土地売却で損をしない方法とは?賢く売る方法をお伝えします

土地売却で出た利益にはどんな税金がかかるの?

土地を売却する際には、どんな税金が、どのくらい掛かるのか不安になる人が多いですが、その土地が自分の居住用として使用した場合は税額が大きく抑えられますし、相続で取得した場合でも節税となる方法がいくつかあります。
そこで、個人が土地売却をした場合の税金の種類と節税方法を簡単に紹介しましょう。

まず、土地を売却した場合に掛かる税金には、売却益に対して課税される譲渡所得税と住民税、売買契約書に貼付する印紙税、事業者である場合に課税される消費税、不動産登記に対して課税される登録免許税があります。
その内、印紙税は売買契約書のコピーを受け取れるようにすると、課税対象外となり節税する事ができます。
その際は、売主は契約書の写しを保管するという一文を契約書内に記載しましょう。
消費税は基本的に課税されないと考えて差し支えありませんが、不動産を投機目的で所有、あるいは転売している個人は、事業者となるため課税される可能性があります。
もちろん、その場合でも消費税の納税義務者でなければ消費税は掛かりません。
なお、登録免許税については、原則として売主と買主の双方が負担するものとされていますが、一般的な商慣習では買主が負担するものとされているため、売主が負担する事はありません。
つまり、土地を売却した際に掛かる税金は、譲渡所得税と住民税と覚えておくと良いでしょう。

次に、それぞれの税額の計算方法ですが、どちらも売却益(譲渡所得)に税率を掛けて税額を計算します。
この譲渡所得は、土地の売却価格から土地の取得費、売却時に必要となった譲渡費用、そして特例の特別控除額を差し引いて計算します。
土地の取得費には、取得時の価格や仲介手数料などのほか、登録免許税、不動産取得税、あるいは土地の造成や測量に掛かった費用などが含まれます。
相続により取得した場合は、その土地に対して相続税が課税されていて、かつ相続が開始された日(被相続人の死亡を知った日)の翌日から3年10ヶ月を経過する日までに売却している場合に限り、課税された相続税のうち、土地に係る相続税に相当する金額を取得費に加算できる特例があります。
また、特別控除の特例には、自分が住んでいた家やその敷地(居住用財産)を売却した場合の3,000万円の特例や、公共事業のために土地を収用された場合の5,000万円の特例、あるいは相続により取得した被相続人の居住用財産を売却した場合の3,000万円の特例などがあります。
これらの特例は、譲渡所得を大きく減額する節税効果の高い特例であるため、適用できる特例であるか必ず確認するようにしましょう。
当然ですが、譲渡所得がマイナス(赤字)となった場合は税金は掛かりません。

譲渡所得を算出したら、それを土地の所有期間によって長期譲渡所得または短期譲渡所得に分類します。
この所有期間は、土地を取得した日から土地を売却した年の1月1日までの期間を指しますが、相続により取得した場合は、被相続人が取得した日を承継する点に注意して下さい。
そして譲渡所得を分類できたらそれに税率を掛けますが、その税率は長期譲渡所得と短期譲渡所得で異なります。
長期譲渡所得の税率は所得税が15%、住民税が5%となりますが、短期譲渡所得の税率は所得税が30%、住民税が9%と大幅に増加します。
これは、短期譲渡所得の税率を高くする事で、投機目的の土地の売買を抑制し、地価の安定を図る目的があるためです。
反対に、長期に亘って所有している土地は税率を低く抑える事で、土地の供給(流動化)を図る目的があります。
そのため、売却した土地が所有期間10年を超える居住用財産であり、かつ居住しなくなってから3年目の12月31日までに売却するなど一定の要件を満たす時は、長期譲渡所得のうち6,000万円を超える部分に対する税率が、所得税10%、住民税4%に軽減される特例があります。つまり、売却した土地の所有期間が長いほど税率は低くなり、税額も安く抑えられる事になります。
なお、所得税に2.1%を掛けた金額が復興特別所得税として加算される事を忘れないようにしましょう。

こうして算出した税額は、売却した年の翌年3月15日までに確定申告書を提出するとともに納付します。
確定申告の際には、確定申告書と譲渡所得の内訳書、取得時と売却時の売買契約書等や費用に関する領収書が必要となり、そのほか、適用する特例に応じた書類を用意する必要があります。
例えば、特別控除の特例では、売却日から2ヶ月以上が経過した後に発行した住民票除票や収用等に係る証明書、登記事項証明書、被相続人居住用家屋等確認書などが必要であり、相続税を取得費に加算する特例では相続税の申告書や計算明細書が必要となります。
なお、住民税は売却した年の翌年6月以降に納付する事になりますが、確定申告書で給与所得や公的年金の雑所得以外の所得に係る税額を自分で納付するように記載しておかないと、高額な税額な給与から天引きされる事になりますので注意して下さい。

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