土地売却で損をしない方法とは?賢く売る方法をお伝えします

土地売却関連

土地売却で出た利益にはどんな税金がかかるの?

土地を売却する際には、どんな税金が、どのくらい掛かるのか不安になる人が多いですが、その土地が自分の居住用として使用した場合は税額が大きく抑えられますし、相続で取得した場合でも節税となる方法がいくつかあります。
そこで、個人が土地売却をした場合の税金の種類と節税方法を簡単に紹介しましょう。

まず、土地を売却した場合に掛かる税金には、売却益に対して課税される譲渡所得税と住民税、売買契約書に貼付する印紙税、事業者である場合に課税される消費税、不動産登記に対して課税される登録免許税があります。
その内、印紙税は売買契約書のコピーを受け取れるようにすると、課税対象外となり節税する事ができます。
その際は、売主は契約書の写しを保管するという一文を契約書内に記載しましょう。
消費税は基本的に課税されないと考えて差し支えありませんが、不動産を投機目的で所有、あるいは転売している個人は、事業者となるため課税される可能性があります。
もちろん、その場合でも消費税の納税義務者でなければ消費税は掛かりません。
なお、登録免許税については、原則として売主と買主の双方が負担するものとされていますが、一般的な商慣習では買主が負担するものとされているため、売主が負担する事はありません。
つまり、土地を売却した際に掛かる税金は、譲渡所得税と住民税と覚えておくと良いでしょう。

次に、それぞれの税額の計算方法ですが、どちらも売却益(譲渡所得)に税率を掛けて税額を計算します。
この譲渡所得は、土地の売却価格から土地の取得費、売却時に必要となった譲渡費用、そして特例の特別控除額を差し引いて計算します。
土地の取得費には、取得時の価格や仲介手数料などのほか、登録免許税、不動産取得税、あるいは土地の造成や測量に掛かった費用などが含まれます。
相続により取得した場合は、その土地に対して相続税が課税されていて、かつ相続が開始された日(被相続人の死亡を知った日)の翌日から3年10ヶ月を経過する日までに売却している場合に限り、課税された相続税のうち、土地に係る相続税に相当する金額を取得費に加算できる特例があります。
また、特別控除の特例には、自分が住んでいた家やその敷地(居住用財産)を売却した場合の3,000万円の特例や、公共事業のために土地を収用された場合の5,000万円の特例、あるいは相続により取得した被相続人の居住用財産を売却した場合の3,000万円の特例などがあります。
これらの特例は、譲渡所得を大きく減額する節税効果の高い特例であるため、適用できる特例であるか必ず確認するようにしましょう。
当然ですが、譲渡所得がマイナス(赤字)となった場合は税金は掛かりません。

譲渡所得を算出したら、それを土地の所有期間によって長期譲渡所得または短期譲渡所得に分類します。
この所有期間は、土地を取得した日から土地を売却した年の1月1日までの期間を指しますが、相続により取得した場合は、被相続人が取得した日を承継する点に注意して下さい。
そして譲渡所得を分類できたらそれに税率を掛けますが、その税率は長期譲渡所得と短期譲渡所得で異なります。
長期譲渡所得の税率は所得税が15%、住民税が5%となりますが、短期譲渡所得の税率は所得税が30%、住民税が9%と大幅に増加します。
これは、短期譲渡所得の税率を高くする事で、投機目的の土地の売買を抑制し、地価の安定を図る目的があるためです。
反対に、長期に亘って所有している土地は税率を低く抑える事で、土地の供給(流動化)を図る目的があります。
そのため、売却した土地が所有期間10年を超える居住用財産であり、かつ居住しなくなってから3年目の12月31日までに売却するなど一定の要件を満たす時は、長期譲渡所得のうち6,000万円を超える部分に対する税率が、所得税10%、住民税4%に軽減される特例があります。つまり、売却した土地の所有期間が長いほど税率は低くなり、税額も安く抑えられる事になります。
なお、所得税に2.1%を掛けた金額が復興特別所得税として加算される事を忘れないようにしましょう。

こうして算出した税額は、売却した年の翌年3月15日までに確定申告書を提出するとともに納付します。
確定申告の際には、確定申告書と譲渡所得の内訳書、取得時と売却時の売買契約書等や費用に関する領収書が必要となり、そのほか、適用する特例に応じた書類を用意する必要があります。
例えば、特別控除の特例では、売却日から2ヶ月以上が経過した後に発行した住民票除票や収用等に係る証明書、登記事項証明書、被相続人居住用家屋等確認書などが必要であり、相続税を取得費に加算する特例では相続税の申告書や計算明細書が必要となります。
なお、住民税は売却した年の翌年6月以降に納付する事になりますが、確定申告書で給与所得や公的年金の雑所得以外の所得に係る税額を自分で納付するように記載しておかないと、高額な税額な給与から天引きされる事になりますので注意して下さい。

【土地売却の知識】媒介契約とは?

