土地売却で損をしない方法とは?賢く売る方法をお伝えします

抵当権とは?

抵当権という言葉を聞いたことがありますか。
抵当権とは、お金を借りるときの担保物件のことを言います。
担保物件とは、お金を借りる際、もし万が一返済ができなかった場合の保証をするもののことですね。

住宅ローンを利用するときは、『抵当権』が設定されます。
覚えておきましょう。

住宅ローンは大きな借り入れです。
お金を貸す側の金融機関は、もちろん返済されなければ大変困ります。
もちろん、そんなことがないのが一番良いのですが、万が一そうなった場合の保証として抵当権を設定するのです。

この、抵当権を設定する手続きである『抵当権設定契約』は、一般的に司法書士に依頼することが多いです。

では、抵当権と似た言葉で『根抵当権』という言葉を聞いたことがありますか。
『根抵当権』とは、上限額を定めて、その範囲で不特定の債権を担保とする抵当権のことを言います。
上限額の範囲内であれば、借りたり返したりを何度でも繰り返すことが可能です。
『抵当権』との違いは、『根抵当権』は、ローン完済後も消滅することがありません。
本来、『抵当権』は、ローンが完済すれば消滅します。
それは、借り入れをした側からすると、安心なことですが、これが事業等で取り引きが引き続き行われる場合になりますと、抵当権が消滅すると改めて抵当権の設定をしなくてはいけません。
そこで、根抵当権を利用して、事業用の運用資金融資などに使われます。
これが『根抵当権』です。

次に抵当権の実行についてです。
抵当権の実行とは、つまり、ローンを組んだ人が、債務不履行やなんらかの事情で返済ができなくなった場合に、行われることです。
お金を貸している側の金融機関が、抵当権の優先順位で担保になっている不動産を競売に掛けます。
競売に掛けて売買が成立した段階で、債権回収となりますが、決して額面通りとはいかず、金融機関にとって損になるケースは少なく

不動産取得税について

一戸建て・マンション・土地などの不動産を取得すると、不動産取得税がかかります。
(相続による取得は対象外)

不動産取得税は、都道府県による管轄となり、不動産を取得すると数ヶ月後に都道府県税事務所から納税通知書が郵送されてきます。
納税通知書を使用し、期限内に金融機関などで納付します。

税額は、『固定資産税評価額 × 税率』 です。
基本の税率4%ですが、税率の軽減や固定資産税評価額の減額による不動産取得税の減額など、期間限定で行われる措置があります。
これは、なにもしなくても減税になりますが、申告手続きをすることで、さらに軽減することができます。

申告書については、各都道府県の県税事務所やHPで入手しましょう。
不動産取得税減額手続きの期限は、各都道府県によって異なりますが、不動産を取得してから○日以内という規定がありますので、各都道府県で問い合わせてください。
場合によっては、税金がゼロになることもありますので、必ず申告しましょう。

◎建物に対する軽減処置

・床面積が実測面積で50㎡以上240㎡以下とする
(未使用の住宅であれば、築年数は関係なし)

上記の条件で、固定資産税評価額から1200万円の控除が可能

『(固定資産税評価額 - 1200万円)× 3%』

ですから、建物の固定資産税評価額が1200万円以下であれば、申告手続きを行うことで無税となります。

◎土地に対する軽減処置

・未使用の新築住宅とその土地を購入した場合であれば、築年数は関係なし
・土地を取得日より3年以内に住宅を新築

上記のどちらかの条件で、固定資産税評価額から下記AかBの控除額の高いほうを税額から控除することが可能

A(1㎡の土地評価額 × 1/2)×(建物の床面積 × 2)× 3%
B 45000円

◎中古住宅の不動産取得税の軽減措置

a)平成17年4月1日以後に、個人の居住用として取得
b)平成17年3月31日までに、人の居住用だった家屋を個人が居住用に取得

*上記、a)またはb)のいずれかに当てはまること。

*床面積が50㎡以上240㎡以下の建物であること。

・木造でない場合、新築後25年以内、木造あるいは軽量鉄骨の場合、新築後20年以内
・平成17年4月1日以後の取得、昭和57年1月1日以後に新築
・平成17年4月1日以後の取得で、上記の条件に当てはまらない住宅で、建築士等による耐震診断で新耐震基準に適合していることが証明されたもの
(調査は住宅の取得日の2年以内であることが必要)

