土地売却で損をしない方法とは?賢く売る方法をお伝えします

土地売却の際に土地の坪単価を調べる方法ってあるの?

土地を売却したい時、もっとも気になる要素といえば、いくら位で売れるかどうかということでしょう。
買ったのが去年であったり、不動産鑑定評価を最近受けたのであれば、その値段から大幅に変わっているケースは少ないはずです。
しかし、買ってから長い年月が過ぎているという場合には、ある程度の値動きが見込まれますから、実際に売却に踏み切る前に、幾らぐらいを想定すればいいか、考えておきたいかと思います。
そういう時には、不動産鑑定評価や査定を受ける以外にも、ある程度の目安には出来る方法が幾つかあるので、確認してみましょう。
正確な価額は算定できませんが、大体の相場としての参考程度には利用される方法があります。
まず、土地価格というものは具体的には、個別の事情によって変動するものですが、おおよそのところでは周辺の土地と同じような条件になるケースも多く、この為、国や都道府県が公表している土地の基準値などを参考にすることが可能です。
土地の公示価格と言うフレーズを耳にしたこともあるかも知れませんが、これは国が取引の基準として明示している、その地域での一般的な土地価格に成ります。
不動産鑑定士が法的な手順に則って算出したものと成りますので、公的にも通用する、確実性の高い数値となります。
この土地の公示価格は国土交通省のホームページから誰でも参照できるので、売りたい土地に近いエリアの価額を検索してみましょう。
基準値の表示は平米で表されていますので、坪に置き換える必要があります。
1平米は0.3025坪ですから、100坪の場合は、330.5785平米と成ります。
これに、ホームページに掲載されている公示価格を掛ければ、目安としての相場価格が算出されます。
平米単位を坪単位に直すのが面倒な場合は、インターネット上に平米と坪を換算出来るオンライン計算機が公開されているので、そちらを用いると便利でしょう。
計算された価格は、その位の値段で取引されるのが、その地域では一般的であると考えられます。
と、言うのも公示価格は土地取引の基準額を示すことで、不動産鑑定士が鑑定する際にそれに準じて評価を行うようにという狙いがあります。
土地が異常に安く、あるいは高く計上されてしまい、不動産価値が急変動するのを防ぎたいと言うわけです。
その為、基準値は出来るだけ、そのエリアで一般的な価格帯となるように算出されているのです。
ただ、距離的に離れてしまう場合ですと、その分、評価額はわからなくなりますし、個別の事情も関わりますから、正確な評価とはかけ離れた価額になる可能性もなくはありません。
あくまでも、無料で出来るなかで、正確性は高いとは言えないものの、参考としてならば、考えることが出来るでしょう。
地価の公示価格の他には、路線価を利用する方法もあります。
路線価もホームページで手軽に利用できるデータベースが公表されており、公的な標準の価格を気軽に参照することが出来ます。
この路線価は相続税や贈与税、固定資産税を算出する時に用いられるデータで、こちらの方も大体、一般的に取引される基準としては参考になります。
ここでの注意点は、相続税などに用いられる方の路線価は基準値の8割程度での算出となっているので、計算の際には、この分を補正するために、2割分を割り戻してから計算する必要があります。
こちらの方も平米単位で表記されていますから、坪単位に直して計算しましょう。
上で紹介した公示価格は、一般取引でも準用が望ましいとされますし、不動産鑑定士では基準として扱うよう、求められます。
基準値として相応しいものとなるよう、複数の方法を組み合わせて多彩な要素を鑑みて算出されているので、近くの場合にはそれなりの目安になるでしょう。
ただし、不動産物件の査定には、こういった公的な情報の他にも、類似する土地、付近の土地の取引情報、特殊な価値などを併せて算出されるものです。
利便性が高い土地や角地である土地、広い道路に隣接しているかどうかなどでも土地の価値は変わってきます。
建築基準法や都市計画法の制限も関係してきて、許容される建ぺい率が低かったり、そもそも、建物の建築や再建が出来ないエリアも存在します。
もちろん、こういった場合には、評価額にはマイナス影響となりえます。
これらのことを考えると、最終的には、やはり、不動産会社に頼んで査定をしてもらうのが、もっとも正確な価値を算出するには、最適な方法と言って良いでしょう。
この点で言えば、オンラインで良くある無料の簡易査定なども、個別の具体的な事情を正確に反映しているとは言えませんから、やはり、本格的な査定を受けて置くというのが、最も間違いのない方法と考えられます。
なので、まずは自身で計算してみて、不動産価値に関する情報も集めながら、不動産会社にも相談したり、査定の依頼を検討してみるのも、選択肢ではないでしょうか。

土地売却はどこに相談すればいいの?

