土地売却と納税について

土地売却と納税について

土地売却を行ったときにはいくつかの税金を納めなければなりません。
売買契約書を締結するときに必要な印紙税や、仲介手数料などにかかる消費税なども税金のうちですが、最も大きな悩みの種になるのが譲渡所得税です。
これは土地を売却したことによって得られた譲渡収入全てに対して課税されるわけではありません。
課税譲渡税とも言われる土地の取得にかかった費用と売却によって得られたお金との差による利益に対してかかる税金のみを納めることが必要です。
この仕組みがやや複雑になっているものの、自分で確定申告をして納税しなければならないことから正しく計算できなければなりません。

 

譲渡所得税は課税譲渡所得に対して税率をかけることによって計算することができます。
課税譲渡所得とは譲渡所得から特別控除を差し引いたものであり、譲渡所得を正しく計算することが出発点です。
譲渡所得とは譲渡収入から取得費と譲渡費用を減算することによって求められる所得として定められています。
譲渡収入とは土地や住宅などを売却したことによって得られた代金です。
もし引き渡しのときに固定資産税や都市計画税の精算も行った場合にはその清算金についても譲渡収入に含まれることになります。
取得費については二通りの計算方法から選ぶことができ、大きい金額になる方を適用することが可能です。
一つは実額法であり、売却した土地や住宅などの購入や建築にかかった代金と取得の際に必要になった仲介手数料や登記費用などの諸費用を合計したものから、建物についての減価償却費を差し引いたものになります。
関連する書類が全て残っていなければ計算することはできませんが、紛失してしまった書類があったとしても取引先についての情報が残っていれば書類を保管してくれていることは少なくありません。
必要書類が足りないときには不動産会社や建築会社、司法書士事務所などに問い合わせてみるのが賢明です。
もう一つの方法は概算法であり、譲渡収入の5%として計算できます。
購入金額に比べて譲渡収入が極めて大きいという場合でなければ実額法の方が高くなりやすいことから、できる限り書類を整えて計算するに越したことはありません。
譲渡費用については土地や住宅などを売却したときにかかった仲介手数料や印紙税などの費用であり、取引直後であることから書類も残っているはずなのでそれに基いて計算を行えば算出できます。

 

このようにして計算した譲渡所得から特別控除を差し引くことで課税譲渡所得が計算できます。
適用できる特例はケースバイケースであり、適宜国によって内容も変わってきているので注意が必要です。
マイホームの場合の3000万円の控除が代表的なもので、条件を満たしていれば大きな控除を行うことができます。
ただし、土地のみの売却を行うときにはこのような控除は受けることが難しいのが現状です。

 

課税譲渡所得がプラスになっているときには譲渡益があるので税率をかけて課税譲渡税を計算して納めなければなりません。
税率は不動産の所有期間によって分けられています。
長期譲渡所得と呼ばれる5年を超えて所有している不動産の売却により得られた所得の場合には税率が低く、所得税については15.315%、住民税については5%です。
これに対して短期譲渡所得と呼ばれる5年以下の所有期間のケースでは所得税が30.63%、住民税が9%になっています。居住用のもので10年を超えている不動産の売却についてはさらに軽減税率の特例を適用することが可能です。
所得税が10.21%、住民税が4%という税率を課税譲渡所得の6000万円以下の部分に対して適用できます。
このような税率の違いがあることから、少しの間であればあえて不動産の売却を遅らせた方が税率を減らせる可能性があることは知っておくと便利です。
一方、課税譲渡所得がマイナスになったときには譲渡損失が生じていることになりますが、この場合にも確定申告をすると税金を軽減可能です。
他の不動産も売却したときにはその譲渡所得から控除することができます。
また、マイホームの買い替えなどのように条件を満たしているときには給与所得や事業所得などとの損益通算を行ったり、繰越控除を申請したりすることも認められているので合わせて考慮することが大切です。

 

一方、相続税の取得皮下産の特例が適用できることも相続した不動産を売却するときには重要です。
相続税の申告期限から三年以内に売却した場合に限り、不動産の取得費に相続税の一部を加算することができます。
相続税額と不動産の資産価値をかけたものを相続税の課税価格で割った分が取得費に加算できる相続税額であり、大まかには資産価値の一割程度を譲渡所得から減額することが可能です。
このような特例を駆使することによって譲渡税は小さくすることができるため、土地売却をするときには特例についての情報収集を予め行っておくことが肝心です。

 

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