土地を売却するにあたって不動産会社に依頼をする場合には媒介契約を結びます。
媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、売主が選ぶことができます。

専属専任媒介契約は、特定の不動産会社が仲介会社となるもので、複数の不動産業者には依頼できません。
仲介会社となった業者は売主に1週間に1回の割合で売却の状況を報告する義務があります。
またその物件を国土交通省が指定する流通機構に登録する義務もあります。
そしてその場合土地の所有者は自分で売却先を探すことはできません。契約の有効期間は3か月以内です。

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じで特定の不動産会社を仲介会社として依頼します。
所有者に物件情報を報告する義務もありますがその割合は2週間に1回となります。
国土交通省指定の流通機構に登録する義務も同じですが、売主は自分で売却先を探すことができます。
契約の有効期間は3カ月以内です。

一般媒介契約は複数の不動産業者に仲介を依頼することができます。
不動産業者は土地の所有者に物件情報を報告する義務はなく国土交通所が指定する流通機構に登録する義務もなく任意です。
売主が自分で売却先を探すこともでき、契約期間は無期限となっています。

このような3つのうちのいずれかの媒介契約を結ぶことによって、売主となる土地の所有者と不動産業者の売買の仲介関係がはっきりします。
媒介契約は宅地建物取引業法によって定められていることで、契約をすれば業者は速やかに契約内容を記載した書面を作成し押印をしたうえで土地所有者に交付することが義務付けられています。

媒介契約を結び、売買が成立すると土地の所有者は業者に仲介手数料を支払う義務が生じます。
その手数料は業者によって異なりますが、宅地建物取引業法で上限が定められています。
取引額が200万円以下の金額の場合は取引額の5%、200万円を越え400万円までの場合は取引額の4% ,取引額が400万円を超える場合には3%というのが定められている上限です。
仲介手数料には広告費や購入希望者を現地に案内するための交通費なども含まれています。
しかし通常では行われないような宣伝活動や広告、遠方の購入希望者との交渉など、依頼者が希望した場合に限りそれらにかかった費用を別途請求することができます。
宅地建物取引業法ではこのような決まりが定められているので上限を超える手数料の請求や、希望者が希望したものではない通常の広告費などを請求してくる場合は注意する必要があります。
また売買契約が成立して全額を支払う場合も土地を引き渡しが完了してから支払う場合もあるので、引き渡しが完了する前の売買が成立した時点で請求があっても違法ではありません。

そして媒介契約を結ぶことで、売る側は不動産業者からどのようなサービスを受けることができるのかということや仲介手数料に関することなどを明確にすることで未然にトラブルを防ぐことができます。

土地を売るにあたってはこのように仲介となってもらう業者と契約を結ぶことになるのですが、その業者を選ぶときにポイントがあります。
以前は宅建業の免許番号の更新回数を見て業歴があるところを選ぶという方法をとることが多かったのですが、最近では更新回数や業務歴にこだわらず、まだ更新回数が少ないけれど頑張ってくれそうな業者を選ぶことです。
まだ売買の実績は酢kなくてもやる気のある会社です。
営業マンや担当者が依頼人の話にしっかり耳を傾けてくれ最適な売却方法を提案してくれるような業者を選ぶことの方がポイントとなります。
また大手の業者か地元の業者かということですが、それぞれの特徴があります。
大手会社は全国にネットワークがあり、店舗も全国にあるので物件の情報をその分多く広く流すことができます。
また飼いたいという人もたくさん集まるというメリットがありますが、早く売りたいために低い価格で販売したり、全国に情報を流しても無意味な場合尾あります。
一方地元の業者はその土地のある地元のことをよく知っているのでその地域の特性や過去のデータもよく知っています。
需要の有無やどのような人が飼いたいかというよそうもつけることができるというメリットがある反面、広告費が大手よりの少なかったり広く情報を流すことはできないというデメリットがあります。

大手の業者は情報量が多く地元業者はきめ細やかな対応ができるという違いがあります。
そのようなメリットとデメリットを踏まえて大手の業者か地元の業者が良いのかを考えることがポイントです。

そして特に専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶときには業者選びに慎重になる必要があります。
どの業者が信用できるか、どの業者にすれば売買が成立しそうかということが分からないことがほとんどですが、まずは複数の業者にあたってみて査定額、営業マンの対応ややる気、知識や情報量などを比べてみて選ぶことが大切です。

土地を売却するのにベストなタイミングってあるの?

土地を売る場合、不動産屋によって、売りたい時が一番ベストなタイミングだと主張する人もいます。
確かにそれは事実であったとしても、現状として、最も高値であろうタイミングで売ることがベストなタイミングと考えるのが当然です。
考え方として、様々な観点から見たタイミングの取り方を考える必要があります。
まず市況から見た売却のタイミングです。
マンションや一般的な住宅の価格は景気の動きと密接に関係しています。
全体的な動きがどうか、そこをまずは観察をする必要があり、慎重に吟味をする必要があります。

特に大規模な再開発や国を挙げて行われるイベントに向けてこうした物件の価格は高騰する傾向にあり、そこをピークとして中古マンションの値段が下がるため、売買を考える場合にはこうしたタイミングを見計らって考えることも大事です。
もちろん、全世界を巻き込む大恐慌が発生すれば、こうした波は一気に乱され、景気が落ち込むことが予想されます。
そのため、どういう動きが予想されるのかを予測し、そこからどのタイミングがベストかを考えることにより、おおよその売却のタイミングがわかるようになっていきます。

一方、土地などの需要は季節によって変化することが言われています。
当然、春先と秋口は人の動きが活発になるため、その前に需要が活発になります。特に居住用の物件は売買が激しく行われるため、2月ぐらいには高く売れる傾向にあります。
これを見越して1月ぐらいから売買に向けた活動、準備を進めていくことによりスムーズな売却ができるようになります。
特に中古マンションなどは積極的に売買されやすく、急に転勤を言われ、慌てふためく人などをターゲットにして家を買ってもらうという考え方もいいです。

意外と軽視されやすいものに保有年数がありますが、保有年数で考えるのは非常に重要な意味をなします。
これは売却した際の税金が影響します。
家を売った場合、取得費用を売却代金が上回れば、そのプラス分に譲渡所得税がかかるようになります。
この譲渡所得税は保有年数で大きく変化をすることになります。
5年以下か5年超がボーダーラインとなっており、5年以下であれば短期保有ということで約40%、5年超であれば長期保有ということで約20%となります。
もし1000万円の譲渡利益があれば、200万円も税金の支払いに差が出てしまいます。