また、中古住宅に関しては、各都道府県で控除額が異なるので、問い合わせると良いでしょう。

不動産取得税減税について

マンション・一戸建て住宅・土地など、不動産を購入すると、様々な税金の課税があります。
不動産取得税は、不動産の新築・増築や購入や贈与で取得したときに、都道府県より課税される税金です。
納税の方法としては、取得後半年~1年半くらいの間に都道府県から『納税通知書」』が届き、それを使用して金融機関を通して納付します。
納期に関しては、各都道府県によって異なります。

課税対象となる方

不動産の、売買・新築・増改築・贈与・交換などをされた方。
ただし、相続に関しては非課税となります。

不動産取得税の税額の計算法

固定資産税評価額 × 4% = 不動産取得税の税額
ただし、標準税率とする。

特例による税率の軽減

・平成27年3月31日まで 土地及び住宅 3%
ただし、住宅以外の家屋 4%

・宅地の課税標準が2分の1になる特例(平成27年3月31日まで)

固定資産税評価額 × 1/2 = 宅地の課税標準額

・新築住宅とその敷地の税額の軽減

(固定資産税評価額 - 1200万円)× 3% =  不動産取得税 (特例の税額)

 軽減の要件
 増改築含む、住宅全般に適用

 課税床面積
 50㎡以上240㎡以下とし、一戸建以外の貸家住宅(賃貸マンションなど)は40㎡以上240㎡以下とする

・土地の特例税額

 (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)- 控除額(下記AまたはB多いほうの金額)

A = 45000円
B =(土地1㎡ の固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200㎡までとする)) × 3%

*上記の要件を満たすこと
 取得から3年以内に建物を新築(平成26年3月31日までの特例)
 賃貸土地に住宅を新築した場合は、新築1年以内にその土地を取得すること

・認定長期優良住宅の税額の軽減

 新築住宅の1200万円控除を1300万円とする。(平成26年3月31日までの特例)

*中古住宅とその敷地の税額の軽減については、各都道府県で定めた控除額により、減額されます。

土地の査定方法

土地の査定方法が、利用用途によって違うことをご存知でしたか?
ここでは、『一戸建て用地』の査定方法について、お話ししましょう。

『一戸建て用地』という言い方は、日常ではしませんね。
簡単に言うと、一戸建てを建築するための『宅地』のことです。
『一戸建て用地』には、一戸建てが建ち並んでいます。
行政で、一戸建てを建てるための土地であることを定めた、用途地域です。
ですから、背の高いビルやマンション、規模の大きな建築物などの建築は規制されており、一戸建て住宅が中心となっています。

『一戸建て用地』の査定に関しては、一戸建てを建築した場合の価格となります。
査定方法としては、『取引事例比較法』と『積算法』の組み合わせとなります。

◎取引事例比較法

近隣の土地の取引価格を参考にした査定方法で、周辺の条件が同じ土地や新築一戸建ての取引事例を参考にして金額を出します。

◎積算法

土地価格と建物価格を別々に出す方法で、土地価格は上記の取引事例比較法で出し、国土交通省の公示地価を参考にします。
建物価格は、建築費用を想定して出します。

一戸建て用地の場合、土地査定において建築できる建物規模が非常に重要です。
建築に関しては、行政が様々な制限を設けています。
容積率(建築出来る面積)の制限が地域や土地によって決まっており、土地面積が広くても建てられる建物が小さく制限されていたり、土地面積が狭くても建物の延べ面積を広く取れる場合には3階建ての一戸建てを建築できるなど、それぞれの制限があります。

その土地に建築できる建物の大きさを把握しておく必要があります。
ですから、具体的にどの程度の建物を建築できるのかしっかり調査をすることで、正確に査定を行うことができます。

だいたいの方が、売りたい土地があれば、近隣の土地の値段を参考にするでしょう。
坪単価を知ることができれば、土地の面積を乗じて土地の価格を想定できると思いがちです。

しかし、上記のような条件も絡んでくるので、仲介会社に査定をしてもらうと、想定していた金額よりも低い査定額を言われることはよくあります。

土地の査定を依頼するときには、『利用用途・予算』『この土地に建築できる建物』を知っておくと良いですね。
土地の利用用途と言えば、家屋を建築することを思い浮かべるかもしれませんが、その用途は様々です。

