建物つきの土地売却の注意点は?

建物つきの土地売却の注意点は?

土地だけを売却するときに比べると建物つきの土地を売却するときにはやや複雑になります。
土地と建物で扱いが違う項目があることに加えて、建物があることによって受けられる特例にも違いが生じるからです。
土地のみの売却でも建物つきの土地の売却でも不動産会社に仲介を依頼して販売活動を行ってもらうのが一般的な方法であることに変わりはありません。
その際に査定を受けて販売価格を決定して売りに出すという流れも、それによって購入希望者が見つかったら現物を見てもらい、売買交渉を行って最終的には売買契約書を交わすという点でも同じです。
しかし、売買に関して気をつけておきたいのが費用の違いであり、消費税に関して土地と建物では異なる扱いがあります。
土地は非課税として取引できますが、建物は課税対象になるため個人として売る場合には非課税ですが、事業として使っていたときには課税対象になるのです。
そのため、消費税分の費用を上乗せして販売しなければならなくなります。
個人か事業主かによって消費税が課税されるかどうかが決まりますが、個人の場合でも不動産投資に使用していた建物を売るという場合には事業用の物件として扱われて課税対象になるので注意が必要です。
たとえ個人事業主にならずにサラリーマンとして賃貸していたマンションを売るという場合でも消費税がかかります。
この点は仲介手数料にも影響するので気をつけなければなりません。
仲介手数料については課税前の価格に対して上限額が法律によって定められているので、建物が課税対象になっている場合には売却価格を土地と建物で分けて考える必要があります。
それを明記して課税前の建物価格から仲介手数料を計算しないと過払いになってしまうことになるのです。
簡易計算式では課税前の売却価格の3%に6万円を加えた金額が仲介手数料になり、それに消費税を加算したものが請求される上限額になります。
正しく計算されているかに注意を払わなければなりません。

 

一方、不動産の売却を行ったときに譲渡所得が生じているときには譲渡所得税を納めることになります。
この金額についても建物つきの場合には軽減しやすくなっているので土地のみの売却を行ったことがある人でもよく確認することが大切です。
譲渡所得についての計算方法は同じであり、売却によって得られた譲渡収入から売却にかかった諸費用と取得費を差し引いたものが譲渡所得になります。
土地のみの場合には特例による特別控除を受けられることはほとんどありませんが、建物つきの場合には大幅な控除を受けられることが珍しくありません。
マイホームの場合の3000万円の特別控除は代表的なものであり、主として自宅用に利用してきた住宅を売却したときなど、条件を満たしている住宅については3000万円を控除できます。
住宅ローン控除とは合わせて使用できないなどの制限もありますが、所有期間などにも影響されることなく大きな減税が可能です。
これによって計算された譲渡所得が黒字になっている場合には譲渡所得税を納めなければなりません。
しかし、そのときにも軽減税率が適用しやすくなっているのが特徴です。
譲渡税については短期譲渡所得か長期譲渡所得かで異なる税率が適用されます。
不動産の所有期間が5年以内の場合には所得税が30.63%、5年を超えている場合には15.315%です。住民税についても同様に短期譲渡所得の方が長期譲渡所得よりも高くなっています。
税率についてマイホームの売却の場合で、10年を超えて所有していた住宅を売る場合には特例を適用することが可能です。
条件を満たしている場合には課税譲渡所得が6000万円以下の部分に対して所得税を10.21%にまで軽減することができます。
それ以上の部分については通常の長期譲渡所得と同じ税率になりますが、それほど大きな売却益が得られていないという場合には6000万円以内に収まることが多く、軽減税率で納税すれば良いということになるのです。
この他にもマイホームの買い替えのときには課税の繰り延べを行えるなどの特例もあります。

 

一方、譲渡所得が赤字になっている場合にもマイホームの買い替えあるいは住宅ローンが残っているマイホームの売却の場合には特例を適用することが可能です。
確定申告をすることによって給与所得や事業所得などと損益通算を行えるという措置を受けることができます。
所得税と住民税の両方に対して適用できるため、マイホームの売却のときには念頭に置いておくと節税できる可能性がある特例です。

 

建物つきの土地売却における特例は基本的にはマイホームの売却という条件が付いています。それ以外の場合には気をつけなければならないのが消費税の関係であり、これは事業用の場合に限られるのが特徴です。
売却の際には少なくともどちらか一方は影響する可能性が高いため、よく理解した上で不動産会社に仲介を依頼しに行くのが大切です。

 

>>土地売却で損をしない方法とは?