土地だけでなく、不動産も合わせて売却をする場合、築年数というファクターも忘れてはなりません。
特に戸建ての場合、築年数が15年になるのを境に値段が大きく変わります。
持家の場合、築20年以上は不動産の価値がほぼゼロとなり、土地だけの値段となります。
築年数が15年以上からは修繕費などがかかるため、価値が一気に落ちます。
つまり、築年数が10年以降経過した場合には、売るタイミングとしてはいつでもよく、むしろ築15年を迎える前に決断をした方がいいこともあります。
そのため、ここのタイミングは決して逃してはなりません。

中古マンションの場合も同様で、だいたい築年数15年が基準となりますが、築年数が21年以上となるといつ売却をしても同じになることが多く、あとはその地域の地価が上がってくれるかどうか、周辺が再開発をするかどうかなど外的要因によって変化します。
つまり、部屋そのものの価値は常に下がり続けるため、それを周辺環境が支えてくれるのか、それともむしろ価値の下落を促してしまうのかという部分であり、そうした要素も見極めた上で売るタイミングを考えた方がよく、このあたりはきちんと確かめておくことが必要になっていきます。

一方、相続税を考慮したタイミングというのも大事です。
相続税に関する税制は時折大胆な変化を見せることがあり、それまでは相続税を払う対象ではなかった額面であっても対象になってしまうことがあります。
せっかく売却できたとしても、相続税で持っていかれては話になりません。
もし抜本的な税制改正があり、その際に相続税の話題があれば、その流れを見守ることが必要です。
突然変わることはなく、議論が小出しされ、その中で固まっていくものであるため、そのあたりの流れを確かめながら土地の売却のタイミングを探ることも必要です。

このように、ベストなタイミングは実に複雑な動きの中から探ることになります。
季節だけで考えるのであれば2月あたりに設定しておき、あとは不動産屋と相談し、周辺の動きが変化しそうかどうかを確かめ、それで行動を起こすことも1津のやり方です。
また、築年数や保有年数を見て、1年ごとに想定を立てていき、どういう状況なら一番プラスになるかというのを考えてチョイスするのがおすすめです。

こうしたことが面倒だから、売りたい時がベストなタイミングと不動産屋がアドバイスすることがあるため、この言葉に騙されることなく、自らがリサーチをし、そのタイミングを探ることが大事です。

土地売却で成功させるためのポイントは?

土地売却を考えるときには、取引をスムーズに終わらせ、利益が出れば成功と言って良いでしょう。
それを実現させるためには、準備の段階からいろいろとやっておくべきことがあります。

安心して取引ができるか、という点では不動産会社選びが、最初のポイントとなります。
例えば全国的に名の知られている大手の不動産業者がいれば、地域密着型の不動産業者もいます。
どういうタイプが良いのかということは、ケースバイケースですから、土地売却をするときによく考えなければいけません。

どういうところに目をつけるべきかというと、まずは土地に対してどのくらいの査定額をつけるのかということです。
利益を出したいのであれば、より高い査定価格を提示してくれる方が良いのですが、高いからと言って安心はできません。
というのもあくまでも査定価格は、この価格で売るつもりだという価格であり、相場よりも高すぎて買い手がいなければ大幅な値引きを迫られるかもしれないからです。
仲介契約を取りたいがために、実現不可能な数字を出すような不動産会社を信頼することなど出来ないのです。

そのためにも、査定をしたあときに、なぜその査定額になったのかという根拠を答えられるか確認します。
周囲の環境や地価、建物の状態など細かい部分に言及して、プラスではなくマイナスになる部分もしっかりと根拠として出しているようであれば、信頼できると考えて良いでしょう。

その不動産会社で、これまでにどのような物件を取り扱っていたのかということも確認できるのであれば確認しておきましょう。
これまで同じような家の取引に関わっているのであれば、買い手を見つけるノウハウが蓄積されているということなので、より早く取引を終える事ができます。

そして、最も大事なのは、担当者がどういう人物になるのかということです。
実際に仲介契約をした後には、売りに出した後どのような状況なのかは、担当者を通じて知ることになります。
そのためには、嫌な情報でも正確に伝えてくれることが必要ですし、良い結果を得ることが出来ない時に、どうすればよいのか相談しなければいけません。
それが出来なければ、いつまでも売ることなど出来ないのです。

そこで専門用語ばかりではなく素人にわかりやすく話を噛み砕いて説明してくれる、強引に話をまとめようとしない、といったことを自分自身で確認してみましょう。
ただ、質問をして答えてくれるから良いというものではなく、調べてでも正確な答えを出してくれる人物のほうが信頼できます。
上辺だけの人の良さには誤魔化されないように注意しなければいけません。

出来れば、査定は一社だけでなく複数の会社に一括で依頼しておきましょう。
そうすることで、査定額や仲介手数料などの適正価格が見えてきます。

不動産会社を絞り込んだら、契約の方法もよく考えなければいけません。
売買を仲介してくれる不動産会社と結ぶ媒介契約は3種類あります。
専属専任媒介契約は一社だけにすべてを任せて、売主も探すことはしないという契約です。
その分、宣伝などを熱心にやってくれるし、報告も頻繁に行うので良い結果が出やすい契約です。
ただし、宣伝の仕方などが下手だと、その結果が著しく悪くなってしまうので、信頼できるところでなければリスクがあります。

同じように1社だけと契約するけれども、売主も買い手を探すことが出来るのが専任媒介契約です。
これは売主が探す事ができる分、リスクを軽減することができるわけですが、自分で見つけてしまうと仲介を頼んだ意味がなかったということにもなってしまいます。