・駐車場や農地として、土地としての利用
・居住を目的として、一戸建てを建築
・販売を目的として、一戸建てを建築して分譲
・投資のために、ビルやマンションを建築して貸し出す
・自社ビルとして、ビルを建築し使う
・販売するために、マンションを建築し分譲

土地の活用用途としては、色々想定できます。

土地売却にかかる消費税について

まず消費税は、事業者が行う商品の販売、サービスの提供などを課税対象としています。消費税を負担するのは事業者ではなく、商品やサービスの価格に上乗せされて次々と転嫁され、最終的には消費者が負担することになっています。
今回の土地売却にかかる消費税についてですが、土地の譲渡や貸付けなどは原則非課税とされています。従って、不動産業者が売買する事業用の土地であっても消費税がかかることはありません。ただし、1か月未満の土地の貸付けや駐車場、テニスコート等の施設の利用に伴って土地が使用される場合は、課税の対象となります。
また、土地のみの売買の場合は仲介手数料を取ることはできません。

次に簡易課税制度について
基準期間の課税売上高が、5,000万円以下(事業所得を含む)の事業者で、「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出している課税事業者は、課税売上に係る消費税額にみなし仕入率を乗じた金額を「仕入れに係る消費税額」とみなして課税標準に対する消費税額から控除することができます。簡易課税制度の選択届出書・申請書は、原則として、その課税期間の初日の前日までに提出しなければなりません。また、適用をやめる場合は、同じく課税期間開始の日の前日までに「消費税簡易課税制度選択不適用届出書」を所轄税務署長に提出、申請する必要があります。

課税売上高が5億円以下の事業者の仕入税額控除について
仕入税額控除は、課税売上割合が95%以上の場合に課税仕入れ等の税額の金額を「仕入税額控除」として控除できる制度です。その課税期間の課税売上高が5億円以下の事業者に限り適用できます。

※消費税の仕入税額控除の求め方
納税額は課税売上に係る消費税からそれに対応する課税仕入れに係る消費税を控除して求めます。従って、課税売上の中に非課税売上がある場合は非課税売上に対応する課税仕入れは仕入税額控除できないのが原則です。しかし、売上のほとんどが課税売上の場合は、すべて課税仕入れについて全額控除を認めています。これを95%ルールとも呼びます。

課税売上割合=課税期間の課税売上高÷課税期間の総売上高
上記の課税売上割合が95%以上の場合の納税額は
⇒消費税の納付税額=課税売上に係る消費税額-課税仕入れに係る消費税額

課税売上割合が95%未満の場合や、その課税期間の課税売上高が5億円を超える場合は、個別対応方式または一括比例配分方式の2つの方法から納税額を計算することができます。

土地改良法とは?

土地改良法とは、農業に関する法律の一つです。

その目的は。
・農業生産性の向上
・農業構造の改善
・農業総生産の増幅
・農業生産の選択的拡大

上記を目的とし、農業の生産基盤を整備し、開発することが必要とされています。
農用地の改良・開発・保全・集団化に関わる事業に必要な事項が、適正で円滑に実施されるために、法として規定されています。
一般的な土地改良事業としては、農業用排水施設等の土地改良施設の新設・区画整理・農用地の造成・埋立て・干拓などが挙げられます。

様々な農業農村を整備する事業がありますが、土地改良事業は農業生産基盤の整備を行う事業となっています。

農業農村整備事業
・かんがい排水、ほ場整備、農道整備等の農業生産基盤の整備を行う事業
・農業集落排水、農村生活環境整備等の農村の整備を行う事業

上記のうち、土地改良法の中で手続きが規定され、法律上では土地改良事業という名で定義されているのが、農業生産基盤の整備を行う事業です。
土地改良事業を行うためにいは、法律上の手続きをとるために、換地・指導グループで担当します。

土地改良事業は、公共投資であり社会資本の形となっていますが、農家の方の個人的な財産である農地の利用に関わり、農家の方の費用負担があることから、農家の方の同意の下に行われます。(受益農家の申請)
公共事業と異なる点として、この部分が挙げられます。

