土地売却で損をしない方法とは?賢く売る方法をお伝えします

土地売却をしたら譲渡税はいくらかかるの?

土地や不動産を売却した場合、避けては通れないのが譲渡税に関する問題です。
利益が出た場合、赤字になった場合いずれであっても大きな影響を与えることになります。
このため、どういう場合に譲渡税がかかるのかなどをしっかりと吟味を行い、判断をしていくことが求められていきます。

譲渡所得は譲渡価格から取得費、売却費用を差し引いて計算がなされます。
この場合における取得費はいくらで不動産や土地を購入したのか、その購入に関する費用などが含まれ、売却費用は不動産や土地を売却するのにいくら要したかで変化します。
これらを差し引き、譲渡所得が算出されます。
ただ、これで終わりではありません。売却の際には特例があり、特別控除が適用されることがあります。
居住用の物件を売買する場合には3000万円の特別控除があるため、それを差し引くことが認められ、その結果として残ったものが課税譲渡所得ということになります。

こうした計算の中で、中には不動産や土地の取得費がわからないという人もいます。
特に相続などで資産を引き継ぎ、ずいぶん前に売買がなされたケースだと、引き継いだ人がいくら調べても取得費がわからないことがあります。
この場合は、譲渡収入金額の5%を取得費とします。
例えば、2000万円の譲渡収入があれば、そのうちの5%、100万円となります。
この場合、高い確率で課税譲渡がプラスになる可能性があるため、こうしたことにならないよう、記録を残しておいて、確実な売買金額を記録に残しておきたいところです。

課税譲渡所得には所得税と住民税がかかることになりますが、この税金は建物や土地の所有期間に応じて変化をします。
5年以下の所有期間であれば短期、5年を超える所有期間であれば長期というカテゴリーになりますが、この税率が全く違います。
もし、5年を超える所有期間であれば、所得税が約15%、住民税が約5%、合わせて20%程度で済みますが、5年以下となると、全体で40%近い税率がかかることになります。
つまり、所有期間が少し違うだけで20%も税率が変わることになるため、何も考えずに売ろうとすると膨大な税金がかかってしまう恐れがあります。

売却の際には特例が存在します。
特別控除か、それとも軽減税率の適用かで分かれます。
特別控除の場合、3000万円の特別控除が発生します。
もし2000万円がプラスになった場合、そこに税金がかかるため、長期所有なら400万円、短期所有なら800万円がかかります。
これが特別控除によってそれらが丸々非課税ということになり、その存在はかなり大きなものであることは明らかです。
また、所有期間が10年を超える場合、軽減税率が発生し、課税譲渡が6000万円以下であれば14%の税率でOKになります。
こうした特例が存在します。

実際に売却をした場合、確定申告によって色々と金額を申告することになりますが、居住用の資産を売買し、結果として損になった場合には損益通算を利用することができます。
損益通算は投資の分野などで赤字が出た場合、それを課税収入から差し引くことができるというものです。
その場合、毎年支払っている住民税などが損益通算をすることにより丸々差し引かれることで結果として非課税の状態になることがあります。
しかも、この損益通算は繰り越されるため、かなりの損になってしまったとしても、結果として節税につながります。

土地の売却をして、黒字の時だけ確定申告をしなければならないと思われがちですが、実際は赤字の時も確定申告をすることにより、税金の支払いを抑えることができるようになり、売却したことによる損が丸々ダメージを与えることがなくなり、緩やかなマイナスにしていくことができます。
そのために確定申告はしておかなくてはなりません。
あくまでも居住用資産の売買が対象となるため、事業用の資産などを売買した場合にはこの対象とはならないため、注意が必要となります。

もちろん、これらの特例はすべて利用することはできません。
3000万円を差し引くのか、それとも軽減税率を使うかを選択しなければなりません。
ただ、一般的な住宅、土地を売買する際、特例を利用せずに3000万円以上のプラスになることは、相当以前に土地の売買をしていない限りはあまり考えられず、たいていの場合は控除をすることで成立します。
取得費がわからず、譲渡をして得たお金の5%ということになった場合などは単に控除をするよりも軽減税率の適用がいい場合があるため、そのあたりは計算が必要となります。

もし保有していた期間が5年前後だった場合、それによって大きく支払うべき税金の金額が変化することが予想されます。
そのため、土地を売却する際に5年にギリギリ届いていないような状況ならば、5年になるのを待ち、それまではリサーチをしていき、本格的な売買の活動は5年を過ぎてから始めることをおすすめします。

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