普段の生活の中で不動産売買の機会なんて、滅多にありませんよね。
家や土地など不動産物件を所有している方でも、せいぜい思いつくのは、知り合いに不動産関係の方がいるかどうか、その程度のものです。

しかし、実際に不動産物件の売却となると、そうした不動産会社や不動産業者の知り合いにはなかなか相談しづらかったりしますよね。
とくに知り合いなだけに査定価格などを見られてしまうのがなんとなく気分的に嫌だったり、もっと言えば内情を知られたくなかったりします。

不動産の売買自体が専門知識のない素人には、仲介手数料がどのようして決まっているのか、会社やによってこうした仲介手数料などの経費がが大きく違うのか、といったことだけみてもこれは不安を感じてしまします。
ましてその査定価格が正当なものなのか、契約内容が不利になっていないかなど、素人には皆目見当がつきません。
まして、ローンの残債がある土地売却についてなんてお手上げの状態になってしまうものです。

そんな土地売却にかんする知識がなくても、何社も同時に価格査定ができるサイトを利用することで、地元の不動産会社や大手の不動産業者まで、一度の土地条件入力で査定価格や仲介手数料などお手持ちの土地売却についての様々な各社からの提示が楽にできるわけです。
その中で条件の良いところ数社に絞り込んで、相談するも良いでしょう。

価格査定サイトへの入力には、多少面倒な項目があったりします。
例えば土地売却について、所有者は誰か、家が建っている土地なのか更地の土地なのか、土地は宅地用地なのか、残債ローンについてなど項目があります。
しかし、その少しの面倒で多くの不動産会社や不動産業者の大まかな査定方法や価格、仲介手数料などを比較することができるメリットからすれば、やみくもに不動産会社を探して歩くよりも圧倒的に合理的な方法だといえるやり方です。

ただ、そうした一括で何社も大まかな査定価格をしたとしても、最終的にはその中から1社に絞って土地売却の契約を結ぶわけですから、やはり土地売却はある程度面倒なものだという認識は最初から持っていた方がよいでしょう。

多くの査定価格は、その後、実際の土地売却のため、実際に本査定を行うところがほとんどです。
そこで、地元での取引に強い会社、また大手の大きな販売網を持っている会社など数社に絞って、そこからあくまで自分の都合を有利に扱い、そしてもっとも利益の高い方法で扱ってくれそうな会社を探すための労力を惜しまないほうが、最終的には利益も大きいものとなります。

普通の人にとって、家を売るにしても土地を売るにしても、日常の中で頻繁に扱うようなものではないですから、仲介してくれる会社は、信頼できる誠実なところを選ぶべきです。
その選択肢の多くの情報を得られる一括サイトの活用は、とても便利で合理的だといえます。

ただ、いっぺんに多くの会社からメールや電話が一斉に同時期に集中しますので、あまり気軽に一括見積もりサイトに入力してしまうと、日常に支障を来すこともありえますので、ここが要注意です。

そうしたサイト利用の前に、ある程度の準備をしておくこと、そして時間的に余裕をつくっておくこと、さらに言えば、強引なことをいってくる業者やあまりに好条件をいって契約を急がせるようなところは、当然ながら避けておくのが無難です。

サイトに入力した瞬間から、そうしたところも含めて多数の情報が押し寄せてきますので、その前にある程度自分なりの選択基準を持っておいてから、そして対応できる時間的な余裕をつくってから、そして一番大事なのは、売りたい土地の周辺価格の相場だけは前もってお調べになっておいたほうがよろしいかと。

またもし土地にローン契約などが残っているとか抵当権があるといった情報についても正確な情報を事前に把握しておいた方が、後の商談がスムーズでしょう。

ネットなど情報量が増えた分、かつての不動産取引よりも透明性はかなり向上していますし、なによりもネットの利便性を使いこなせれば、自分の都合や条件にマッチする売り方を探すことも相当に楽にはなっています。

ですので、焦らずに最低限の事前準備と自分の基準や条件を整理し、自分の基準をまとめたら、一括サイトを利用して、多くの会社から信頼できる会社を探すのがいいでしょう。
そして、その会社の担当者は当然専門知識をもった方ですから、相談してみるという選択肢はありですね。

もし時間や機会があれば、地元の会社で評判の良いところをネットの口コミサイトなどで事前に探してみて、実際に足を運んで相談してみて、その会社の示した売却の見積もりや条件などを基準にして、一括査定などのサイトを利用すれば、かなり上出来でしょう。

その他に、地元の信用金庫や地方銀行などでも土地の相談には乗ってくれるところがあるので、そうしたところの相談部署に相談してみて、それぞれの情報を整理して、多くの情報を手にしておくことが一番大事なことです。そして煩わしいですが、そうした情報を精査されて、自分の土地を不利な条件では売らないように強く気を持っておくこおとが大事です。

土地売却の手続きは?