複数の不動産会社に任せる事ができるのが一般媒介契約です。
より多くの広告を出す機会が生じるので、買い手が見つかりやすいというメリットがあります。
ただし、他社が買い手を見つけてしまうと、宣伝費が無駄になってしまうので、積極的になりにくいという一面もあります。

どれがよいのかは信頼できる担当者画を見つけることが出来たのか、早急に家を売らなければいけないのか、といったことにかかっています。
もしも、その条件をみたすことができているならば、専属専任・専任媒介契約を選部のも良いでしょう。

そうして売りに出した時、すぐに買い手が見つかればよいのですが、そうとは限らないのが現実です。
買い手が味付かなければ、家の維持費用などもっかってしまいますから、売値を下げる判断も必要になってきます。
いずれ買い手が見つかるという姿勢ではなく、設定した期限内に買い手を見つからなければ、価格を下げるということをあらかじめ考えておくべきです。

もちろん、それ以外の努力もするべきで、売買契約につなげるためにも内覧を受け入れて、物件の良さをアピールしていきましょう。
土地の価値に影響はなくても、やはり清潔な物件かどうかということは、購入意欲に関わってくるので掃除や修繕など目に見える部分は綺麗にしておくべきです。

購入希望者が買わなかったときには、その理由を聞くことで改善することで次に繋げる事もできるので、話しやすい状況をつくりましょう。

これらのポイントをおさえることで、成功は近づいていきます。

土地売却時にかかる税金の対策方法は?

土地を売却して利益を得た場合には譲渡所得税と言う税金がかかります。
これはその物件を取得した際の金額に対して売却した金額が大きい場合にその利益に対して課税されるものですが、一般の所得税と異なりその税率が比較的高いため、できるだけその税額を低く抑えたいと考える人が少なくありません。
しかし実際には不動産は非常に重要な財産として取り扱われているため、その取得の際にも取得税が課税されるほか、譲渡に関しても詳細にその金額が計算され課税されることになっています。

土地を売却する際には、その売却の方法や売却の時期によってその税率が大きく変わるため、その内容を熟知して効果的に売却することが必要になります。
例えば、土地の売却にかかる税率はそのどっちを何年所有していたかによっても大きく変わるものです。
法律上では5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれ、短期譲渡所得の場合には40%弱の税率になるのに対し長期譲渡所得においては20%程度の税率になるので、売却時期によって大きく税率が異なることになります。
そのため、より効果的に売却するためには所有期間に対する税率を意識した上で売却することが大切です。

また、不動産を売却する際には権利の届け出も必要になりますが、この届け出の方式によってもかかる費用が変わる事はあまり知られていません。
一般的に文書による届出の場合に比べ電子的な届出の方が印紙税が低く設定されており、電子届け出を行うことで印紙代を節約できることになるのです。
物件の金額が大きいほど印紙税も高額になることから、この仕組みを理解しておくと比較的大きな額を節約できることになるので、効果的に利用したいものです。

譲渡所得税は不動産を売却した際の利益をもとに計算されるものです。
そのため購入した際の額と売却した際の額の差について課税されるものになりますが、購入した際の額については一般的には物件を購入した費用を計上することが多いものです。
しかし厳密にはこの物件を購入する際の様々な取得費が発生しているため、この取得費について詳細に証明する書類が存在している場合には物件の購入価格に含めることが可能になります。

取得費用には不動産会社の仲介手数料や印紙税等も含まれるので、これらの領収書をしっかりと保管しておくことで、物件の購入価格に上乗せをすることができ、売却価格との差額を減らすことになり課税対象となる金額を小さくすることができます。

同様に譲渡費用についても物件を売却した際の収入だけではなく、不動産会社に支払った手数料やその他の発生した費用をしっかりと計上しておくことで、物件の売却益から差し引くことができるため課税対象となる金額を小さくすることができます。
そのため、すべての費用についてこれを証明する書類をしっかりと保管しておくことが重要です。

また、土地や住宅を売却した際に利益が出ない場合には譲渡所得税は発生しないことになりますが、この場合であっても様々な条件により税金を節約できるケースがあります。
これは不動産に関する特別控除と言われるもので、住宅などを売却して住み替えた場合、新たな住宅にローンが存在していたり、あるいは売却した住宅にローンが残っている場合については特例として売却した際の損失に対応する額を上限として所得税や住民税から控除されることがあるのです。
特に売却した住宅にローンが残っており、新たに住み替えなどを行っていない場合についてはその他の売却した資産に対する譲渡税から控除される場合もあるため、この点についてしっかりと届け出を行っておくことが重要です。

土地や住宅を売却した場合、利益が伴っている場合には必ず確定申告を行わなければなりませんが、利益が伴っていない場合には必ずしも確定申告を行う必要はありません。
しかし確定申告を行うことで実際に所有している財産に関する見直しが行われ、給与等にかかる所得税が減免される可能性もあるので十分な注意が必要です。
特に居住していた住宅を売却した場合には譲渡証明書を提出することが義務付けられており、その譲渡証明書によって財産の所有額について厳密に評価されることになるため確定申告は行わなくて良いと考えている人も多いものですが、実際には譲渡証明書は居住用資産に対してのみの届け出であるため、所得税の減免には大きく影響しないことも多いものです。
確定申告を行うことで土地や建物の資産だけでなく総合的な資産について評価されることになり、これに対してしっかりと計算された税額が算出され場合によっては大幅な控除が行われることもあるので行っておくことが必要です。

土地や建物は非常に重要な資産であり、これに係る税金も非常に大きな額であるため十分に精査することが大切です。
特に売却を行った際には様々な費用が発生するため、これらをしっかりと確認しておくことで課税額を大幅に減らすことができる可能性もあるため十分に注意をすることが必要です。

土地を売却して赤字になった時の確定申告は?

