まりますが、個人の場合でも不動産投資に使用していた建物を売却するという場合には事業用の物件として扱われて課税対象になるので注意が必要です。
たとえ個人事業主にならずにサラリーマンとして賃貸していたマンションを売却するという場合でも消費税がかかります。
この点は仲介手数料にも影響するので気をつけなければなりません。
仲介手数料については課税前の価格に対して上限額が法律によって定められているので、建物が課税対象になっている場合には売却価格を土地と建物で分けて考える必要があります。
それを明記して課税前の建物価格から仲介手数料を計算しないと過払いになってしまうことになるのです。
簡易計算式では課税前の売却価格の3%に6万円を加えた金額が仲介手数料になり、それに消費税を加算したものが請求される上限額になります。
正しく計算されているかに注意を払わなければなりません。

一方、不動産の売却を行ったときに譲渡所得が生じているときには譲渡所得税を納めることになります。
この金額についても建物つきの場合には軽減しやすくなっているので土地のみの売却を行ったことがある人でもよく確認することが大切です。
譲渡所得についての計算方法は同じであり、売却によって得られた譲渡収入から売却にかかった諸費用と取得費を差し引いたものが譲渡所得になります。
土地のみの場合には特例による特別控除を受けられることはほとんどありませんが、建物つき土地の場合には大幅な控除を受けられることが珍しくありません。
マイホームの場合の3000万円の特別控除は代表的なものであり、主として自宅用に利用してきた住宅を売却したときなど、条件を満たしている住宅については3000万円を控除できます。
住宅ローン控除とは合わせて使用できないなどの制限もありますが、所有期間などにも影響されることなく大きな減税が可能です。
これによって計算された譲渡所得が黒字になっている場合には譲渡所得税を納めなければなりません。
しかし、そのときにも軽減税率が適用しやすくなっているのが特徴です。
譲渡税については短期譲渡所得か長期譲渡所得かで異なる税率が適用されます。
不動産の所有期間が5年以内の場合には所得税が30.63%、5年を超えている場合には15.315%です。住民税についても同様に短期譲渡所得の方が長期譲渡所得よりも高くなっています。
税率についてマイホームの売却の場合で、10年を超えて所有していた住宅を売却する場合には特例を適用することが可能です。
条件を満たしている場合には課税譲渡所得が6000万円以下の部分に対して所得税を10.21%にまで軽減することができます。
それ以上の部分については通常の長期譲渡所得と同じ税率になりますが、それほど大きな売却益が得られていないという場合には6000万円以内に収まることが多く、軽減税率で納税すれば良いということになるのです。
この他にもマイホームの買い替えのときには課税の繰り延べを行えるなどの特例もあります。

一方、譲渡所得が赤字になっている場合にもマイホームの買い替えあるいは住宅ローンが残っているマイホームの売却の場合には特例を適用することが可能です。
確定申告をすることによって給与所得や事業所得などと損益通算を行えるという措置を受けることができます。
所得税と住民税の両方に対して適用できるため、マイホームの売却のときには念頭に置いておくと節税できる可能性がある特例です。

建物つきの土地売却における特例は基本的にはマイホームの売却という条件が付いています。それ以外の場合には気をつけなければならないのが消費税の関係であり、これは事業用の場合に限られるのが特徴です。
売却の際には少なくともどちらか一方は影響する可能性が高いため、よく理解した上で不動産会社に仲介を依頼しに行くのが大切です。

土地売却をして無申告のままだったら・・・

土地などの不動産を売却して利益が生じた場合、その売却益に対して譲渡所得税と住民税が課税される為、確定申告をする必要がありますが、その確定申告をせず無申告のままにするとどうなるのでしょうか。

まず、無申告の場合は所得税において追徴課税という罰を受ける事になります。
これは本来納税するべき税額に5%から40%の税率が加算される事を言い、無申告加算税や重加算税などがあります。
無申告加算税とは、申告期限の後に税務署の調査を受け、所得金額の決定を受けた場合、あるいは税務署の調査の前に自ら確定申告をした場合に加算される税金です。