また、土地改良事業は、一定の地域内の農地全体を受益地として取得する必要がある事業について、その一定の地域内の農家の方の3分の2以上の同意を得られれば、反対する方も含めて全員を事業に参加させることができます。
これは、地域全体の利益を考えたときに、利益が上がる見込みがあるものを、少数の反対者のために実施できなくなるようなことを防ぐためです。

土地改良事業は、その規模や技術的な難易度などを考慮して、その事業主体を決めます。
・国営    = 国
・都道府県営 = 都道府県
・団体営   = 土地改良区・市町村・土地改良区連合・農業協同組合・及び土地改良法第3条に規定する資格を有する者

この土地改良事業に関する費用負担は、国の負担・補助、都道府県、市町村、受益農家、それに相応の負担をし、行われています。

土地区画整理法とは?

土地区画整理法とは、非常に細かく難しい内容となっています。
ここでは、分かりやすく、簡単簡潔にお話ししたいと思います。

道路・公園・学校・河川などの公共設備に関して、整備・改善を行ったり、土地の区画を整理して宅地の利用を増進させる意図を持った事業が『土地区画整理事業』と言います。
『土地区画整理事業』は、『土地区画整理法』に基づいて行われます。

具体的には、地域によって、公共施設が不十分な場合、その地域の土地の所有者から多少の土地を提供してもらい、この土地を道路・公園・学校などの公共用地として当てられたり、一部を売却して事業資金の一部に当てたりします。
公共用地に当てられることを『公共減歩』、事業資金に充てられることを『保留地減歩』と言います。

事業資金に関しては、保留地処分金の他、都市計画道路や公共施設等の整備費に相当する資金が、公共側から支出されます。
これらを資金にして、公共施設の工事や宅地の整地、家屋の移転補償などが行われます。

土地の所有者にとっては、土地区画整理事業後の土地の面積が狭くなりますが、都市計画道路や公園、学校などの公共施設が整備され、さらに土地の区画が整うことで使い勝手が良く利用価値の高い土地を得られると言えるでしょう。
 
減価補償地区において、土地の利用価値が高くなり、地価は上昇しますが、土地の面積が狭くなり、土地の総価格は減少してしまいます。
これは、施行後の公共用地率が大きい地区などに、当てはまります。
このような地区を『減価補償地区』といい、土地の総価格の減少分を『減価補償金』として土地の所有者に渡されます。

実際には、そうならないように、減価補償金相当額で土地を買収し、公共用地に充て、減価補償金を発生させないようにしています。

土地収用法とは?

『土地収用法』聞き慣れない言葉ですね。
土地収用法は、『土地収用制度』に基づくものです。

これは、公共事業(道路・学校・公園・河川・下水道などの建設)を行う場合の土地について、関わる制度です。
建設予定地となっているところに、個人の土地や建物があった場合、国に土地を売ってもらえるようにお願いをします。
しかし、場合によっては、それを拒否する方もいます。
その場合、1軒の拒否によって、撤退することはまずあり得ません。
このとき『土地収用制度』が活用されます。

一般的には、事業を行う側と土地の持ち主が話しし、補償金額等の金銭面の折り合いをつけ、任意で契約することになります。
土地の持ち主がそれを拒んだ場合、事業を行う側は『土地収用法』で手続きをとることができるのです。
つまり、土地の持ち主の了解を得られなくても、事業を行う側は土地の所有権を得ることができるのです。
ずいぶん強引なやり方だと感じる方もいらっしゃるかもしれませんね。
もちろん、保証を行った上でのことです。
この制度を『土地収用制度』と言い、この手続きや補償などに関して定められた法を『土地収用法』と言います。

具体的には。
・土地の所有者が、土地を手放すことを拒否した場合
・事業を行う側と地の所有者の間で、補償金額等で話し合いがまとまらず、折り合いが付かない場合
・土地の所有権が特定できず、事業を行う側とは関係なく、土地の所有権に関して争っている場合

上記のような理由で、土地の所有権を取得できない場合は、事業を進めることができません。
こうして、任意で契約できない場合は、『土地収用法』を用います。

事業を行う起業者が、『土地収用法』の手続きをします。
手続きが完了すれば、土地の所有者の了承がなくても土地の所有権を得ることができます。
そういう法律なのです。

公共の事業を推進させるために、土地の所有権を譲るなどした場合には、『土地収用法』で損失がないように補償されるように定めています。
あくまでも公共の事業に関する法律です。

土地売却をしたら確定申告が必要なの?