一般的に土地を売却した場合はその売却した金額に応じて確定申告を行い、売却益に対して所得税が課税されることになっています。
これは不動産の譲渡所得として確定申告を行わなければならず、通常の所得とは別に課税されるものとなっています。
しかし、ここで課税されるのは売却した場合に利益が発生する場合のみであり、購入した価格に対して安い金額で売却した場合には譲渡損失となるため、基本的には課税されないことになっています。

そのため購入した価格よりも売却した価格のほうが安い場合には利益が発生しないことから確定申告を行わなくても良いと考えている人が多いものですが、実際には確定申告を行った方が良い場合も少なくありません。
その理由は所得税の課税においては居住用財産に対する控除が存在するため、その財産に係る費用が従来と変更になった場合には所得税機会に大きな影響がある場合があり、場合によっては現在よりも所得税が安くなる可能性もあるためです。

例えば住み替えを行い新たに購入した住宅に対してローンが発生している場合、一般的にはその所得税に対して住宅ローンの控除が発生します。
しかし、従前の財産としてこれまで居住していた住宅の資産が計上されているため、これを売却して赤字になった場合には従前の住宅資産が減ることになり、その人の総財産の金額が減ることになるため所得税の計算においても大きな影響を与えることがあるためです。
そのため、土地を売却して赤字になった場合には所得税が減額されることもあるので注意が必要です。

またさらに売却した不動産が居住用財産として登録されている場合には、この財産に対する所得税の控除が非常に大きいことから、財産の譲渡証明書を提出しなければなりません。
この譲渡証明書を提出することで、資産に対する課税の割合が変わるため、所得税の計算に大きな影響を及ぼすことになることから、確定申告の有無にかかわらず、譲渡証明書は提出しなければいけないことになっています。

不動産を売却する際の所得税については、購入した際の金額から売却した際の金額を差し引き、これに居住した年数に応じた一定の係数を乗じて計算することになります。
しかし、この計算において購入した際の額よりも売却をした際の額が低くなる場合にはこの値は計算できないため、不動産の売却に関する所得税は課税されないことになるのです。
さらに売却をした住宅が過去5年以上居住用財産として登録され実際に住んでいた場合にはその損益の部分について3年間を限度に控除することが可能となり、所得税が大幅に減額される可能性があるのです。
基本的には売却を行った年の控除においてその損失に関する額が控除されることになりますが、その額が大きな場合には単年度で控除をすることが不可能な場合もあります。
この場合には3年間を限度に繰越控除を行うことが可能とされており、損失の部分について税制上優遇されることが決められているのです。

一般的にこれらの特例が適用される場合として、大きく2つの場合があります。
1つは住み替えを行った場合などで新たに購入した住宅にローンが存在する場合です。
この場合には所得税から売却したことによる損失を差し引く控除が行われ、最長3年間この特例が得られることになります。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除と言われるもので、確定申告を行うことでこの特例が適用され所得税の減額になるので、取り替える際には知っておきたいものでもあります。

もう一つは、住宅の買い替えがなしに、売却した住宅に対してのローンがまだ残っている場合で、この場合についてはその他の財産の売却益に対する所得税の控除が行われる場合があることです。
これは特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除として設定されているもので、売却した際の購入した際との差額を上限に控除されるものとなっています。

不動産の譲渡所得は一般的には一時的に大きな所得となるため、通常の給料等に対する所得税とは個別に扱われ課税されることになっています。
そのため一般的には売却を行った場合にはその売却額に対して一定の折り合いで課税されるものと考えている人が多いものですが、実際には売却額に対して課税されるものではなく、購入額との差額に対して課税されるものとなっているのが特徴です。
そのため売却に対して利益が出た場合にはその利益に対しての課税となることから、売却を行う際には課税についても十分に注意することが重要です。
さらに、赤字になった場合には基本的には課税はされないものですがその他にもローンが残っていたり新たな住宅の状況によっては売却に対して発生した財産の損失に対して控除が行われることも多いため、この仕組みをよく知った上で適正な申告を行うことが非常に重要です。
またこれらの措置については様々な条件も存在するため、これらの条件をよく把握した上でしっかりと損益計算を行い、効果的に利用することが大切です。

土地売却の際に住民票を移すタイミングは?

土地売却においては、住民表を移すタイミングに注意が必要です。
売却前に住民票を移してしまうと、売却で余計な手間が発生し、費用負担も生じます。
そうならないためには、土地売却においての不動産売買登記の意味と手続きを知っておく必要があります。
本来、不動産においては、所有権の登記は必ずしも必要ではありません。
所有権の登記がなくても、所有を主張することはできます。
しかし、登記が無ければ第三者に抵抗することができず、所有権は不安定になります。
土地を売却する場合も所有権の登記が必要です。
たとえ自分の所有している土地であっても、所有権の登記がされてなければ、その物件を所有していることを相手に証明できません。

不動産売買登記においては、不動産登記の実態と、売買において必要となる書類について知る必要があります。
それを知ることにより、住民表を移して良い時期も自明となります。
不動産売買登記一連の手続きによってなされます。
実際の土地の売却では、土地の引渡し、登記、代金の支払いが同時に行われます。
それぞれの時期がバラバラだと、トラブルが生じやすくなるので、全てを同時に行うわけです。
その中でも登記は、その土地の所有権を確認するために重要な意味を持ちます。
不動産登記法改正以前は、土地の権利証を所有していることをもって、所有を証明できました。
その後の不動産登記法改正により、登記が電子化されるようになりました。
新たな不動産登記法では、土地の所有を示す手段として登記識別情報が使われます。
所有者本人が登記識別情報の書類を保持していることをもって、所有者として認知することができます。