土地売却とは基本的にはある土地の所有権を別の人に移転することによって行われます。
その売買手続きとして形式上最も重要になるのが所有権の移転登記であり、売買契約書を締結して引き渡しをするときには必ず実施される手続きです。
これによって登記簿に記載されている所有者が変更されて買い主は公的に所有権を主張できるようになります。
それと合わせて実質的な手続きとして関連書類の引き渡しと土地そのものの引き渡しが行われます。
不動産売買では土地に限らずこのような公式文書上の手続きと不動産そのものの取引が必要になるのが特徴です。

不動産売買の手続きは売り主が自分自身で行うこともできますが、このような法的な手続きが必要になるという面もあるため、通常は専門家に依頼して手続きを進めていくのが基本です。
売りたい土地があるときに行う手続きの概略として、査定を受けて不動産会社に仲介を依頼し、物件を売りに出して購入希望者を見つけ、売買契約を締結して引き渡しを行うという流れになります。
土地を売るときには高く早く売りたいと考えるのがもっともなことであり、協力してくれる不動産会社をよく吟味することが肝心です。
適正価格での販売を行わなければ買い手が見つからないのが不動産売買の基本なので、相場に合った査定価格を出してくれる会社を選び出すことが重要になります。
そのために通常は複数の会社に査定を依頼して比較を行い、その中で妥当な価格を出してくれた会社に仲介を依頼するのが一般的です。
高ければ良いというわけではなく、何社からも結果を受け取ってみて、集中している価格帯が相場だと判断するのが安全策になります。
それよりも高いと販売価格が高すぎて買い手が見つかりにくくなり、それよりも低いと早く売れやすいというメリットはあるものの、価格としてはもう少し高めでも売れた可能性を残してしまうことになるからです。
この査定の際には書類が必要になります。
現場に来てもらって土地を見てもらうことにより査定を受けることになりますが、それと合わせて登記簿に記載されている土地情報や登記済権利証、固定資産税納税通知書などを参照して情報を収集した上で総合的に評価するからです。
この他にも過去の売買履歴や周辺物件の売買価格なども参考にして価格が決定されています。

このようにして選んだ不動産会社に仲介と媒介契約を結んで販売を行ってもらうときには書類を一通り渡すことになります。
ほとんどは査定の際に必要になったものなのでこの時点で困ることはほとんどありませんが、正しい情報が記載されている書類がないと物件情報を正しく記載できないので注意が必要です。
土地測量を行ってから年月が経っていて不安があるという場合には予め測量を行って新しい土地測量図を作っておくとトラブルを防止できます。
土地の境界線についての問題は取引のときに問題になりやすい点であり、事前に明確にしておくに越したことはありません。

媒介契約を結ぶと販売活動が行われて購入希望者が登場することになります。
実際に物件を見てもらい、売買交渉を行って売買価格が決まると、不動産会社によって重要事項説明が行われて売買契約書を締結するというのが一般的な流れです。
売買契約書は法的な書類に相当するので正しい記載事項が必要になりますが、不動産会社が作成してくれるので心配に思う必要はありません。
不動産売買の専門家として諸々の手続きは代行してくれるため、実質的に不動産に関わる専門知識は売買の際に特別に持っていなくても取引自体は行うことができるのです。
その手続きにかかる労働力も含めて仲介手数料を支払うことになります。
もし自分で売買取引を行おうとしたらこのような手続きは自分自身で行わなければなりません。
売買契約書についてはフォーマットを手に入れれば簡単に作ることはできますが、印紙税を払うなどの手続きも自分自身で行わなければならなくなります。

一方、公的な手続きとして行わなければならない所有権の移転登記についても同様のことを言うことができます。
登記費用として登録免許税の他に司法書士手数料を決済のときに支払うことになるのが通例です。
このような法的な手続きを代行できるのは司法書士や弁護士に限られてしまうため、不動産会社では行うことができません。
そのため、司法書士に書類の作成や申請手続きを一通り代行してもらうという形を取っています。
この場合も自分で売買取引を行う場合には自分で申請手続きを行うか、司法書士に相談して代行してもらうことが必要です。
土地売却の仲介を依頼することによって公式文書上の手続きも合わせて任せてしまうことができるため、取引に際して苦労することはあまりありません。
不動産売買は手続きが大変という印象を持つ人もいますが、専門家に依頼してしまうことによって売り主自身は特に負担を感じることなく売却を終えることができます。

土地売却する際に目安になるものってあるの?

