住宅ローンが残ってても土地売却をすることはできるの?

住宅ローンが残ってても土地売却をすることはできるの?

家や土地売却を考えている時に問題になってくるのが住宅ローンの残債になります。
ローンは何十年かけて支払い続ける大きな借金になりまして、返済をし続けても利息の比率がとても多いので元本の金額はなかなか減りません。
その上で売却する場合ですが、住宅の価値は新築の時がほぼピークであり、年々価値が減少し続けていき、価値と残債の価格が乖離していく事が普通です。
住宅のみの場合だと厳しいかもしれませんが、土地と一緒であればオーバーローンの状態を防ぎやすいです。

 

このオーバーローンであるかどうかは物件や土地を売却するために重要な部分になってきます。
ローンが残っている状態の家や土地を売却する時の条件としてあるのがローンが完済している必要があるからです。
売り出す前にローンを完済していなくても売却で出来た資金で完済できれば良いので大丈夫なのですが、オーバーローンの状態だと売却資金のみで完済が出来ませんので自己資金を用意したり、どこからかの借り入れが必要だったりします。

 

何故ローンの完済が条件になるかと言いますと、家や土地の買主が困るからです。
住宅ローンを組む時に抵当権が登記されまして、抵当権はもし万が一の時にローンが返されなかったら家を処分してしまっても良いという権利になりまして、所有権がローンの名義人であったとしても抵当権がある限り、ローンを組んでいる金融機関が抑えている上記用になります。

 

抵当権は基本的にローンを完済しない限り外す事ができないので、ローンが残ったまま持ち主が変わったとしても完全な所有者ではないという事になります。
ローンが残るという事は抵当権が残るという意味になりまして、前の所有者がもしローンをそのまま放置していたら買主である新しい所有者が差し押さえされてしまうといった事態になりますので、ローンが残ったまま売却するという事はありえないのです。

 

このように土地売却できるかどうかはローンが完済できるかどうかが重要になりますが、売却できた資金全てがそのまま手に入る訳ではなく手数料や諸費用が発生しますので、それらも含めて計算しなければなりません。
正しい額を出すためには買主との売買契約をするまで分からない事が多いのも事実でローンが多く残っていると難しいです。
こういった状況を防ぐために売却相場を把握しておく事がとても大事となりますが、土地だけではなく住宅もある場合は築年数等で大きく変化しますので正しい数字を導くのは難しく、多くの不動産会社に査定の依頼をしまして、平均した査定価格を出して貰うのが良いでしょう。

 

また売れる価格と売れそうな価格は違うという事を把握しておく必要があり、できるだけ多くの不動産会社に依頼をする事が大切です。
査定方法もざっくりしたものではなく調査訪問といった精度の高い方が信頼できまして、その上で仲介手数料等がいくらかかるのかを計算して売却価格を導いていきます。

 

家や土地の売却は簡単に行えますが、諸費用は意外と発生しまして手元に残る資金はこんなにも少なかったという事が意外にあります。
例えば印紙税、抵当権抹消登記費用、司法書士報酬、ローンの繰り上げ返済手数料、不動産会社に支払う仲介手数料といったものが諸費用となります。

 

これだけで安心してはいけないのが税金の問題になりまして、売却利益による譲渡所得税です。
減価償却の分がありますが、ローンが完済できている状態であれば手元にお金が残っているはずなので売却益は発生しており、翌年の確定申告で支払わないといけないケースがあります。
しかし、売却するのがマイホームであり売却益が3000万円までであれば控除されますので、どういったケースで売却されるかが重要です。
譲渡所得税の税率は意外と高いので翌年の支払いを忘れないようにしておかないと後で大変な目に遭う可能性があります。

 

基本的にローンが完済できればローンが残っていたとしても売却は可能となりますが、売却だけでローンを補えない場合のために住み替えローンがあります。
多くの金融機関が住宅ローンが残っている状態の家を売却する事を想定して住み替えローンという商品を用意しており、以前のローンの不足分を補いながら新しく買い替えするためのローンとなります。
買い替えが前提となっているために売却のみしたい人は利用できない商品となっているのが盲点です。

 

住み替えローンが利用できない人は無担保ローン等を利用したり、どこからか資金を用意したりしなければなりません。
ローンも返済できない場合はケースによっては任意売却になってしまう場合もありまして、ブラックになってしまいクレジットカード等が作れなくなってしまいます。

 

ローンが返されるか返せないかが最大の問題点になりまして、そこがクリアできるのであればローンが残っていたとしても問題なく土地を売却する事は可能となっていますので、現在のローン状況がどうなっているのか、よく調べておく事が重要です。

 

>>土地売却で損をしない方法とは?