不動産登記の実態とは別に、土地の売却では一定の書類が必要となります。
土地売却で必要となる書類のなかで権利に関するものとしては、身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票・登記済権利書または登記識別情報・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書があります。
それ以外にも土地の形状や面積に関する書類が必要となりますが、権利関係を示すものではありません。
登記済権利証は俗に権利証と呼ばれるもので、不動産登記法改正以前に規定されていたものですが、登記済権利証は現在でも通用します。

実際の土地の売買では、土地の所有者は登記簿により知ることができます。
登記簿の内容を閲覧するには、登記事項証明書の交付を受ける必要があります。
登記事項証明書には登記名義人が記載され、その名義人が登記簿に記載される権利を有することになります。
さらに登記事項証明書には、名義人の住所も記載されています。
不動産売買においては、登記事項証明書に記載された名義人と住所が、実印の印鑑証明にも記載されている必要があります。
すなわち、土地売却がなされる前に住民票を移した場合は、実印の印鑑証明には新たな住所が記載されるので、登記事項証明書の名義人のものとは異なることになります。
その場合は取引で有効な書類とはならず、別な手続きが必要となります。

土地売却がなされる前に住民票を移した場合でも、一定の手続きにより必要なものを揃えることができます。
登記事項証明書の名義人の住所と実印の印鑑証明のそれが異なる場合は、土地を引き渡す際に住所変更登記の申請をする必要があります。
司法書士等に依頼する必要があるので、費用と時間が余分にかかることになります。
このことを防ぐためには、住民票を移すタイミングをずらすことや、印鑑証明書を事前に得ておくなどの方法が必要です。

住民票はいつでも移すことができるわけではなく、実際に引っ越してから15日以内に移さなければならない決まりがあります。
あまりにも移すのが遅れた場合は、罰金などの罰則を受ける必要があります。
このことから住民票を移す最善のタイミングは、土地売却後、15日以内ということになります。
しかし、土地売却と新たな住居への引越しが必ずしも一致しているわけではないので、それ以外の時期に住民票を移さなければならない事態も生じます。
その場合は土地売却を円滑に進めるために、住所変更登記の申請を行う必要が生じます。

土地売却は土地の所有者が誰かということと、売却の当事者が所有者本人であることを確かめながら進められます。
それらのことを確かめるためには、多くの手続きが必要です。
住民票を移すタイミングも、そのことと無関係ではありません。
特に、不動産売買登記において、手続きは厳格です。
一つでも不備があれば、取引は成立しません。
登記識別情報は所有者本人しか知りえない情報なので、本人を特定する確定的な手段です。
もし、登記識別情報を不用意に扱えば、大きな不利益を被ることになります。
登記識別情報の取り扱いは慎重に行う必要があります。
登記名義人が本人であることの確認は身分証明書によってなされます。
普段の生活では使うことの少ない実印と印鑑証明の重要性は、土地売却において確認できます。

土地売却の詐欺に気を付けることは?

土地売却において注意しなければいけないことの1つに、詐欺にあわないようにすると言う点があります。
土地売却は非常に金額が大きい取引であることが多いため、詐欺の場合にはすぐに見破ることができると考えている人も少なくありませんが、実際に土地の売買は登記簿のやり取りで行われるものであるため、その内容を書き換えられてしまうと所有権が移転してしまうことになり簡単に詐欺にあってしまうことも多いのです。
特に悪質な場合には不動産会社であり専門的な知識を持っていることを理由に相手を信用させてこれらの詐欺をはたらくケースも多く、十分に注意をすることが必要です。

これらの詐欺にあわないようにするためにはいくつかの注意点があります。
1つは登記簿や実印及び印鑑証明書は確実に自分で管理することです。
不動産会社の中には手続きのためにこれらの書類を預かりたいと言う不動産業者もいますが、絶対に預けてはいけないものです。
良識のある会社はこのような事は決して言わないものですが、中小のあまり良識のない会社や、詐欺を目的とする場合には取引が行われる前にこのようなことを言う場合があります。
しかし、基本的には登記簿や実印は不動産の登記を行う際に非常に重要なものとなるため、売買契約を行う際に自らがしっかりと持参し、手続きを行うようにすることが重要です。

また不動産会社によっては、物件の確認をするために一時的に登記簿を見たいと言う場合もあります。
しかし最近はこの情報が全てデジタル化されて登録されているため、その内容を閲覧しても物件の情報は記載されていないことが多いためその確認のためには全く閲覧する必要がありません。
しかし詐欺をはたらく場合には記載されている番号を入手することが重要になるため、番号を事前に確認することが目的であることが多いのです。
そのため、業者から要求があっても一切見せないようにすることが重要です。

また売買契約を行う際にも、事前に必要な書類を不動産業者に渡す事は避けるべきです。
不動産の売買契約には様々な立場の人が作業を行うことが必要になりますが、基本的にはこの作業は同じ日に行うことが必要で、近年では銀行の応接室などを利用し関係者が一堂に会して取引を行うのが一般的です。
この際に登記情報の変更行う司法書士などが事前に登記情報の変更を行い、その日のうちに変更した登記簿と引き換えに代金を所有者の口座に入金すると言う形をとるのが一般的です。