土地売却する際に目安になる物の一つがその地域の相場です。
通常売却を希望する時は、まずは不動産会社や不動産鑑定士に相談し、自分の所有していて売却処分しようと思っている土地の査定をしてもらうことになります。
その時の結果を見て、納得できれば売却するし、納得できなければ売却を取りやめたとしても全く問題はありません。

その場合の査定価格や不動産価格と言うのは、査定をしてくれた業者の人が自分のインスピレーションで判断しているわけでは無く、しっかりと根拠に基づいて判断しています。
例えば、その土地がどの場所にあるのか、どういった使い道が可能か、さらにその土地自体の形や面している道路の幅、近隣の施設などによっても査定額は変わります。
不動産会社はただ単にその土地や売却希望となっている不動産を査定するだけでなく、仲介してその不動産を第三者に売却する業務も担っています。
なかなか売れないようなタイプの物を扱ってしまった場合、利益に直結せずに時には損失が発生してしまいかねません。
だからこそ、業者側としてもその価格をしっかりと見て、その評価を正しく行うのです。

とは言っても、いくらプロだったとしてもぱっと見て簡単に査定できるわけではなく、さらにコンピューターの様に全てのデータが頭の中に入っているわけでもありません。
その為、一般的に査定する時は、様々な過去データを参考にして判断する事になります。
例えばその一つが取引事例です。
売買使用としている土地と似たような土地の取引価格と比較する事によって、当該の土地を査定する方法です。
もちろん土地等全ての不動産は査定する時期によっても評価が変わる為、いつでも同じ査定価格となるわけではありません。
したがって、取引事例だけでなく、現在の市場の動向等も加味して価格の修正を行います。

ところが、実は土地に関する価格というのは土地査定額だけでなく、それ以外にも存在しています。
その一つが公示時価です。
これは国や都道府県が好評している価格で、一般的には地価と呼ばれています。
市場取引においても参考にされている価格で、公的な指標となっているので十分利用価値が高い数字です。
また固定資産財評価額とよばれる物もあります。
土地などの不動産を所有していると毎年春に固定資産税を払う事になっていますが、その固定資産税の算出基礎とする為に求められている土地の評価額の事を固定資産税評価額と言います。
路線価格等から簡単に知ることができる数字となっているのですが、あくまでも固定資産税を算出する時に利用する物なので、時価を表している物ではありません。

では、実際に土地を売却したい場合は、いったいどの数字を見れば良いのでしょうか。
しっかりとその価格を調べたい、算出したいという時はより細かく調べる必要がありますが、大体の価格を知ってその土地査定額が相場よりも高いかどうかという事を知りたい場合は、実勢価格を見るだけでも十分判断することができます。
つまり、市場ではどれくらいの価格で取引されているか、という相場を知る事です。

また、査定してもらう場合に注意したいポイントが有ります。
それが借地権の有無です。
借地権とは、第三者の土地を借りて、その土地に自分の所有している建物などを建てることができる権利の事です。
その為、その土地を利用する場合はその土地の賃借料として毎月地主に地代を払う事になっています。
ただ、借地権付きの土地を売買したい場合は、何もついていない土地に比べるとどうしても査定額が低くなってしまいがちです。

借地権付きの場合、上に建っている建物は借地人の所有物となっており、土地だけが地主の所有物という事になります。
つまり、せっかく魅力的な場所にある土地を購入したとしても、借地人がいるということは、その不動産を自由に使うことができないわけです。
勿論その土地の価値が高く、地代収入があれば収益物件ということで高く評価できる可能性もありますが、通常地代は低額となっているので、付近の土地の相場よりもどうしても安くなってしまいます。
その為、借地権月の土地を売却する場合は、地主によってその権利を買い取って、所有権を得る方法や、それぞれの権利を第三者に売却する方法などが取られています。
ただ、これらの方法を取る事ができずに権利を有する人が2人いる状態になっている場合は、残念ながら査定価格は安くなってしまいます。

この様に、土地と言っても様々な種類がある事、さらにその売却に関しても様々な要因が関係してくる為、土地を含めて不動産自体は非常に個性が強く、どれも同じ査定価格となるわけではありません。
したがって、まずは相場とどれ位違うかを比べる事、さらに不動産会社によっても査定額が違っている為、複数の業者に査定してもらい、どれ位の価格での取引となり得るかを知るところから始めます。
また相場と査定価格の違いを正しく判断する為にも、その土地の特徴を良く理解しておく事も必要です。

土地をいくらで売却できるか知りたい

不要な土地があるときにどの程度の価格で売却できるかを知る方法として最終的に信頼性があるのは不動産会社に土地を見て査定をしてもらったときに出される査定価格です。
不動産の相場をよく理解していて、現況についても分析する能力のある人に査定を行ってもらえればいくらで売れるかはほぼわかります。
しかし、必ずしも客観的な指標に基いて査定価格を打ち出しているとは限らず、複数の会社に査定を依頼して比較してみないと相場がわからないことも珍しくありません。
相談した不動産会社が出した査定価格が本当に信頼できるものなのかを判断するために役立つ指標について知っておくことも肝心です。

