土地売却で損をしない方法とは?賢く売る方法をお伝えします

【土地売却の知識】媒介契約とは?

土地を売却するにあたって不動産会社に依頼をする場合には媒介契約を結びます。
媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、売主が選ぶことができます。

専属専任媒介契約は、特定の不動産会社が仲介会社となるもので、複数の不動産業者には依頼できません。
仲介会社となった業者は売主に1週間に1回の割合で売却の状況を報告する義務があります。
またその物件を国土交通省が指定する流通機構に登録する義務もあります。
そしてその場合土地の所有者は自分で売却先を探すことはできません。契約の有効期間は3か月以内です。

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じで特定の不動産会社を仲介会社として依頼します。
所有者に物件情報を報告する義務もありますがその割合は2週間に1回となります。
国土交通省指定の流通機構に登録する義務も同じですが、売主は自分で売却先を探すことができます。
契約の有効期間は3カ月以内です。

一般媒介契約は複数の不動産業者に仲介を依頼することができます。
不動産業者は土地の所有者に物件情報を報告する義務はなく国土交通所が指定する流通機構に登録する義務もなく任意です。
売主が自分で売却先を探すこともでき、契約期間は無期限となっています。

このような3つのうちのいずれかの媒介契約を結ぶことによって、売主となる土地の所有者と不動産業者の売買の仲介関係がはっきりします。
媒介契約は宅地建物取引業法によって定められていることで、契約をすれば業者は速やかに契約内容を記載した書面を作成し押印をしたうえで土地所有者に交付することが義務付けられています。

媒介契約を結び、売買が成立すると土地の所有者は業者に仲介手数料を支払う義務が生じます。
その手数料は業者によって異なりますが、宅地建物取引業法で上限が定められています。
取引額が200万円以下の金額の場合は取引額の5%、200万円を越え400万円までの場合は取引額の4% ,取引額が400万円を超える場合には3%というのが定められている上限です。
仲介手数料には広告費や購入希望者を現地に案内するための交通費なども含まれています。
しかし通常では行われないような宣伝活動や広告、遠方の購入希望者との交渉など、依頼者が希望した場合に限りそれらにかかった費用を別途請求することができます。
宅地建物取引業法ではこのような決まりが定められているので上限を超える手数料の請求や、希望者が希望したものではない通常の広告費などを請求してくる場合は注意する必要があります。
また売買契約が成立して全額を支払う場合も土地を引き渡しが完了してから支払う場合もあるので、引き渡しが完了する前の売買が成立した時点で請求があっても違法ではありません。

そして媒介契約を結ぶことで、売る側は不動産業者からどのようなサービスを受けることができるのかということや仲介手数料に関することなどを明確にすることで未然にトラブルを防ぐことができます。

土地を売るにあたってはこのように仲介となってもらう業者と契約を結ぶことになるのですが、その業者を選ぶときにポイントがあります。
以前は宅建業の免許番号の更新回数を見て業歴があるところを選ぶという方法をとることが多かったのですが、最近では更新回数や業務歴にこだわらず、まだ更新回数が少ないけれど頑張ってくれそうな業者を選ぶことです。
まだ売買の実績は酢kなくてもやる気のある会社です。
営業マンや担当者が依頼人の話にしっかり耳を傾けてくれ最適な売却方法を提案してくれるような業者を選ぶことの方がポイントとなります。
また大手の業者か地元の業者かということですが、それぞれの特徴があります。
大手会社は全国にネットワークがあり、店舗も全国にあるので物件の情報をその分多く広く流すことができます。
また飼いたいという人もたくさん集まるというメリットがありますが、早く売りたいために低い価格で販売したり、全国に情報を流しても無意味な場合尾あります。
一方地元の業者はその土地のある地元のことをよく知っているのでその地域の特性や過去のデータもよく知っています。
需要の有無やどのような人が飼いたいかというよそうもつけることができるというメリットがある反面、広告費が大手よりの少なかったり広く情報を流すことはできないというデメリットがあります。

大手の業者は情報量が多く地元業者はきめ細やかな対応ができるという違いがあります。
そのようなメリットとデメリットを踏まえて大手の業者か地元の業者が良いのかを考えることがポイントです。

そして特に専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶときには業者選びに慎重になる必要があります。
どの業者が信用できるか、どの業者にすれば売買が成立しそうかということが分からないことがほとんどですが、まずは複数の業者にあたってみて査定額、営業マンの対応ややる気、知識や情報量などを比べてみて選ぶことが大切です。

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