課税される税率は、原則として本来納付すべき税額が50万円までは15%、それを超える部分は20%となりますが、自ら確定申告をした場合は5%となります。
ただし、平成28年分以降の確定申告では、税務署から調査の通知を受けた後に申告書を提出し、かつそれが調査を予知せずに行われたと認められる場合については、加算される税率が10%(税額が50万円を超える場合は15%)に加重されます。
なお、申告期限の後に確定申告を行った場合であっても、法定申告期限から1ヶ月以内に自ら行った場合や正当な理由がある場合は課税されませんが、短期間に繰り返し無申告があった場合はさらに10%の税率が加算されますので注意して下さい。

一方、重加算税とは、納付すべき税額について仮装や隠蔽があった場合に、過少申告加算税や無申告加算税に代えて課税される税金です。
不動産を売却した場合では、売却によって利益が生じたにもかかわらず、その売却益が無かったように見せかけたり、隠すなどして意図的に確定申告しなかった場合などに課税されます。
課税される税率は無申告の場合は40%となりますが、こちらも申告期限の後に確定申告をした日から遡って5年以内に、同一の税金について無申告加算税や重加算税が課されていた場合は、短期間に繰り返し違反を行ったとして10%の税率が加算されます。

また、法定納期限を過ぎた後に納付しなければならない税額がある場合は、追徴課税とは別に、延滞税も合わせて納付しなければいけません。
その税率は納期限から2ヶ月を経過するまでとそれ以後に分類され、毎年税率が異なります。
例えば平成29年であれば納期限から2ヶ月以内であれば年2.7%、それ以後は年9%の税率で延滞税を計算します。
なお、無申告の場合における納期限は、申告期限の後に確定申告をした日または更正通知書が発行された日から1ヶ月後となります。

そして住民税については、納期限までに納付できなかった場合に、所得税と同じ税率で延滞金が課税されます。
しかし、不申告加算金や重加算金は、不動産会社などの法人事業税をはじめとした特定の税金についてのみ課税されますので、個人が不動産を売却した時には課税されません。
その為、住民税は延滞金のみが課税されると覚えておくと良いでしょう。

こうした無申告による罰則を避ける為には、しっかりと確定申告をする必要があります。
不動産の売却に係る確定申告は難しい印象がありますが、意外と難しくないケースが多く、資料を漏れなく揃えておけば自ら申告書を作成する事も可能です。

土地などの不動産の売却に係る税金は、まず売却による収入金額から不動産の取得費と譲渡する為に直接支出した費用、そして該当する特例の特別控除額を差し引いて譲渡所得を計算します。
この時、取得した時期が古く取得費が分からない場合は収入金額の5%を取得費とする事ができますし、相続によって取得した不動産で、取得時に相続税を負担しているなど一定の要件を満たす場合は負担した相続税の一部を取得費に加算する事もできます。
さらに特別控除の特例には、マイホームを売却した場合に係る3,000万円の特別控除や、公共事業などの為に売却した場合に係る5,000万円の特別控除などがあり、譲渡所得を大幅に圧縮できますので忘れずに適用しましょう。

そして算出した譲渡所得に、不動産の所有期間に応じた税率を乗じて税額を計算します。
所有期間は、取得日から不動産を売却した年の1月1日までの期間が5年以内であれば所得税30%、住民税9%であり、5年を超えていれば所得税15%、住民税5%となります。また、所有期間が10年を超えているマイホームやその敷地を売却し、かつ一定の要件を満たす時は、6,000万円までの譲渡所得につき所得税10%、住民税4%の軽減税率が適用されます。
なお、所得税は、他の総合所得から計算した所得税と合算し、その合計額に2.1%の復興特別所得税が加算されますので注意して下さい。

こうして計算した所得や税額は、分離課税用の確定申告書第三表と譲渡所得の内訳書に記載し、売買契約書や固定資産税精算書の写し、不動産に係る全部事項証明書などの他、適用する特例に応じた書類を添付して提出します。
このように申告自体は難しくありませんが、不安がある場合は税理士に依頼すると良いでしょう。