不動産の取引については全て履歴が残されていることから過去の売買取引における実勢価格を調べることができます。
売却したい土地だけでなく、その近隣の土地についても実勢価格を調べることができるため、これを参考にしておよその売却価格を求めることは可能です。
ただし、古い事例と現在の場合とでは価格も違い、少し立地が違うだけでまた価格は変動を起こします。
そのため、あくまで類似している土地が近くにあった場合や、最近取得した土地を売るという場合でないと簡単に実際の売却価格を外挿して考えるのは難しいのも確かです。
しかし、多くの経験とノウハウを持っている不動産会社では実勢価格を基にして概算する方法をよく利用しています。
それに現況を加味することで査定価格を出すのは慣れている業者にとってはそれほど難しいことではありません。

もう一つ参考になる価格が公示価格です。
公示価格は国によって提示されている取引価格の目安であり、ある地域の平均的な条件が揃っている土地であればこの程度の金額で取引されるのが妥当であるという指標になります。
毎年3月になると更新されることから特別に古いわけではないものの、極めて新しく算出された数値をいつも利用できるというわけではありません。
あくまで平均的な条件が揃っている場合に限られるという面もあり、参考価格として利用するのが賢明です。

この他によく用いられているのが路線価です。
路線価はやはり国によって定められている地価の指標の一つであり、相続税や固定資産税の評価額を計算するために用いられています。
道路に対して価格が設定されているのが特徴で、その道路に面している土地は一平方メートルあたりいくらかという形で路線価図に記載されています。
これはあくまで課税評価額を計算するために用いられるものですが、通常は実勢価格の7割から8割程度の価格になっているのが特徴です。
そのため、路線価を求めればおよその売却価格を算出することができます。

過去の実勢価格や公示価格、路線価を参考にしてみるとおよそ近い値が出てくるのが一般的な傾向です。
それがおよその相場だと考えて、現況を加味すれば売却価格を考えることができます。
高い建物に囲まれているとマイナス査定、地盤が安定していないリスクが高い土地ではマイナス査定、角地の場合にはプラス査定といった形で環境条件によって査定価格は大きくも小さくもなるので注意が必要です。良い立地で優れた環境にあればこのような指標から計算した価格に比べても高く売れることはよくあります。
不動産会社に出してもらった査定価格が高いあるいは安いというときにはその理由を説明してもらうことが肝心です。
プラス査定あるいはマイナス査定をしたことには必ず根拠があるので、それが納得できうrものであったとすれば売却価格としてより適切な値を提案してくれていると考えられます。

ただし、気をつけておきたいのはある金額で売却ができたとしても、その金額が全て現金として自分の資産になるわけではないということです。
売却をするときには諸費用がかかることは念頭に置いておかなければなりません。
実際に売却を行うときには不動産会社に仲介してもらうため、仲介手数料として売却価格の3%に6万円を加えた金額を払うことになるのが一般的です。
会社によっては2%程度に軽減していたり、交渉によって下げてもらうことができたりする場合もあります。
中には仲介手数料無料としている業者もあるのでそのような業者を選ぶと諸費用は抑えやすくなります。
他にも売買契約書を交わす際に必要になる印紙税、まだ土地がローンの抵当に入っている場合には登記費用なども必要です。
ケースバイケースで大きくなってしまうこともあるのが譲渡税であり、譲渡所得税と住民税がどれだけかかるかについては考慮しておく必要があります。
売却価格から諸費用と取得費を引いたものに対して特例による控除を行った金額に対して課税が行われるため、この金額が大きいほど大きな譲渡税を納めなければなりません。
安く購入した土地ほど譲渡税は高くなるので注意する必要があります。
税率が高いことから譲渡税は高くなりがちなので納める必要がありそうかは概算しておくのが賢明です。

土地売却におすすめの不動産会社はどれ?

土地売却の成功の可否を分ける要素として大きいのが不動産会社の良し悪しです。
土地売却におすすめできる不動産会社はどれかと一つに限定することはできません。
その土地のある地域や立地、現況などによって得手不得手があります。
また、そのときの個々の会社が抱えている顧客の状況によっても影響を受けやすいので注意しなければなりません。
重要なのは失敗しない選び方をすることです。

不動産業者として仲介を行っている場合には大抵は不動産査定も行っています。
その査定を受けてみる過程で良し悪しを判断するのが賢明な方法の一つです。
査定を受けた結果として提示される査定額は複数社で受けてみると違う値になります。
これは個々の会社が独自の計算方法や査定方法を持っているからであり、およそ同じような値にはなっても完全に一致することはあまりありません。
非常に高い査定額を出す会社もあれば、かなり低い値を出す会社もあることもよくあります。
この裏側を知った上でどのように査定を活用したら良いかを理解することが肝心です。