しかし、詐欺を働く場合には登記簿を変更して代金を支払わないことが目的であるため、事前にその情報を変更することが必要になります。
そのため取引の前日に書類を請求したり、手続きの関係で書類を預けてほしいといった要求をしてくることがあるのです。
この際には様々な理由をつけて事前に書類を入手しようとすることが多く、例えば所有者の自宅で取引を行った方が便利なので事前に書類を準備し家まで伺いたいと言ってくるケースも少なくありません。
これは一見家を売却する側としては相手の親切心と考えてしまう面も大きいのですが、基本的に事前に書類を準備すると言う事は非常に危険であり、また書類を渡した時点で内容を書き込んでそのまま逃げてしまうというケースも多いので充分に注意することが必要です。

土地売却の詐欺に合わないためには土地売却における様々な仕組みを事前に知っておくことが重要です。
登記情報の書き換えについては基本的に司法書士が行うことであるため、その司法書士と直接連絡が取れるような状況にしておくことが大切です。
良心的な不動産業者であれば、土地を売却する際には所有者に対して担当の司法書士を紹介し詳細の手続きについては当人同士で行うようにしてくれるので、登記情報の変更などもこちらのタイミングで行うことができます。
また担当の司法書士と連絡を密にしておくことで支払いがない場合には登記情報をもとに戻すことも可能となるため、必ず司法書士と連絡を取れるようにしておくことが大切です。

これらの条件に対しては良心的な不動産会社であればこちらが要求しなくても事前に手続きを進めてくれるものです。
逆に資料を事前に預かりたいと言ったり、取引を自宅で行いたいと言う不動産業者の場合には、なぜ当日ではいけないのかと言う理由を確認することが重要です。
不動産の売却手続きは基本的にすべての作業を同日に行うことが一般的であり業界の常識でもあるため、この確認をする所有者は不動産手続きに関して知識があると思われるため、詐欺をはたらこうとする業者はその手口が見抜かれていると焦ることが少なくありません。
このような質問をしてくる所有者に対してはその言い訳ができないと考える場合が多いため、すんなりと詐欺をあきらめ正常な手続きを行うか、もしくは売買自体をキャンセルしてくることが多いのです。

不動産の売買は非常に金額が大きく、また手続きが複雑であるため知識がないと詐欺にあいやすいと言う面があります。
そのため、信頼できる不動産業者に事前に相談し必要な知識を十分に得ておくことが必要です。

土地売却をしたら譲渡税はいくらかかるの?

土地や不動産を売却した場合、避けては通れないのが譲渡税に関する問題です。
利益が出た場合、赤字になった場合いずれであっても大きな影響を与えることになります。
このため、どういう場合に譲渡税がかかるのかなどをしっかりと吟味を行い、判断をしていくことが求められていきます。

譲渡所得は譲渡価格から取得費、売却費用を差し引いて計算がなされます。
この場合における取得費はいくらで不動産や土地を購入したのか、その購入に関する費用などが含まれ、売却費用は不動産や土地を売却するのにいくら要したかで変化します。
これらを差し引き、譲渡所得が算出されます。
ただ、これで終わりではありません。売却の際には特例があり、特別控除が適用されることがあります。
居住用の物件を売買する場合には3000万円の特別控除があるため、それを差し引くことが認められ、その結果として残ったものが課税譲渡所得ということになります。

こうした計算の中で、中には不動産や土地の取得費がわからないという人もいます。
特に相続などで資産を引き継ぎ、ずいぶん前に売買がなされたケースだと、引き継いだ人がいくら調べても取得費がわからないことがあります。
この場合は、譲渡収入金額の5%を取得費とします。
例えば、2000万円の譲渡収入があれば、そのうちの5%、100万円となります。
この場合、高い確率で課税譲渡がプラスになる可能性があるため、こうしたことにならないよう、記録を残しておいて、確実な売買金額を記録に残しておきたいところです。

課税譲渡所得には所得税と住民税がかかることになりますが、この税金は建物や土地の所有期間に応じて変化をします。
5年以下の所有期間であれば短期、5年を超える所有期間であれば長期というカテゴリーになりますが、この税率が全く違います。
もし、5年を超える所有期間であれば、所得税が約15%、住民税が約5%、合わせて20%程度で済みますが、5年以下となると、全体で40%近い税率がかかることになります。
つまり、所有期間が少し違うだけで20%も税率が変わることになるため、何も考えずに売ろうとすると膨大な税金がかかってしまう恐れがあります。

売却の際には特例が存在します。
特別控除か、それとも軽減税率の適用かで分かれます。
特別控除の場合、3000万円の特別控除が発生します。
もし2000万円がプラスになった場合、そこに税金がかかるため、長期所有なら400万円、短期所有なら800万円がかかります。
これが特別控除によってそれらが丸々非課税ということになり、その存在はかなり大きなものであることは明らかです。
また、所有期間が10年を超える場合、軽減税率が発生し、課税譲渡が6000万円以下であれば14%の税率でOKになります。
こうした特例が存在します。

実際に売却をした場合、確定申告によって色々と金額を申告することになりますが、居住用の資産を売買し、結果として損になった場合には損益通算を利用することができます。
損益通算は投資の分野などで赤字が出た場合、それを課税収入から差し引くことができるというものです。
その場合、毎年支払っている住民税などが損益通算をすることにより丸々差し引かれることで結果として非課税の状態になることがあります。
しかも、この損益通算は繰り越されるため、かなりの損になってしまったとしても、結果として節税につながります。

土地の売却をして、黒字の時だけ確定申告をしなければならないと思われがちですが、実際は赤字の時も確定申告をすることにより、税金の支払いを抑えることができるようになり、売却したことによる損が丸々ダメージを与えることがなくなり、緩やかなマイナスにしていくことができます。
そのために確定申告はしておかなくてはなりません。
あくまでも居住用資産の売買が対象となるため、事業用の資産などを売買した場合にはこの対象とはならないため、注意が必要となります。