土地売却と納税について

土地売却を行ったときにはいくつかの税金を納めなければなりません。
売買契約書を締結するときに必要な印紙税や、仲介手数料などにかかる消費税なども税金のうちですが、最も大きな悩みの種になるのが譲渡所得税です。
これは土地を売却したことによって得られた譲渡収入全てに対して課税されるわけではありません。
課税譲渡税とも言われる土地の取得にかかった費用と土地の売却によって得られたお金との差による利益に対してかかる税金のみを納めることが必要です。
この仕組みがやや複雑になっているものの、自分で確定申告をして納税しなければならないことから正しく計算できなければなりません。

譲渡所得税は課税譲渡所得に対して税率をかけることによって計算することができます。
課税譲渡所得とは譲渡所得から特別控除を差し引いたものであり、譲渡所得を正しく計算することが出発点です。
譲渡所得とは譲渡収入から取得費と譲渡費用を減算することによって求められる所得として定められています。
譲渡収入とは土地や住宅などを売却したことによって得られた代金です。
もし引き渡しのときに固定資産税や都市計画税の精算も行った場合にはその清算金についても譲渡収入に含まれることになります。
取得費については二通りの計算方法から選ぶことができ、大きい金額になる方を適用することが可能です。
一つは実額法であり、売却した土地や住宅などの購入や建築にかかった代金と取得の際に必要になった仲介手数料や登記費用などの諸費用を合計したものから、建物についての減価償却費を差し引いたものになります。
関連する書類が全て残っていなければ計算することはできませんが、紛失してしまった書類があったとしても取引先についての情報が残っていれば書類を保管してくれていることは少なくありません。
必要書類が足りないときには不動産会社や建築会社、司法書士事務所などに問い合わせてみるのが賢明です。
もう一つの方法は概算法であり、譲渡収入の5%として計算できます。
購入金額に比べて譲渡収入が極めて大きいという場合でなければ実額法の方が高くなりやすいことから、できる限り書類を整えて計算するに越したことはありません。
譲渡費用については土地や住宅などを売却したときにかかった仲介手数料や印紙税などの費用であり、取引直後であることから書類も残っているはずなのでそれに基いて計算を行えば算出できます。

このようにして計算した譲渡所得から特別控除を差し引くことで課税譲渡所得が計算できます。
適用できる特例はケースバイケースであり、適宜国によって内容も変わってきているので注意が必要です。
マイホームの場合の3000万円の控除が代表的なもので、条件を満たしていれば大きな控除を行うことができます。
ただし、土地のみの売却を行うときにはこのような控除は受けることが難しいのが現状です。

課税譲渡所得がプラスになっているときには譲渡益があるので税率をかけて課税譲渡税を計算して納めなければなりません。
税率は不動産の所有期間によって分けられています。
長期譲渡所得と呼ばれる5年を超えて所有している不動産の売却により得られた所得の場合には税率が低く、所得税については15.315%、住民税については5%です。
これに対して短期譲渡所得と呼ばれる5年以下の所有期間のケースでは所得税が30.63%、住民税が9%になっています。居住用のもので10年を超えている不動産の売却についてはさらに軽減税率の特例を適用することが可能です。
所得税が10.21%、住民税が4%という税率を課税譲渡所得の6000万円以下の部分に対して適用できます。
このような税率の違いがあることから、少しの間であればあえて不動産の売却を遅らせた方が税率を減らせる可能性があることは知っておくと便利です。
一方、課税譲渡所得がマイナスになったときには譲渡損失が生じていることになりますが、この場合にも確定申告をすると税金を軽減可能です。
他の不動産も売却したときにはその譲渡所得から控除することができます。
また、マイホームの買い替えなどのように条件を満たしているときには給与所得や事業所得などとの損益通算を行ったり、繰越控除を申請したりすることも認められているので合わせて考慮することが大切です。

一方、相続税の取得皮下産の特例が適用できることも相続した不動産を売却するときには重要です。
相続税の申告期限から三年以内に売却した場合に限り、不動産の取得費に相続税の一部を加算することができます。
相続税額と不動産の資産価値をかけたものを相続税の課税価格で割った分が取得費に加算できる相続税額であり、大まかには資産価値の一割程度を譲渡所得から減額することが可能です。
このような特例を駆使することによって譲渡税は小さくすることができるため、土地売却をするときには特例についての情報収集を予め行っておくことが肝心です。

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