基本的には土地を売却するときにいくら高く売りたいと思っても相場以上の価格で売ることは困難です。
土地を探している人も相場を調べているので、それよりも明らかに高い場合には目を向けないか、売買交渉をして相場までは下げようと考えます。
結果として相場付近での取引になってしまうのが一般的であり、早く売りたいと考えていると相場よりも低くしなければならなくなることも珍しくありません。
しかし、売り手の心理として高く売れると言ってくれる不動産会社があるなら、そこに仲介を依頼したいと考えてしまうのは確かです。
それを見越して査定額を高めに設定して呼び込もうとする会社もあります。
最終的に販売価格を設定するときに下げたり、そのまま販売してしまって売れなかったから下げるという方針を取ったりしているのです。
そのため、査定額が高いことはあまり魅力ではなく、平均的な値を出してくれていることが信頼の証と考えることができます。

しかし、実際に物件を見てもらって査定を受けるのは労力がかかります。
あまり多くの会社を比較するのは大変なので、最初に絞り込みを行うのが賢明です。
一括査定サービスを行っているサイトを利用するのが簡便な方法であり、書面上の情報を入力するだけで十数社から数十社という多くの会社に査定依頼をすることができます。
書面上から判断できる簡易査定の結果を多くの会社から受け取ることができるので、その平均的な値を出してくれている不動産業者の中からいくつかを選んで訪問査定を受けると効率的に絞り込みを行うことが可能です。
訪問査定の結果を受けて、やはり相場に合っている結果を出してくれた会社を選べば問題ありません。

査定を受けている過程で不動産会社の担当者とのやり取りをすることになりますが、それが最終的に土地売却の仲介を依頼する会社を選ぶ根拠につながる重要なところです。
土地売却の際にはできるだけ広く流通させて多くの人に目を向けてもらえるようにすることは大切ですが、現在ではポータルサイトを使って物件情報を集める人が多くなりました。
ある程度の知名度がある不動産業者では物件情報をポータルサイトに掲載しているので、あまりその点で業者間の差異はありません。
重要なのは営業力があることと売り主の立場からの販売を行ってくれることです。
興味を持ってくれた購入希望者に魅力を訴えかけて高くても買いたいと思ってくれるようにできる営業力があることは重要になります。
その営業活動は一括査定を利用した場合には売り手に対しても行われていたはずです。
仲介を任せたいと思わせるように適切なレベルでのアプローチを行ってくれた会社には必然的に好印象を持っています。
その会社を選んでおけば営業力に関しては心配ありません。

ただし、その際に気をつけておきたいのは連絡の速さであり、速やかな対応力があるかどうかは重視しておくことが肝心です。
連絡をしてもなかなかメールや電話が返ってこないような業者では売り主として心配になってしまうだけでなく、買い主としてももたもたしている間に他の人に買われてしまうのではないかという懸念を抱かせることになります。
迅速な対応力があることは一括査定から訪問査定に至るまでの手続きの中でよく理解できるはずです。

もう一つ重要なのが売り主の利益を考えてくれることであり、販売価格の適正さや売買交渉の成否に大きな影響を与えます。
査定額に基づいてふるいをかけてあるので価格設定についてはそれほど大きな懸念はありません。
しかし、不動産会社はあくまで買い主と売り主の両方を顧客にするものであり、どちらを優先するかは会社や担当者によって異なります。
売買契約を締結させたいという気持ちが先行することが多く、結果として価格を下げる方向に向かってしまうケースも少なくありません。
最低でもこの価格で売るという目標を立ててくれる不動産会社を選んでおけばその点でも心配がなくなります。

土地売却の方法は?

土地を売りたいなら、不動産会社に依頼します。
最寄りの会社で構いません。
相談することで、その後にどうすればよいか、教えてもらえるでしょう。
相手は不動産のプロですから、何でもわからないことは質問してください。
売却に必要な手続きや、売り方の内容など色々と教えてくれるはずです。
あまりはっきりと教えてくれなかったり、妙に急かすような態度を見せる会社はよい相手ではありませんので、利用は控えましょう。他にも周辺地域にたくさんの会社が存在するはずですから、そちらに切り替えれば良いだけです。

インターネットの不動産売却の査定サイトを利用するのもおすすめです。
サイトでは一括査定というサービスを提供しており、土地売却に対応する最寄りの複数の会社にいっぺんに査定依頼ができるのが便利です。
査定価格はメールや電話などで教えてくれます。

査定は売りたい対象の土地の情報を総合的に判断して、各会社が価格を決定します。
机上査定と訪問査定の2種類が用意されています。
机上査定は一般的に公表されている、似たような事例を元に査定する方法です。
訪問査定は実際にスタッフが土地を訪れて、その土地の質や周辺環境などをチェックしながら、最終結果を出してくれます。
後者の査定方法のほうが精度が高いため、本気で売りたいなら訪問査定を選択しましょう。