もちろん、これらの特例はすべて利用することはできません。
3000万円を差し引くのか、それとも軽減税率を使うかを選択しなければなりません。
ただ、一般的な住宅、土地を売買する際、特例を利用せずに3000万円以上のプラスになることは、相当以前に土地の売買をしていない限りはあまり考えられず、たいていの場合は控除をすることで成立します。
取得費がわからず、譲渡をして得たお金の5%ということになった場合などは単に控除をするよりも軽減税率の適用がいい場合があるため、そのあたりは計算が必要となります。

もし保有していた期間が5年前後だった場合、それによって大きく支払うべき税金の金額が変化することが予想されます。
そのため、土地を売却する際に5年にギリギリ届いていないような状況ならば、5年になるのを待ち、それまではリサーチをしていき、本格的な売買の活動は5年を過ぎてから始めることをおすすめします。

土地売却にかかる税金の節税方法は?

土地の売約時は、建物と同様に様々な税金が発生しますから、節税には税金の特徴を知って効果的に活用することが重要です。
譲渡所得税の算出には、譲渡費用を割り出すことが不可欠なので、まずは譲渡費用を出して取得費に足す準備をします。
取得費と譲渡費用を足して出た数字は、売却価額から引くことになります。
その金額から特別控除額を引いたものが、最終的に求められる答えになりますから、控除の活用が節税の鍵を握っていると考えられます。
例えば、譲渡で発生する所得税は売却価格や諸経費に基づき算出されるので、正しい式と結果を求める為の情報が必要になります。
項目を埋める金額が間違っていると、算出結果も間違ってしまいますから、場合によっては税金が上がる結果に繋がりかねません。
購入時の取得費を中心とした費用や、売却の際の譲渡費用などの諸経費は、計算に影響する重要な情報なので、必ず計上時に漏れなく申告することが大切です。
諸経費に含むことができるのは、購入や建築の代金、測量と整地の費用、それから登録免許税や不動産取得税も該当します。
登記や印紙代に仲介手数料も該当しますから、軽視しないで正確に記録しておくことが肝心です。
借家人に支払った立ち退き料や、広告料も立派な譲渡費用なので、これも漏らさずに加えておきましょう。
反対に、物件で発生しがちな修繕費、あるいは固定資産税や維持管理費は含まれないので、間違えないように知っておくことをおすすめします。
不動産が相続した物で、相続税の申告期限の翌日から数えて3年以内に売却した場合は、ある程度の金額が取得費の一部に加えられます。
計算式は、相続税額に譲渡した資産の相続税評価額を掛けて、それを相続税の課税価格で割ります。
算出された数字は、取得費に加算できる相続税額なので、節税の為には忘れずに計算して加えることがポイントです。
あまりに昔のことだったり、契約書が見つからず取得費が分からない時は、売買代金の5%を適用することができます。
また、実際の算出結果が売却金の5%を下回る場合でも、5%として適用可能なことを覚えておくと役立つでしょう。
各項目の正確な算出は節税の基本ですが、譲渡所得税には節税に結びつく、いくつかの特例が存在します。
3000万円の特別控除は、居住用財産を手放す時に限って、特例として受けることができる制度です。
借地権も同時に手放す、その土地に済まなくなってから3年以内に売る、といった条件を満たす必要はありますが、魅力的な制度なのは間違いありません。
不動産の買い替えや交換の特例を受けていると、こちらの特別控除は受けられないので、この点は考慮しておいた方が良いでしょう。
計算方法は、課税譲渡所得引く3000万円掛ける譲渡所得税の税率です。
一方で、不動産の所有期間が10年を超える場合は、3000万円の特別控除と一緒に、軽減税率の特例も節税に活用可能です。
課税長期譲渡所得金額が6000万円以下なら課税長期譲渡所得掛ける10%、6000万円以上では、課税長期譲渡所得引く6000万円掛ける15%で譲渡所得税が計算できます。
3000万円の特別控除が活用できなかったり、軽減税率が適用されなくても、不動産の買い換えなら特例が使えます。
特例の利用条件は、売却の代わりに住居用の不動産を購入した場合で、買い替えの取得価格が譲渡資産譲渡価格を上回れば、譲渡所得税は一切かからなくなります。
逆の場合は、譲渡の売却価格から買い替え価格を引いて、算出された収入金額に基づき計算することができます。
譲渡資産の購入価格と譲渡資産売却時の諸経費を足したもの、それに収入金額割る譲渡資産の売却価格を算出して、それぞれを掛けると現れるのが必要経費です。
収入金額から必要経費を引いて出た課税長期譲渡所得金額、この金額に15%を掛けると譲渡所得税が判明します。
節税に役立つものには、2009年か2010年に取得した国内の土地、そしてそれを売却した場合の1000万円の控除や、保証債務の履行目的で売却した際の特例なども挙げられます。
公共事業の為に土地建物を売却すると5000万円、特定土地区画整理事業や特定住宅造成事業、農地保有の合理化の土地売却にも特別控除があります。
特例や控除は、土地売却における節税の基本なので、種類を把握したり使えそうなものをリストアップするのが得策です。
幸いなことに、これらの情報は国税庁が詳しく公開していますから、土地売却を考える時の勉強になります。
更に、不明な点が多かったり算出の結果が不安な場合でも、税務署の窓口が相談に乗ってくれるので、節税を実現する為の心強い味方となるでしょう。
企業の節税は経費が鍵を握っていますが、土地の売却では一つ一つが小さくても諸経費の積み重なりが重要ですから、漏れが出ないようにリストアップして算出することが節税になります。
後は順番に正しく算出を行うことで、土地売却にかかる税金は減って、期待に近い節税効果の結果が現れます。

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