土地売却で損をしない方法とは?賢く売る方法をお伝えします

土地を売却して赤字になった時の確定申告は?

一般的に土地を売却した場合はその売却した金額に応じて確定申告を行い、売却益に対して所得税が課税されることになっています。
これは不動産の譲渡所得として確定申告を行わなければならず、通常の所得とは別に課税されるものとなっています。
しかし、ここで課税されるのは売却した場合に利益が発生する場合のみであり、購入した価格に対して安い金額で売却した場合には譲渡損失となるため、基本的には課税されないことになっています。

そのため購入した価格よりも売却した価格のほうが安い場合には利益が発生しないことから確定申告を行わなくても良いと考えている人が多いものですが、実際には確定申告を行った方が良い場合も少なくありません。
その理由は所得税の課税においては居住用財産に対する控除が存在するため、その財産に係る費用が従来と変更になった場合には所得税機会に大きな影響がある場合があり、場合によっては現在よりも所得税が安くなる可能性もあるためです。

例えば住み替えを行い新たに購入した住宅に対してローンが発生している場合、一般的にはその所得税に対して住宅ローンの控除が発生します。
しかし、従前の財産としてこれまで居住していた住宅の資産が計上されているため、これを売却して赤字になった場合には従前の住宅資産が減ることになり、その人の総財産の金額が減ることになるため所得税の計算においても大きな影響を与えることがあるためです。
そのため、土地を売却して赤字になった場合には所得税が減額されることもあるので注意が必要です。

またさらに売却した不動産が居住用財産として登録されている場合には、この財産に対する所得税の控除が非常に大きいことから、財産の譲渡証明書を提出しなければなりません。
この譲渡証明書を提出することで、資産に対する課税の割合が変わるため、所得税の計算に大きな影響を及ぼすことになることから、確定申告の有無にかかわらず、譲渡証明書は提出しなければいけないことになっています。

不動産を売却する際の所得税については、購入した際の金額から売却した際の金額を差し引き、これに居住した年数に応じた一定の係数を乗じて計算することになります。
しかし、この計算において購入した際の額よりも売却をした際の額が低くなる場合にはこの値は計算できないため、不動産の売却に関する所得税は課税されないことになるのです。
さらに売却をした住宅が過去5年以上居住用財産として登録され実際に住んでいた場合にはその損益の部分について3年間を限度に控除することが可能となり、所得税が大幅に減額される可能性があるのです。
基本的には売却を行った年の控除においてその損失に関する額が控除されることになりますが、その額が大きな場合には単年度で控除をすることが不可能な場合もあります。
この場合には3年間を限度に繰越控除を行うことが可能とされており、損失の部分について税制上優遇されることが決められているのです。

一般的にこれらの特例が適用される場合として、大きく2つの場合があります。
1つは住み替えを行った場合などで新たに購入した住宅にローンが存在する場合です。
この場合には所得税から売却したことによる損失を差し引く控除が行われ、最長3年間この特例が得られることになります。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除と言われるもので、確定申告を行うことでこの特例が適用され所得税の減額になるので、取り替える際には知っておきたいものでもあります。

もう一つは、住宅の買い替えがなしに、売却した住宅に対してのローンがまだ残っている場合で、この場合についてはその他の財産の売却益に対する所得税の控除が行われる場合があることです。
これは特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除として設定されているもので、売却した際の購入した際との差額を上限に控除されるものとなっています。

不動産の譲渡所得は一般的には一時的に大きな所得となるため、通常の給料等に対する所得税とは個別に扱われ課税されることになっています。
そのため一般的には売却を行った場合にはその売却額に対して一定の折り合いで課税されるものと考えている人が多いものですが、実際には売却額に対して課税されるものではなく、購入額との差額に対して課税されるものとなっているのが特徴です。
そのため売却に対して利益が出た場合にはその利益に対しての課税となることから、売却を行う際には課税についても十分に注意することが重要です。
さらに、赤字になった場合には基本的には課税はされないものですがその他にもローンが残っていたり新たな住宅の状況によっては売却に対して発生した財産の損失に対して控除が行われることも多いため、この仕組みをよく知った上で適正な申告を行うことが非常に重要です。
またこれらの措置については様々な条件も存在するため、これらの条件をよく把握した上でしっかりと損益計算を行い、効果的に利用することが大切です。

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