会社が決まったなら、契約を結びます。
不動産会社と直接的な売買契約をするのではなく、媒介契約を結ぶのが普通です。
会社が中間に入り、売り主と買い主を取り持つ形で、土地を売る工夫をしてくれる契約内容です。

契約の種類には3種類が存在します。
専属専任と専任、一般の3つです。
このうち、専属専任と専任はとても良く似ています。
両者とも1つの会社としか契約を結べません。
その代わりに、不動産情報を共有するレインズに売却予定の土地の情報を登録する義務があり、素早く全国に土地の情報が広がりますので、早い段階から不動産のアピールができるメリットがあります。
登録の義務は専属専任のほうが専任よりも数日早い特徴があります。

専属専任では売り主側が独自に買い主を探して、不動産売買を行うことができません。
必ず会社を仲介役として、契約を結ぶ決まりになっています。
専任では、これができます。買い主が自分で努力して売る相手を探し出し、取引できるのが専属専任との大きな違いです。
その他の部分ではあまり違いがありません。

一般は複数の会社と同時契約を結べます。
様々な会社の宣伝力などを利用して売りやすい状態を作れそうですが、レインズに登録する義務がないため、売れるまでのスピードが遅くなりがちなのがデメリットです。
また、売買契約は1社しか勝ち取れませんので、せっかくコストを掛けて宣伝しても利益が得られないリスクがあることから、あまり積極的に土地を宣伝してもらえない傾向が見られます。
このような特徴があるため、一般の媒介契約はあまり利用されていません。
専属専任か専任を選ぶのが無難でしょう。

査定価格は、あくまでも会社側が売れやすい価格を提示するものです。
売買価格とは違いますから注意しましょう。
査定結果を元に、最終的に売り主が売却価格を設定して、売り出すのが基本の流れです。
査定結果は一般的に見て売れやすい価格ですから、この価格よりも遥かに高く売却価格を設定すれば、売れにくい土地になってしまうでしょう。
逆に安すぎるとすぐに売れるものの、お得に売却できない結果に終わってしまいます。

この辺りは設定が難しいですので、会社のスタッフとよく相談して決めましょう。
高く売れやすいコツを教えてくれますので、それを参考にするのがおすすめです。

広告やインターネット、店頭などで土地の宣伝をしてくれます。
土地に興味がある人があらわれ、双方で条件や価格に納得したなら売買契約が成立します。
無事に売れると、売却金額が全て売り主のもとに入ってくるような気がしますが、媒介契約を結んでいますので、会社に成功報酬として仲介手数料を支払う義務があります。
この手数料分が差し引かれたものが、売買価格になります。
また、収入印紙税などの税金が発生しますので、他の支出分も考慮して本当にお得に売れたのか、考える必要が出てくるでしょう。
仲介手数料は会社によって違ってきますが、法律によって上限額が決まっていますので、それ以上の手数料を取られる心配はありません。

注意しなければならないのが、固定資産税の扱いです。
売却が決定すると買い主に土地の所有権が移りますので、その瞬間に固定資産税の納税義務が消滅する気がするでしょうが、これは間違いです。
固定資産税はその年の1月1日に所有する人物が支払う義務があります。
年度の途中で手放しても、その年の12月31日までの分は支払いの義務が生じます。
また、その年度内に売却した土地は譲渡所得になりますので、確定申告によって所得税と住民税の納税義務が生じることも覚えておきましょう。

抵当権消滅請求について

抵当権とは、住宅ローンなどの借り入れの際、万が一返済が滞ってしまった場合などの保証となる担保のことです。
住宅ローンを借り入れるとき、必ず金融機関との間で契約が結ばれます。

第379条に、抵当権消滅請求の存在、および抵当権消滅請求権を有する者を定めた規定があります。

抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をすることができます。(第383条)

かつては『てき除』という制度があり、ずいぶん悪用され、弱者が泣き寝入りすることも多くありました。
この『てき除』が改正されてできたのが、『抵当権消滅請求』です。

改正されたのは、2003年。
実は、少し複雑な制度です。

『抵当不動産の第三取得者』(抵当不動産について所有権を取得した者)を、抵当権消滅請求権者として認めています。
抵当権消滅請求権は、抵当権の第三取得者の方に主導権があります。

抵当権消滅請求は、抵当権を消滅させるという効果があります。
強制的に抵当権を抹消させ、不動産の有効利用するための制度となっています。
任意で売却を求める任意売却が上手くいかなかった場合に行われることがあります。

・抵当物件の買い主に抵当権消滅請求手続を理解してもらう。
・民法378条により、買い主への所有権移転登記を行う。
・民法383条により、全ての抵当権者に、抵当権消滅請求通知内容証明の発送をする。
・民法384条により、2ヶ月以内の競売申立がなければ、抵当権の効力が消滅する。
・抵当不動産の評価額を抵当権者に支払う。(受け取り拒否をした際は、法務局に供託)
・登記抹消のため、抵当権者に理解しておらうか、あるいは抵当権抹消登記請求訴訟を提起する。
・買い主の所有権取得。