達売却をした時には基本的には年度末になったら確定申告を行うことになります。
行う義務が発生するかどうかは譲渡所得があるかどうかに依存するので注意が必要です。
譲渡所得がある場合には確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡所得は不動産の売却を行ったことによって得た金額から取得費と譲渡費用を引いたものです。
取得費は実績法と概算法の二種類のうちで高い方を選ぶことができます。
実績法とは土地の購入時にかかった代金とその際にかかった諸費用を合計したものですが、その証拠となる書類が全て整っていなければ計算できません。
一方、概算法は土地売却により得られた金額の5%として概算するものです。
この課税所得から特例による特別控除を差し引いた金額が課税譲渡所得であり、課税譲渡所得がプラスになっている場合には譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡所得税の税額は不動産の所有期間によって変動します。
不動産の所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得とされ、所得税が30.63%、住民税が9%かかりますが、所有期間が5年を超えている場合には長期譲渡所得とされて所得税が15.315%、住民税が5%に軽減されるのです。
このため、土地売却のタイミングを見計らった方が得をする場合もあります。
四年しか持っていない土地であればもう一年持っているだけで売却のときにかかる譲渡所得税が大幅に少なくなるからです。
地価がこれから大きく変動するkとが予想されている状況でない限りは長期譲渡所得になるようにあえて売却を遅らせるのも良い考え方です。
ただし、その期間も固定資産税を払わなければならないことを考慮してどちらが利益を生むかを検討した上で売るタイミングを決めることが必要になります。

一方、譲渡所得がマイナスになっている場合には土地の売買によって損失が生じたと解釈されます。そのため、譲渡損失についての特例を適用するために確定申告をするとメリットが生まれる場合があります。
居住用不動産に買い換える場合には譲渡損失について損益通算及び繰越控除の特例を適用することが可能なケースがあります。
また、住宅ローンが10年以上残っていて所有期間が5年以上の居住用財産を一緒に売却したというときにも曽根気通算や繰越控除を申請することが可能です。
このような特例を適用できるケースでは確定申告を行った方が税負担を減らすことができるようになっています。

土地売却の際の必要書類は?

土地売却をするときにはただ土地を相手に譲ったと話をするだけでできるものではありません。
売買契約書を買主と売主の間で交わし、この土地がいつどのようにして引き渡すのかについての合意を得た上で取引が行われます。
不動産は国の財産でもあるため、国による管理が行われています。
そのため、売買契約書を取り交わすことに加えて重要書類の引き渡しも行わなければなりません。

土地売却の際の必要書類は多岐に渡ります。
登記済権利書または登記識別情報を次の所有者に提供しなければなりません。
これは登記されている名義人がその物件の所有者であることを示す書類であり、確かにこの取引が所有者が売主となって行われたものだと確認することができます。
そして、買主はこれを経て自分が正しい所有者だと示せるようになるのです。

土地測量図や境界確認書も通常は土地売却のときに求められる書類です。
これは土地の面積が正しいか、売却するのはどの部分か、隣の土地との境界線がどこにあるかといった情報の根拠になるものです。
特鬼問題になりがちなのが古い土地の売却を行う場合であり、既に以前に土地を測量したときの状況から変化が起こってしまっていて境界線が不明瞭になっていることがよくあります。
境界標が動いたりなくなったりしてしまっていることもあるため、場合によっては直前に土地測量を依頼して新しいものを手に入れておくことが必要です。
基本的には買主からそれを求められない限りは古いものであっても問題はありません。
なお、これらの書類は通常は土地を購入したときに引き渡されているので購入時に書類をまとめて保管してあれば見つけることは難しくないでしょう。

固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書も必要となる書類です。
これは登記を行うために必要になるものとして位置付けられていますが、実際には固定資産税の精算にも用いられます。
固定資産税は1月1日時点での所有者が納めるものと定められているので、売却の際には買主にも負担してもらうために精算を行うことがよくあります。
その精算額の根拠となる書類としても重要です。

この他にも建物がある場合にはそれに関連する書類が必要になります。
また、売買契約をする上での本人確認書類も揃えなければなりません。
公的な身分証明書、印鑑証明書、実印を揃えるのが一般的です。
もし登記上の住所と現住所が異なっている場合には住民票も用意する必要があります。

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