という流れになります。

土地売却の仕訳について

消費税は消費行為に係る税金です。所得税や法人税は事業の所得への課税ですし、固定資産税などは資産の所有への課税です。

消費税の課税方法には、大きく分類して、課税取引、非課税取引、不課税取引という税区分があります。
不課税取引は課税対象外取引と言う場合もあります。
課税取引の定義は、事業者から対価を得て商品を購入したり、サービスの提供を受けたりしたとき負担する性質のことです。
不課税取引は、この定義に当てはまらない場合に課税されないという意味です。
例えば、事業者が補助金を受け取った場合などが考えられます。
非課税取引は、課税の定義には該当しますが、政策的に課税するのは問題があるという場合です。
官公庁に書類をもらいに行く場合の手数料や保険診療などです。

ところが、いわゆる資産の取引でも、建物や機械、備品などの有形固定資産の譲渡は課税取引ですが、例外的に土地の譲渡は非課税取引となっています。

所得税や法人税では、土地であるかないかの区分に関係なく、売却の場合、一般的に、譲渡価格から簿価を差し引き、譲渡に係る経費を差し引くことで所得金額を認識します。
しかし、消費税は、業者が消費者から預かった税金から、その業者が支払った税金の差額を税務署に納めるしくみとなっていますので所得金額という考え方が全く通用しません。
例えば、分譲住宅を不動産業者が売却した場合、税区分は、土地は非課税、住宅は課税と処理されます。
つまり、土地に関しては、土地売却のための原価や経費が預かった税金から差し引けなくなります。
土地売却に係った原価や経費か住宅に係った原価や経費かが区分しにくい場合、この課税売上と非課税売上の割合で原価や経費を一括で按分する方法が認められる場合がありますが、この方法は一括比例方式と言って例外的と考えた方が分かりやすでしょう。

建物などの課税取引はの仕訳は次のとおりです。借方は現預金、貸方は売上と仮受税金となります。
土地の場合は次のとおりです。
借方は現預金、貸方は売上です。
原価や経費は、課税取引の場合、借方は原価または経費と仮払税金、貸方は現預金です。
土地のような非課税取引では、借方は原価または経費、貸方は現預金だけです。
課税取引の場合の仮払税金が、課税売上とはっきりひも付きである場合は問題ありませんが、課税取引と非課税取引に区分できない間接費や一般管理費などの場合、課税売上と非課税売り上げの割合に按分する必要があるわけです。

注意が必要なのは、不課税売上があった場合です。
不課税は消費税とは全く関係ない取引ですから、課税取引と非課税取引の割合を算出する場合の算式に含めないことが重要です。

抵当権抹消について

抵当権とは、お金を借りた際に、万が一返済ができなくなった場合の保証として、借り入れの担保のことを言います。
金融機関で住宅ローンを組んだ際には、抵当権設定登記をします。

この抵当権、借り入れを完済してしまえば、効力はなくなります。
しかし、抵当権の抹消をしなければ、後々その建物を担保にお金の借り入れをしたいときや、建物の売却や、また住宅ローンを組みたいときなど、手続きができなくなってしまいます。
ですから、抵当権の抹消は、必ず行ってください。
また、万が一、分からずにそのままにしていた場合、新たにローンを組んだり家屋の売却などの際、改めて抹消する手続きが必要となります。
そのとき、年数が経過していることで、書類の紛失をしていたり、家屋の相続がされている場合、素人では処理しきれなくなってしまいます。
ですから、早めに抹消するようにしてください。
金融機関がやってくれるということは、有り得ません。

抵当権付きの借り入れが完済すると、債権者から抵当権を抹消するために必要な書類が交付されます。
・弁済証書
・借り入れした当初の契約書
など、専門的な書類ばかりで、ほとんどの人は見ても分からない場合が多いでしょう。

この書類が手元に来ただけでは、もちろん抵当権の抹消とはなりません。
抵当権を抹消するためには、抵当権抹消登記を申請する必要があります。
それらの書類は全て添付することになるので、紛失しないように気を付けましょう。
書類を添付の上、法務局へ申請してください。

抵当権抹消登記にかかる費用は、登録免許税として、不動産1件あたり1000円です。
手数料などはかかりません。
土地2筆・家屋1棟であれば、3000円ですね。
また、20件を超える場合は、一律2万円となります。

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼すればやってもらえます。
5000円~1万円程度の費用なので、手間や時間がかけられない方は、依頼すると良いでしょう。

ご自身でできないほど難しいわけではありませんので、法務局の方に相談しながら行うと良いですよ。

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